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お金を残す不動産投資ブログ

フルローンは本当に引き出せないのか?

  • 2008年03月30日
  • 投稿者:taxkanae
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最近はちょこちょこといい物件が出てきています。

僕のお客さんや、相談に来る方が持ってくる物件も
「おっ」と思うような物件があります。

しかしいい物件情報を持っていても、最終的には融資が付かなければ
物件は買えません。

この融資ですが、昨年の12月から融資の引き締めが厳しくなり、

・年収1,000万円以上
・自己資金は物件の1割以上

という人しか融資は降りない・・・。

と言われていますが、本当にそうなのでしょうか?

実際に僕が見ている中では、上記の条件をクリアしていなくても
融資を引き出せている人はいます。

また物件によっては、さすがにオーバーローンまでは引き出せなくても
フルローンを引き出せている人はいます。

ということは銀行は、物件はもちろんですが、
それよりも何よりも「人」を見ているのだと感じます。

この人たちに共通していることは、

・素直
・諦めない

ことです。

しっかりと僕の小冊子を読んで、銀行に物件を持ち込むときに
自分自身をプレゼンされています。

小冊子に書いてあることを「素直」に実践しているのです。

そして物件にリスクがあっても、そのリスクをできる限り把握することを
「諦めない」のです。

だから銀行も認めてくれるのだと思います。

ですから
「年収1,000万円もない」
「自己資金は1割も出せない」
という人でも、素直に実践し、諦めなければ光はさしてくると思います。

一度融資を断られても・・・

  • 2008年03月25日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は、物件購入に成功された実例をご紹介します。

先日、僕のお客さんのSさんが1棟もの物件の購入に成功されました。

Sさんは昨年僕と顧問契約させていただいたときは、
区分所有や戸建物件を数戸持たれていて、
その中には融資を受けているものもありました。

そんな状態の中、1棟物件の購入を検討していたSさんは
銀行に物件の融資依頼を持ち込んでも、小さな物件の借り入れが
足かせとなり、なかなか融資が出ずにいました。

そこでSさんとお話をさせていただき、小さな物件をすべて売却することに。

その後のSさんの動きはとても早く、半年間ですべての物件を売却。

既に持っている1棟もの物件の借入条件も、銀行と交渉して見事に希望通りの条件になりました。

そして一度断られた物件の融資を、ふたたび銀行に持ち込み
見事に物件を購入することが出来たのです。

銀行は融資を決定した物件の力はもちろんですが、
それ以上にSさんの資産整理力交渉力そして行動力を評価してくれたのでしょう。

このSさんの話が、皆さんの不動産投資を成功させるための気付きになればと思います。

空室がある場合の減価償却

  • 2008年03月19日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は減価償却の話題です。

区分所有でも、1棟ものでも、空室が発生する場合がありますね。

では空室が発生し続けた場合、その部屋の減価償却はできるのでしょうか?

また年の途中で空室になった場合は、減価償却は月分で按分しないといけないのでしょうか?

減価償却費は、現に業務の用に供している物件について計上できるものです。

ですから、業務を開始していない場合や、業務を開始している場合であっても
業務の用に供されていない物件については、減価償却をすることはできません。

でも、現実に稼働していない物件については、
いつでも業務の用に供することができるようにメンテナンスがされていて
募集告知をしている場合
には、減価償却を行うことができるのです。

だから、空室があつたとしても、それがいつでも貸し付けることができる状態な
ら減価償却費を計上することができる
のです。

覚えておいてくださいね。

見落としがちな税金

  • 2008年03月15日
  • 投稿者:taxkanae
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お蔭様で、昨日で確定申告すべて終了しました!

開業してからはじめての確定申告作業でしたが、やっぱり疲れますね。

さてお客さんに確定申告の報告をしていて、
意外とお客さんが見落としがちなのが、「個人事業税」です。

この個人事業税、ある程度の所得がなければ発生しないのですが
その所得とは、290万円です。

それは個人事業税には「事業主控除額」というものが290万円あるからです。

不動産所得が300万円の場合は、

300万円 - 290万円 = 10万円

に、不動産貸付業の税率5%が掛かりますので、

10万円 × 5% = 5,000円

の税金となります。

でもこの個人事業税は住宅用の不動産貸付業の場合

1、戸建て10戸未満
2、アパート、マンション10室未満

は税金はかかりません。

また駐車場10台未満も税金はかかりません。

しかし上記の数値未満でも、不動産の貸付に係る収入金額が

1,000万円以上 で

延床面積が600m2以上

の場合は、税金が掛かってしまいます。

これも都道府県によって変わりますので、興味のある方は
都道府県のサイトで調べてみてくださいね。

開業パーティー

  • 2008年03月10日
  • 投稿者:taxkanae
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8日は大阪まで和合実さんの開業パーティーに行ってきました。

和合さんはこれまでサラリーマンをされていましたが、今年から独立することになったのです。

既に3冊の書著も出しており、この日は3冊目の出版記念パーティーも含まれていました。

和合さんは今までサラリーマンをしながら収益不動産について勉強する

トレジャー発見勉強会

を継続的に開催されており、僕も不動産取得前のサラリーマン時代だった約1年半前に参加させていただきました。

セミナーはとっても深い内容で、不動産投資をするに当たって非常に役に立つものでした。

実は僕が不動産投資専門の税理士になったのは、この和合さんとの出会いが大きなきっかけの一つとなっているのです。

トレジャー発見勉強会は、これからも継続的に開催されていくようですので、賢い投資家を目指されている方は必ず参加してください!

そして和合さんの著書も読んでください!

読んでいただければ他の不動産投資本とはテイストが違うことを感じることができるでしょう。

それは決して不動産投資を煽るような内容ではなく、どちらかというとリスクの面から客観的に不動産投資というものを捉えているからです。

本当にお勧めできるセミナー&書籍なので躊躇しないでください!

今なら3冊目の「一目瞭然!数値で発掘 収益不動産」 を購入すると、

和合さんのノウハウの詰まった「不動産投資計画書」を試用することができます!

僕ももちろん購入しました!

個人が不動産業をやめたら?

  • 2008年03月08日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、面談に来られた方からこんな質問がありました。

「昨年まで個人で不動産業を営んでいましたが、
今年から法人に不動産業を移行しました。

個人時代に売れ残った不動産を廃業後に個人が売却した場合の
税金はどうなるのでしょう?」

ポイントは、この譲渡による所得が事業所得になるのか、
譲渡所得になるのかというところです。

この場合、事業の廃止に伴う処理が終ると考えられる
“おおむね3年以内”に処分した不動産に係る所得は事業所得となります。

一方、その一定期間経過後に処分した不動産に係る所得は譲渡所得になります。

そして、その土地の取得時期は、譲渡した人が
その不動産を実際に取得した時とになります。

今回はかなりマニアックな話になってしまいましたね。

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