投資物語「物件の選定」 利回り９％以上
2007年09月25日 13:58
利回り９％以上
自己資金の少ない方が１棟ものの不動産を購入するためには
フルローンに近い形で融資を受けることが必然になってきます。
そしてその場合に重要な基準の一つが利回りです。
利回りというのは、物件価格に対して年間いくらの家賃収入が
あるのかを計算して求めます。
正確には表面利回りといいます。
１億の物件で年間家賃収入１千万円であれば、
表面利回り１０％です。
そしてこの表面利回りが借入可能限度額に影響してきます。
最近の物件の評価方法として、収益還元法という方法で
計算する金融機関が出てきています。
収益還元法は物件が生み出す収益を元に
借入可能限度額を計算しますので、
利回りが高ければそれだけ借入可能限度額も
高くなるということを意味します。
ある金融機関の評価方法は収入が満室家賃の８０％、
金利基準が４％、経費率が満室家賃の２０％で計算して
黒字になるかどうかをフルローンの判断基準としています。
ただしこの計算方法は２００６年１２月現在の計算方法ですので、
今後変わる可能性もあります。
例えば物件価格１億で月額８０万円の家賃収入がある場合は、
家賃収入 ８０万円×１２ヵ月＝９６０万円 × ８０％＝７６８万円
金利 ４％、借入期間３０年、元利金等返済の返済額 年間５７３万円
管理費 ８０万円×１２ヵ月＝９６０万円 × ２０％＝１９２万円
７６８万円 ― ５７３万円 ― １９２万円 ＝ ３万円（黒字）
となりフルローンが可能となります。
この計算式を逆算するとフルローンが可能な表面利回りがわかります。
フルローンで借入する場合の元利返済額の物件価格に対する割合５．７３％を、
家賃収入の２割減、経費率の２割を差し引いた６割で割り戻せば計算できます。
５．７３％÷６０％＝９．５５％
最低９．５５％の満室表面利回りがなければフルローンが不可能なことがわかります。
私はフルローン物件を狙っていましたので、
売却価格で最低９％の利回りがあれば、
物件価格の値引き交渉でフルローンの水準にしようと考えていました。
