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お金を残す不動産投資ブログ

情報は同志から

  • 2007年07月29日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資仲間8名で物件見学会に行きました。

その仲間のメンバーも多種多様で、資産家、経営者からサラリーマン、中には公務員の方までいらっしゃいます。

見た物件は合計7物件。

私ははじめてこの見学会に参加しましたが、これがとても重要なことに気がつきました。

物件のほとんどが高利回りの物件で、なかには現在仲間が検討中の超オフレコ物件まであります。

そして対象物件を見ながら、それぞれの投資家が感想を言います。

同じ不動産投資家でも、個人のスタイルによって見方は自ずと変わります。

重要なことは自分の投資スタイルを決めているか、ということです。

これは経験を積んで、自分の将来の方向性をある程度決めなければスタイルは確立されません。

このスタイルでキャッシュフロー・税務戦略も変わってきます

物件へ行くまでの道中や、昼食中、休憩のお茶中でも不動産の話は絶えません。

そしてこの話の中に重要な情報がたくさんあります。

最近物件を購入した方からは、最新の銀行の融資姿勢が聞くことができますし、私は私で不動産投資をする上での税務の知識を惜しみなく出します。

その他にも私の知らない知識や情報がたくさん出てきます。

さらには業者の紹介まであります。

おそらくちょっとしたセミナーに行くよりも中身のある内容でしょう。

同じ志のある仲間を持つ重要性がおわかりいただけますか?

おそらく周りから見れば、変な集団に見えると思います。

皆さんラフな格好で、暑い最中汗だくになりながら物件を目指してぞろぞろと歩いているんですから。(笑)

低所得の人ほど不動産投資は有利

  • 2007年07月22日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたくても、「資産がない」とか「所得が低いから」という理由であきらめている人も多いでしょう。

確かにある程度の資産や所得がなければ銀行が相手にしてくれないのは事実です。

しかし、銀行は“信用がある人”にはお金を貸したいのです!

そこをうまく付きましょう。

そして所得の低い人が不動産投資でもう一つの所得を産み出すと、税金の面では非常に有利になります。

不動産投資でキャッシュフローを計算するとき、税引後のキャッシュフローまで計算していますか?

この税引後キャッシュフローを計算することで、低所得の恩恵が理解できるのです。

所得税は“累進課税”といって、所得が高い人ほど税金も高くなるようにできています。

ということは、もともと所得の高い人が不動産投資によって、さらに所得が増えると、さらに税金が多く掛かってきます。

最高税率は所得税、住民税を合わせて50%なので、税引前の不動産のキャッシュフローが年間500万円ある人でも、税引後のキャッシュフローは単純に250万円になってしまうのです。

これが20%の税率の人だと、税引後キャッシュフローは400万円

その差150万円にもなります。

この差は非常に大きいです。

さらに1年目は不動産を取得したことにより、一括で経費計上できるものがあるので、所得税や住民税が還付される可能性も高いのです。

不動産投資をしてみたい方は、現在所得が低くてもあきらめず、自分に投資して信用をつけてください。

年間所得を96万円圧縮する法

  • 2007年07月21日
  • 投稿者:taxkanae
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年間所得84万円をさらに超える96万円を圧縮する方法です。

これも国が作っている制度で、取引先の倒産などによる連鎖倒産を防ぐための経営セーフティ共済で、倒産防止共済と呼ばれている制度です。

掛金は月額5千円~8万円まで5千円刻みで自由に選ぶことができます。

掛金は必要経費になるばかりでなく、40ヵ月以上掛けて解約しても100%返ってくるんです!

そしてもし取引先が倒産した場合、掛金の積立額の10倍の範囲で最高3,200万円の貸付けを受けることができます!

ただしこの方法は法人か、もしくは個人で事業所得がある方しか必要経費になりません。

たとえば不動産所得と給与所得のみの方は必要経費として計上できないのです。

しかも資本金や従業員数など一定の条件があり、1年以上事業を行っていないと加入できません。

ですから、不動産所得と事業所得のある個人事業者にはもってこいの節税方法です。

ポイントとしては、掛金総額320万円までしか積み立てることができないので、毎月8万円づつ積み立てると、40ヵ月しか積み立てることができません。

ですから個人の方で現在の税率が低い方は、掛ける時期を考える必要があるということですよ。

年間所得を84万円圧縮する法

  • 2007年07月16日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士にとっては当り前なのですが、意外と知られていない方法なのでご紹介します。

年間所得を最大84万円圧縮でき、しかもその84万円は定期預金のように積み立てられ、事業を辞めたときや、満65歳になったときに退職金として受け取れる方法があるのです!

しかも受け取る収入は所得が1/2になる退職所得としてです!

