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お金を残す不動産投資ブログ

経費で落とせるものは?

  • 2008年01月29日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、いろいろなところで僕の露出が増えているせいか、
ご質問が多くなってきています。

その中でも多いご質問が、
「何を経費で落とすことができるのか?」という質問です。

基本的に経費で計上できるものは、
「その賃貸収入をもらうために、直接使った費用」です。

そしてもう一つが
「一般管理費、その他不動産所得を生ずる業務について生じた費用」です。

これらの費用のうち、

・固定資産税
・修繕費
・損害保険料
・減価償却費
・借入金の利子
・管理会社などに支払う費用
・入居者募集の広告費用

はわかりやすいですね。

わかりづらいものが、交通費会議費などでしょう。

不動産所得を生ずる業務について生じた費用、ですから

物件を見に行くために、電車に乗ったなら
それは交通費として経費になるでしょう。

管理会社の方と打ち合わせのために喫茶店に入ったのなら
それは会議費などの科目で経費になるでしょう。

また大家としての勉強をするために本を買ったり
セミナーに行ったなら、図書新聞費や研修費として
経費になるでしょう。

ちょっと難しいところでは、
物件の取壊しや除却、滅失して損した額も費用になります。
でも事業的規模以外の場合は、不動産所得が上限です。

また事業的規模なら

・事業専従者控除
・青色事業専従者給与

が経費になります。

確定申告をご自身でされる方は参考にしてくださいね。

全国賃貸住宅新聞に掲載されました!

  • 2008年01月21日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が2月9日(土)に開催するセミナーが

なんと「週刊 全国賃貸住宅新聞」

(H20.1.21号)に掲載されました!!

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「家主兼業税理士」というキャッチコピー面白いですね。

さすがにメディアの方です!

僕が思いついて使っているキャッチコピーと言えば

「不動産投資専門税理士」

とか、

「税理士大家」

ですが、これからは、

「家主兼業税理士」

も使っていこうと思ってしまいました。(笑)

お陰様で順調にお申込みをいただいておりまして、

残席も残りわずかとなってきましたので

お申込みはお早めに!!

初回記念特典もあります!

不動産投資家を税理士レベルに!
「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.1

100%稼動の理由

  • 2008年01月21日
  • 投稿者:taxkanae
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僕の持っているマンションはバスで15分の場所にあります。

でも昨年は100%の稼働率でした!

100%ということは1件の退去もなくもちろん滞納もありません。

これには色々と理由があると思います。

まず一つはその地域の属性です。

僕のマンションのある地域は、もともと交通の便の悪いところですが
ターミナル駅に行くには便利な地域なのです。

ですからこの地域に住んでいる人たちは、あまりこの地域を離れないのです。

また大きな企業も2つほどあり、その会社に勤務している入居者も
いらっしゃいます。

駅に近い物件は確かに入居者が入りやすいかもしれませんが
その分、物件価格も高く、競争も激しくなります。

僕がこの物件に買い付けを入れたときは、僕一人だけでした。

簡単にいうと多くの投資家は「バスで15分」というだけで
投資対象から外していたのでしょうね。

他の投資家が狙わない物件で、いい物件を見つけることができると
売買交渉も強気に出ることができます。

もちろん駅から近い物件はいいのかもしれませんが、

「駅から遠い物件でも良い物件がある」

ということを頭に置いておけば、思わぬ物件を探し当てることが
できる可能性があります。

5部屋が10部屋に!?

  • 2008年01月20日
  • 投稿者:taxkanae
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僕の持っているマンションは10部屋あります。

この10部屋という部屋数は不動産投資の節税をする上で

とっても重要なポイントなんです。

それは税金には「5棟10室基準」という基準があって

10部屋以上なければ「事業的規模」になりません。

それではもし奥さんと10部屋あるマンションを

共有している場合は、それぞれ「事業的規模」となるのでしょうか?

単純に考えると、10部屋の1/2づつの所有ですので

1人あたり5部屋となり「事業的規模」にはならないように思います。

でもこの「5棟10室基準」は

実際にそのマンション自体が

10部屋あるかどうかだけで判断しますので

だんなさんも奥さんも「事業的規模」として認められるんです。

初セミナー開催!

  • 2008年01月15日
  • 投稿者:taxkanae
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1月に開催しようと思っていて、

少々遅れてしまいましたが・・・、

2月9日(土)に自主開催のセミナーを

させていただくこととなりました!

初めての自主開催セミナーなので

少々緊張しますが、やるしかありません!

講師は僕と、もう一人財務コンサルタントさんです。

僕は第一部で不動産投資の税金の基本、

「青色申告」についてお話しますが、

第二部の財務コンサルタントさんのお話は

目からウロコのとても有益な情報です!

さらに終了後は懇親会を開く予定ですので

僕に興味のある方はふるってご応募くださいね!

セミナー参加料金は少々高いですが、

初回記念特典が付いていますので、

完全にモトはとれます!

限定20名ですので、お早めにお申し込みください!!

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不動産投資家向けの保険

  • 2008年01月14日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、提携している保険会社の担当者が新商品の紹介に来られました。

その商品、興味深く聞いていたのですが、
非常に不動産投資家向けの商品だと感じました。

通常、収益物件を購入すると団体信用生命保険に
入る方が多いと思いますが、入れる金額は1金融機関1億まで。

となると同じ銀行で億単位の融資を受ける場合は、
2棟目は団信に入ることができなくなります。

でも心配性な方は、その部分も担保しておきたいですよね。

僕は心配症なので担保しておきたいのです。

そこでこの保険が有効だと思ったのです。

その内容は、

 ・借入の返済に従って、保険料が同じ割合下がる。
 ・掛け捨てなので途中解約が可能。
 ・新たな物件を購入した場合は、もう1本新たに保険に入ることができる。
 ・掛け捨てなので安い

どうです?

