マンションの部屋数で節税
2007年07月05日 20:16
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
あなたが物件を選ぶときに同じ年間１千万円の家賃収入がある物件で、
１、１ルーム １４室
２、3LDK ８室
のマンションを選ばなければいけないとしたら、どちらが節税効果が高いでしょう。
所得税法上、不動産賃貸業ではその業が“事業的規模”かどうかで扱いがかなり変わってきます。
そしてこの事業的規模の判定は、次のような基準で決まります。
１、独立家屋の貸付が５棟以上
２、アパート、マンションなどの貸間１０室以上
これがいわゆる５棟１０室基準で、この基準を満たしていれば事業的規模とみなされます。
それでは少し脱線して青空駐車場を貸し付けている場合はどうでしょう？
これが税法にも通達にも明文化されていませんが、
一般的には５０台以上の駐車場の貸付があれば事業的規模とみなされます。
マンション１室が駐車場５台という計算をしています。
ただ、地域差やその他様々な要因が絡んでくると、この基準では判定できないこともあります。
それでは“事業的規模”とみなされれると、どのようなメリットがあるのでしょう？
具体的にいうと、
１、青色申告でかつ複式簿記で帳簿をつければ、青色申告特別控除が６５万円受けられる（事業的規模でなければ１０万円）
２、奥さんなどの専従者給与が必要経費になる（その代わり配偶者控除３８万円は受けられません）
があります。
逆にデメリットは個人事業税５％が事業的規模になるとかかってきます。
でも全体的に見ると、事業的規模のほうが節税効果は高いでしょう。
先にあげた２物件、どちらの方が節税効果が高いのかはもうお分かりですね。