こんないいことづくしの節税方法が本当にあるんですよ。

これは小規模企業共済といわれるもので、国がつくったいわば事業主の退職金制度です。

掛け金は月額1万円から7万円まで選らぶことができます。

そしてその掛け金は全額が所得控除されます。

しかも資金が必要なときには、掛け金の範囲内で貸付まで受けることができます。

ただし、従業員が20名以下の個人事業主か会社役員のみしか入ることができません。

ただ問題が一つあります。

アパート経営をするサラリーマン大家さんの場合は、入ることができないことになっています。

否認されない管理料

  • 2007年07月13日
  • 投稿者:taxkanae
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所有不動産を同族会社が管理する場合の適正管理料はいくらかご存知ですか?

たとえば、

・会社代表者の母親の有する貸店舗については、又貸し方式にしている。
・マンション・貸しガレージ・貸地については、管理料方式で管理会社が管理している。

という具体例で考えてみます。

この事例からもわかるように、同族会社はいずれの方式も自由に採用できますから、両方式を区分して考える意味はなく、当局も両方式とも同じ基準で適否を判定しています。

これらの不動産からあがるすべての収入に、

「通常あるべき管理料率」

を乗じた金額が管理会社の受けるべき収益で、残りが貸主である個人の収益となります。

この場合の「通常あるべき管理料率」は、同族会社以外の第三者との間での管理料率によります。

過去の裁判例では、その率は、6~7%とされています。

実際、同族会社が更にプロの管理会社に管理を全面的に再委託している例などがあり、信託銀行などが行っている管理の実例でも6~7%の割合です。

この計算の根拠は、普通は1年間の賃料のうち1か月分を管理会社が取り、11か月分の賃料は貸主が取るほか、貸主には、更新料や立退時の保証金(敷金)償却収入があるため、この程度の割合になっているんです。

この取扱いは、既に最高裁で判決により支持されており、確立した判例となっています。

ですから管理料7%程度であれば、確実に否認はされません。

さてポイントはこの率が“確実”に否認されない、という点ですが、どういう意味かわかりますか?

青色申告と税理士への報酬

  • 2007年07月10日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で不動産所得のある方は、事業的規模で簡単な帳簿をつけると
“青色申告特別控除”は10万円です。

そして同じ内容を複式簿記で記帳すると“青色申告特別控除”は65万円です。

その差、55万円!。

この55万円と税理士報酬を比較してみてください!

当事務所で不動産を所有する個人の方に対する最低顧問報酬は、

月額42,000円 × 12ヵ月 + 決算申告料6ヵ月 252,000円 = 756,000円(税込) です。

税理士に頼めばもちろん複式簿記で記帳することになります。

年間報酬 756,000円 - 青色申告の差額 550,000円 = 256,000円

と考えれば年間256,000円で税理士に顧問をしてもらうことになるのです!

月額にすると256,000円 ÷ 12ヵ月 = 21,333円(税込)

税抜 約2万円で税理士(たとえば当事務所)と契約する7大メリットは次のとおりです。

1、収益不動産の取得、売却、保有に関するいろいろな相談ができる。
2、節税対策やキャッシュフロー対策などの戦略を練ることができる。
3、収益不動産専門税理士事務所のもつネットワークを活用できる。
4、会計ソフトを活用した記帳方法や予実対比の方法を教えてもらうことができる。
5、もちろんのことながら所得税や消費税の確定申告をしてもらうことができる。
6、不動産投資に関するいろいろな情報を収集できる。
7、同じ志を持つ仲間ができる。

当事務所の「これから不動産を持ちたい方」への顧問報酬の税抜2万円は、
この計算から設定されています。

税理士と顧問契約するメリットをご理解いただけたでしょうか?

銀行へのアプローチ

  • 2007年07月09日
  • 投稿者:taxkanae
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一般人が収益不動産を持ちたいと思うと、融資は必ずといっていいほど必要でしょう。

事業を経営されている方であれば、銀行との取引は多少なりともあるかもしれません。
その場合はその銀行にアプローチすることは比較的容易でしょう。

それでは今まで普通預金や定期預金程度しか銀行と取引のない一般の人は、どのように銀行にアプローチしたらよいのでしょう。
銀行との関わりが薄い方は、自分の友人や知り合い等あらゆる人脈をたどって、銀行の融資担当者を紹介してもらうことです。
飛び込みでアプローチすることはあまり好ましくありません。
銀行の担当者は、どこの何者かがわからない方よりも、銀行と取引のある方の紹介でアプローチされる方が、最初の印象も信用もかなり差があるのです。
どんな“つて”でも構いません。
とりあえず紹介をしてもらうのです!

