否認されない管理料
2007年07月13日 19:13
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
所有不動産を同族会社が管理する場合の適正管理料はいくらかご存知ですか？
たとえば、
・会社代表者の母親の有する貸店舗については、又貸し方式にしている。
・マンション・貸しガレージ・貸地については、管理料方式で管理会社が管理している。
という具体例で考えてみます。
この事例からもわかるように、同族会社はいずれの方式も自由に採用できますから、両方式を区分して考える意味はなく、当局も両方式とも同じ基準で適否を判定しています。
これらの不動産からあがるすべての収入に、
「通常あるべき管理料率」
を乗じた金額が管理会社の受けるべき収益で、残りが貸主である個人の収益となります。
この場合の「通常あるべき管理料率」は、同族会社以外の第三者との間での管理料率によります。
過去の裁判例では、その率は、６～７％とされています。
実際、同族会社が更にプロの管理会社に管理を全面的に再委託している例などがあり、信託銀行などが行っている管理の実例でも６～７％の割合です。
この計算の根拠は、普通は１年間の賃料のうち１か月分を管理会社が取り、１１か月分の賃料は貸主が取るほか、貸主には、更新料や立退時の保証金（敷金）償却収入があるため、この程度の割合になっているんです。
この取扱いは、既に最高裁で判決により支持されており、確立した判例となっています。
ですから管理料７％程度であれば、確実に否認はされません。
さてポイントはこの率が“確実”に否認されない、という点ですが、どういう意味かわかりますか？