これなら物件を購入したら、この保険に新しく入って、
物件を売却したら解約すればいいですよね。

しかも持っている物件の借入の返済に応じて
保険料も下がりますからとても効率的です。

心配症の不動産投資家にピッタリだと思いませんか?

僕も2棟目を同じ金融機関で借りる場合は、入ろうと思います。

この保険、僕のクライアントなら団体割引で加入できます。

不動産投資と節税

  • 2008年01月13日
  • 投稿者:taxkanae
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【Q】

最近税金対策のために不動産投資はどうかと興味を持っています。

不動産投資をすることによって大きな節税ができるのでしょうか?


【A】

不動産投資を検討中ということですが

基本的に収益が上がる不動産投資は

節税とは相反するものであるということを

認識してください。

その上で戦略を立てて不動産投資を行えば

節税というよりも

"効率的に資産を増やしていくこと"

が可能になります。

その戦略は、あなたが今後の生活をしていく上で

どのような目標を持っているか?

将来どうなりたいのか?

ということから始まります。

節税目的だけで不動産投資をしてしまうと

他の要因が見えなくなってしまいます。

不動産投資も1棟とかになると

事業経営と一緒ですので

経営者としての覚悟と、心構えが必要でしょう。

ついに販売開始!!

  • 2008年01月10日
  • 投稿者:taxkanae
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ついに販売が開始されました!

昨年、不動産投資を始められた方や

これから不動産投資をしてみたい方は

ぜひ、見てください!

サラリーマン流不動産投資道場さんより

僕の「節税DVD」の販売が開始されました!

それではサラリーマン流不動産投資道場の

稲葉社長からのメッセージをどうぞ。

 「サラリーマン流不動産投資道場」の稲葉です。
 
 今回、当社として久々に
 新しいDVDセミナーをリリースいたします。
 
 今回のテーマ、
 それは不動産投資でお金を残すための、
 最大のカンどころと言っても過言ではないでしょう。
 
 そう、「税金」と「節税」の話です。
 
 不動産投資、最大のコストでありながら、
 その削減方法を体系立てて
 コンパクトに解説しているものはあまりありません。
 
 そこで、
 この「確定申告」を目前に控えた今、
 DVDセミナーとしてリリースいたします。
 
 このDVDセミナーのコンセプトはズバリ、
 「サラリーマン大家の為の節税パック」です。
 
 2007年中に物件を買った方はもちろん、
 2008年に物件を買おうと思っている方には
 必ず見て頂きたい内容になっています。
 
 「これから買うのに、
  もう税金の話?なんで?」
  
 と思う方。要注意です。
 節税は「買う前からその戦いは始まっている」のです。
 
 詳細はサイト上に掲載いたしました。
  http://www.sftd.jp/audios/_016.php

 今回、講師を務めて頂いたのは、
 「不動産投資専門」の現役税理士、叶 温(かなえ ゆたか)先生です。
 
 ご自身でも不動産投資を実践される
 本格派税理士。しかも不動産投資専門。
 
 また、【1月25日】までにご注文頂いた方、
 全員に叶 先生の特別レポート、
 「70万円以上節税できる不動産投資で"本当の年金対策"(全10ページ)」を 無料でプレゼント!
 
 またとないこの機会。
 ぜひ今すぐお申込ください。

  サラリーマン大家に語る!
 ▼不動産投資にまつわる「税金」と「節税」の話▼
   http://www.sftd.jp/audios/_016.php

地元以外の物件

  • 2008年01月10日
  • 投稿者:taxkanae
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【Q】

いろいろ物件を探すうちにたまに良いかもと思う物件を

見つけるのですが、地元以外にあったりします。

自分の住んでいるところから遠くて

見に行くことができない物件は

最初から購入をやめたほうがいいのでしょうか?

できれば地元に物件があって

見に行くことができればいいのですが、

その他の場所でも良い物件が見つかった場合は

どのように考えれば良いでしょうか?


【A】

地元以外の物件についてですが

私の投資スタンスは基本的に地元の物件だけを投資対象にしています。

それは、

1、地元の人にしかわからない細かい地域の属性がある。

2、信頼できる管理会社をつけなければ、
  管理会社にいいようにされる可能性がある。

3、客付けをしてくれる不動産仲介業者との付き合いが難しい。

4、いざというときに物件の状況を把握することが難しい。

という理由からです。

逆にいえば上記のようなリスクが回避できる場合は、

地元以外の物件を購入することも検討できると思います。

最後は個人の投資スタンスによりますので、

上記のリスクを回避できると自信があるなら

検討してもいいと思います。

現に地元以外の物件を購入されている不動産投資家は多くいますから。

もと貸家の減価償却費

  • 2008年01月05日
  • 投稿者:taxkanae
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【Q】

一昨年、戸建賃貸物件を購入して貸していましたが

数ヵ月後、退去がありました。

そのときは収入経費とも青色申告しています。

昨年、その戸建物件に居住し住民票も移しました。

法人所有なら社宅として戸建物件の減価償却費を

計上することは可能と思いますが、

個人所有の場合は昨年の戸建物件の減価償却費を計上できますか?

なお他に事業的規模でアパートを所有しております。

【A】

まず現在所有されている戸建物件の名義ですが、

法人名義なら、社宅として減価償却が可能です。

ですが、個人名義で自身の住居として使用しているのであれば、

減価償却はできません。

もちろん事業的規模のアパートについては減価償却できます。

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