投資物語「物件の選定」 中古物件の積算価格
2007年10月19日 14:17
中古物件の積算価格
中古の場合は減価償却費を引かなければなりません。
減価償却費とは、年数が経つにつれて劣化して
価値が減った分と考えればよいでしょう。
ＲＣの場合は耐用年数が４７年ですので、
４，５００万円 ÷ ４７年 ＝ 約９５７千円／年
この建物が築１０年ですと、累計の減価償却費は、
９５７千円 × １０年 ＝ ９５７万円
となり、建物の中古としての評価は、
４、５００万円 ― ９５７万円 ＝ ３，５４３万円
したがって、土地と建物をあわせた物件全体の積算価格は、
６，０００万円 ＋ ３，５４３万円 ＝ ９，５４３万円
となります。
銀行は一般的に、この積算価格の７０％～８０％で評価して、
物件からの収益を銀行の計算式で算出して融資可能額を決定します。
ですから、この積算価格が高ければ、融資可能額も高くなります。
最近はこの積算価格よりも売却価格が高い物件がほとんどです。
しかし稀に積算価格以下、土地・建物の固定資産税評価額より
売却価格が低い物件が出てきます。
しかしそのような物件は超低利回りか違法建築物件が多いのです。
土地の価格は１物３価とも１物４価とも言われ、
実勢価格、公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額等があります。
相続税評価額は一般的に公示価格の８割程度、
固定資産税評価額は公示価格の７割程度といわれていますので、
積算価格や固定資産税評価額に近い物件を見つけることは、
現在では非常に難しい状況です。
