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お金を残す不動産投資ブログ

仲介手数料は経費にならない?

  • 2007年12月29日
  • 投稿者:taxkanae
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【Q】

今年、中古のRC1棟ものマンションと駐車場用の土地を購入しました。

このときに払った仲介手数料は必要経費にできるのでしょうか?

【A】

物件を購入するときの仲介手数料は

物件の取得価額に算入することになります。

ですから1棟ものマンションについては

仲介手数料を土地建物の取得価額に按分して

建物分は減価償却の対象となって経費に算入していきます。

駐車場の土地については、土地の取得価額に算入します。

マンションも駐車場も土地は価値が減りませんので

減価償却の対象とはなりません。

小規模企業共済に入る法

  • 2007年12月25日
  • 投稿者:taxkanae
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【Q】

節税の方法として小規模企業共済があると知り

これはと思っていたのですが、サラリーマンで

は加入できないのでしょうか。


【A】

小規模企業共済は会社の経営者や、個人事業の

経営者が入ることのできるもので、いわば経営者の

退職金制度です。


月額7万円まで掛けることができ、掛け金はすべて

所得控除の対象になりますので、かなり節税ができます。

また事業をやめたときも、退職金としてもらいますので、

かなりの節税効果があります。

しかしサラリーマン大家さんは加入することができません。

ただし不動産を保有するためや、

管理するための法人をつくった場合は、

法人の役員として加入することができます。

加入したい方は、法人を作れるように規模を拡大してくださいね。

慰安旅行は経費?

  • 2007年12月21日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さんが奥さんと一泊二日の慰安旅行に行った場合、
その宿泊費や交通費等は経費にできるのでしょうか?


もし大家さんがちゃんと従業員を雇っていて、その慰安のために

「社会通念上一般的な」

費用を大家さんが負担した場合は経費にできるんです!


でも、参加しなかった人に参加の代わりにお金をあげると
参加、不参加関係なくすべての従業員に

「給与を支払った」

とされちゃいます。


このケースで、奥さんの分も出しているときは、

「社会通念上一般使用人なみの常識的な費用」

は経費にできます。


それから大家さん本人の分については、旅行に参加することが

「従業員の監督やその他どうしても必要である場合」

はその費用のうち、

「これはプライベートやろ!」

と認められる部分の金額を除いて経費にしても差支えないんです。


でも、大家さんと奥さんだけで旅行をした場合は、

「その旅行は単なる家族旅行」

ですので、必要経費にはできませんよ。

物件を共有している家族へ給料は払えるのか?

  • 2007年12月18日
  • 投稿者:taxkanae
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夫が2棟の物件を奥さんと共有で持っている場合、

奥さんや子供に給料を払うことができるのでしょうか?

共有の割合は夫7割、妻3割で、

物件の内容は2棟とも6室づつで合計12室とします。

まず事業的規模をクリアしているかどうかですが、

事業的規模の判定は、原則按分する前の実際の室数で判断しますので

この場合、夫も奥さんも事業的規模に当たると判断できます。

そして奥さんに給料を払えるのかどうかですが、

奥さんもこの場合は事業をしているものとされますので

夫の事業に専ら従事できないことになります

だから夫から給料をもらうことはできません。

でも、子供が実際に事業に従事していれば、

もちろん子供にどちらかからお給料を払うことはできるんです。

奥さんに払う給与はいくらにする?

  • 2007年12月14日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産所得者が奥さんや家族に払う給与は、労務の対価として相当なものに限りますが、それでは奥さんの給与が夫の不動産所得を上回ってしまったときはどうなるのでしょう?

奥さんの給与が、その労務の対価として相当かどうかは、色んな状況を総合して判断するんです。

1、奥さんが働いた期間、労務の性質やその提供の程度
2、規模が似ているものに働いている人がもらう給与の状況
3、不動産所得の規模やその収益の状況

普通は夫の不動産所得の方が奥さんの給与よりも多くなりますよね。

でも

(1)夫が老令、病弱などのため、夫に代わる重要な仕事を奥さんがしている場合
(2)夫の所得が、災害、貸倒れなどの偶然の損失によってすごく減少したり損失が生じた場合

などは、奥さんの給与の額が夫の不動産所得よりも多くなることがありうるものと考えます。

だから、奥さんの給与が、夫の所得を超えるような場合でも、
その給与が奥さんの働きぶりなどからみて、相当なものである
と認められるものであれば、全額必要経費にできるんです。

サイトリニューアル完了!

  • 2007年12月11日
  • 投稿者:taxkanae
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このブログを見ていただいている方は、
もうお気づきだと思いますが、
この度、サイトのリニューアルが完了しました!

9月から10月にかけて素材を作り、
11月はプロのコンサルタントを交えて戦略を練って、
この12月、ようやくすべての準備が整いました。

そこでサイトリニューアルを記念して、
ブログの読者の皆さんにプレゼントのお知らせです。

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一括貸付の場合の事業規模の判定

  • 2007年12月04日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産所得者にとって持っている不動産が
事業的規模になるかどうかは大きな問題ですよね。

なぜなら事業的規模になれば、青色申告特別控除
専従者給与など色々と税金上のメリットがあるからです。

それでは賃貸マンション20室を不動産会社へ一括貸付けした場合は
事業規模の判定に当たって独立家屋1棟とみるのでしょうか?
それとも部屋数で判定するのでしょうか?

この場合、貸間、アパート等については、
貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であれば
事業として行われているものとされるんです。

この取扱いは、建物の規模のみを形式的な要件としているもので、
一定の規模以上であればその貸付けは業として行われているとするもので
この場合、一括貸付けであるかどうかは問わないんです。

だから、単に一括貸付けであるという理由だけで
事業として行われていないとはいえませんので、
20室を有してるなら事業的規模に当たるものと考えます。

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