私の場合は会計事務所に勤めていた当時に、事務所によく連絡のあった銀行マンにメールでアプローチしました。
メールでアプローチ後、2、3日するとその担当さんから連絡があり、先方の銀行で会っていただけることになりました。
私はそのときに、私自身のことが詳細に記された「自己紹介書」を提出しました。
その中には私の略歴から資格、資産内容、源泉徴収表、将来の展望まで記しました。
まだ何も融資をお願いしたい物件がない状態でしたが、後にこの「自己紹介書」が力を発揮します。
この「自己紹介書」という書類は、銀行の担当者だけでなく、その担当者の上司の目も通ります。
さらにいざ物件を持ち込んだときにも、この「自己紹介書」がその物件とともに稟議にかけられます。

銀行の立場から考えてみてください。
相手のことがあまりわからない状態で融資審査にかけるのと、相手のことが詳細に記された書類がある状態で融資審査にかけるのとでは、自ずと信用力に差が付くのは仕方のないことだと思いませんか?

銀行へのアプローチも自分自身を売り込むプレゼンなんです!
銀行も最後はを見ています。
これは実際に銀行の担当者から聞いたので間違いありません!
ここぞという銀行へアプローチをする場合は、是非心得ておいてください。

“お金を貸したい人”になる計画

  • 2007年07月07日
  • 投稿者:taxkanae
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突然ですが、あなたは銀行がお金を貸したい人でしょうか?

これを考えるにはあなたが自らのお金を、どのような人に貸したいのかを考えれば早いかもしれません。

私がお金を貸したい人は、資産家、公務員、しっかりした企業に働いている人、公的な資格を持っている人、しっかり稼いでいる経営者などが思いつきます。

要は“とりっぱぐれる可能性が少ない人”ですね。

それでは今現在のあなたの置かれている立場は、“貸したい人”に当てはまるでしょうか?

もし一つも当てはまらないのであれば、当てはまるような人間になるべく計画を練らないといけません。

不動産投資はそこから始まっているのです!

私の場合、身近な先輩が不動産投資をしていたのですが、先輩が投資を始めた頃は、ちょど私が広告代理店を辞めて税理士を目指しだした頃で、まったく“お金を貸したい人”ではありませんでした。

当時は金なし、職なし、資格なしで時間と夢だけはあり余るほどありました。

そして税理士に合格し、事務所に勤め、経験を積んで税理士登録をしたのが2006年7月です。

そのころ既に翌年の独立の計画をしていましたので、タイミングとしては税理士登録してから1年が勝負だったわけです。

この頃の私は、税理士という公的な資格を持ち、地元ではそこそこ有名な事務所で勤めている、という立場で資産がなくても、年収が低くても“お金を貸したい人”になれたわけです。

税理士登録をしていなければ、「税理士です」とは言えないですし、独立してしまえば当初は不安定な自営業者と変わらないですから、“お金を貸したい人”から外れる訳です。

私の場合はまさにこのタイミングしかなかったのです。

もし今のあなたの立場が“お金を貸したい人”に該当しない場合は、“お金を貸したい人”になるべく計画を練らなければいけないということです。

一般人にとっての不動産投資は金額が大きいため、融資を受けることができなければ何も始まりません。

不動産投資に興味がある方は、長期戦略で計画を練ってください!

固定資産税の清算で節税

  • 2007年07月06日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税は1月1日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかるものです。

しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した1年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。

それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう?

この払った金額は“税金”ではないのです!!

これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。

もう少し突っ込んでみましょう。

固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう?

もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。

それでは購入側は?

課税事業者かもしくは課税事業者の選択をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。

課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。

これも節税になりますので。

また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。

この処理も間違えないようしてくださいね。

マンションの部屋数で節税

  • 2007年07月05日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を選ぶときに同じ年間1千万円の家賃収入がある物件で、

1、1ルーム 14室
2、3LDK 8室

のマンションを選ばなければいけないとしたら、どちらが節税効果が高いでしょう。

所得税法上、不動産賃貸業ではその業が“事業的規模”かどうかで扱いがかなり変わってきます。

そしてこの事業的規模の判定は、次のような基準で決まります。

1、独立家屋の貸付が5棟以上
2、アパート、マンションなどの貸間10室以上

これがいわゆる5棟10室基準で、この基準を満たしていれば事業的規模とみなされます。

それでは少し脱線して青空駐車場を貸し付けている場合はどうでしょう?

これが税法にも通達にも明文化されていませんが、
一般的には50台以上の駐車場の貸付があれば事業的規模とみなされます。

マンション1室が駐車場5台という計算をしています。

ただ、地域差やその他様々な要因が絡んでくると、この基準では判定できないこともあります。

それでは“事業的規模”とみなされれると、どのようなメリットがあるのでしょう?

具体的にいうと、

1、青色申告でかつ複式簿記で帳簿をつければ、青色申告特別控除が65万円受けられる(事業的規模でなければ10万円)
2、奥さんなどの専従者給与が必要経費になる(その代わり配偶者控除38万円は受けられません)

があります。

逆にデメリットは個人事業税5%が事業的規模になるとかかってきます。

でも全体的に見ると、事業的規模のほうが節税効果は高いでしょう。

先にあげた2物件、どちらの方が節税効果が高いのかはもうお分かりですね。

ホームページ開設!!

  • 2007年07月01日
  • 投稿者:taxkanae
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