トップページ > お金を残す不動産投資ブログ

お金を残す不動産投資ブログ

駐車違反したら

  • 2008年05月27日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

最近は駐車違反の取り締まりが厳しいですね。

僕のお客さんも違反キップを切られた方がいます。

このような駐車違反スピード違反で、罰金をとられた場合、

たとえそれが業務に関連するものであつても必要経費にはできません

科料過料と呼ばれるものも必要経費にはできません。

それではレッカー代はどうだと思いますか?


レッカー代など、車両の移動、保管に要した実費は、罰金などには該当しないんです。

したがって、もしそのレッカー代が不動産事業を遂行しているときに発生したら、必要経費にすることができるんですね。

もちろん消費税の控除の対象にもなります。

覚えておけば、少しでも税金が減りますね。

セミナーVol.3 終了!!

  • 2008年05月26日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

昨日のセミナーはお陰様で大盛況で終わることができました!

「細かい必要経費に関することが大分わかりました。」

「税金についての疑問の一部が解消されました。」

「初めてのセミナーでしたが、大変わかりやすく、楽しく受講できました。」

「すっきりとわかりました。」

「数点、認識違いもあり勉強になった。」

「聞きたいと思っていたテーマなので、とても役に立った。」

「テンポよくわかりやすい指導して頂き、よかったです。」

「具体的な例を出して頂き、わかりやすい。」

「アイスブレイクをしてコミュニケーションを行うことにより、和やかな雰囲気でセミナーを受けることができた。」

「ためになりました。」

「素人ですが、分かりやすく説明していただいたと思います。」

「自分の今後をイメージしながらセミナーを聞けました。」

「これから経理処理を始めていくにあたり、たいへん参考になりました。」

「具体的な例が出され、非常にわかりやすかったです。」

「普段考えていない事が出て来るので参考になりました。」

「わかり易く参考になった。」

「不動産事業において大変重要でありながら、とても判りにくい内容である『必要経費』について、クイズ形式という受講者参加型の内容で、楽しく理解を深める事ができました。」

などなど・・・。


参加していただいた方々の感想です。


第二部の伊集院先生の「保険」のお話もとってもわかりやすく、セミナー終了後は質問攻めに合われてました。

懇親会にも30人中20人も参加して頂き、皆さん日頃のうっぷんを晴らすように会話をされていました。

参加者の中には岡山や広島、島根から参加していただいた方もおられ、「参加した甲斐があった」と言っていただけました。

参加者の皆様、そしてご協力いただいた皆様、本当にありがとうございました!

このセミナーの内容は、DVDで興味のある皆さんに提供できるようにと考えています。

次回の「不動産投資でお金を残す税金塾 Vol.4」は6月29日に開催予定です。

詳細はまたこのブログやメルマガで告知しますので、もうしばらくお待ちくださいね。


【5月末まで】税金塾DVD予約販売中!

大好評だった

「不動産投資でお金を残す税金塾」
Vol.1
「知らないだけで数十万円が無駄に!青色申告で超節税!」
Vol.2
「物件を購入する前に!必見!消費税の還付を受ける方法!」

DVDを先行予約販売中です!

5月末まで 15,000円 → 10,000円。

先着30名様の特典も残りわずかです!

今日は税金塾Vol.3!

  • 2008年05月25日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

雨があがりました!!

今日は僕が主催するセミナー

「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3

ですが、昨日から雨が降っていたので心配していたのです。

1回目の2月9日は大雪。

2回目の3月30日は大雨でしたので、

「今回こそは晴れてくれ!」

と思っていたのですが、なんとか曇りにはなりそうです。

あと4時間ほどでセミナーが始まりますが、1回目、2回目とだんだん緊張の度合いが少なくなってきています。

場慣れしてきたんでしょうか?

こう見えても、僕はもともと緊張しいなんですよ。

何はともあれ、参加していただく皆様に満足して帰ってもらえるように、今日も頑張ってきます!!


【5月末まで】税金塾DVD予約販売中!

大好評だった

「不動産投資でお金を残す税金塾」
Vol.1
「知らないだけで数十万円が無駄に!青色申告で超節税!」
Vol.2
「物件を購入する前に!必見!消費税の還付を受ける方法!」

DVDを先行予約販売中です!

5月末まで 15,000円 → 10,000円。

先着30名様の特典も残りわずかです!

銀行の考え方

  • 2008年05月24日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

実は今年の確定申告後、借入をしている銀行に金利交渉をしていたんです。

その結果が先日僕に伝えられました・・・

答えは「NO!」

金利の引き下げはなされませんでした。

そしてその理由を担当者に深く聞いてみました。

そこでわかった銀行の考え方があります。

銀行の考え方の重要ポイントは2つ!

1、収支
2、純資産

まず1の収支ですが、サラリーマン大家さんの場合、世帯で見た収支、すなわちキャッシュフローが全体でプラスかどうかという点が問われます。

僕の場合、平成19年の所得は、

不動産所得 プラス
事業所得  開業初年度で設備投資がかかりマイナス

なので借入した平成18年の給与所得があったときよりも、収支はマイナスになっているわけです。

今回の「NO」はこれが主な理由でした。

この収支は連帯保証人も入れて世帯全体で見ますので、奥さんが働いている方はプラスになりやすくなりますね。


そして次のポイントは「純資産」。

これは世帯の資産と負債の差額がプラスかどうかということです。

これには所有している物件の担保評価額が大きく影響してきます。

借入金額は月々の返済で減っているので、担保評価額が変わらなければ、純資産は増えます。

そしてこれに現金や預金、株等の金融資産がプラスされ、逆に住宅ローンやマイカーローン、その他の借入はマイナスされます。

僕の場合は、19年の事業所得がマイナスの分、純資産も少々減少しているのです。


銀行の考え方のポイントはこの2点が主のようです。

ですから不動産投資と脱サラを考えている方は、脱サラをする前に不動産を購入する方が、比較的、借入はしやすくなりますね。

個人事業者はやっぱり属性は弱くなってしまいます。

「開業初年度だ」と言っても、銀行には通用しません。

銀行は「数字」だけで判断していますので。

マザーズオークションで講演決定!

  • 2008年05月20日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

昨日、打ち合わせをしてきました!

とりあえず、不動産投資に興味のある方は

マザーズオークションに会員登録しておいて下さい!

すぐに満席になることが予想されます。

詳細は後日発表しますが、

マザーズオークションを運営するIDUさんが主催する

「不動産投資ゼミナール」で講演することが決まりました!

参加料はなんと無料です!!

でも会員さん限定ですので、会員登録しておかないと

間に合わない可能性があります。

そして今週25日の「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3

お陰様で満席となりました!

Vol.1、Vol.2と3回続けて満員御礼です!!

嬉しい限りですね。

「感謝」の一言に尽きます!

そして本日から大好評だったVol.1とVol.2のDVD

予約販売を始めています!

限定30名だけの特典もありますので、

お早めにお申し込み下さいね。

昨日の午後8時にメルマガで告知させていただき

もうすでに申込みがどんどん入ってきています!

僕の自信作ですので興味のある方は是非!

セミナーvol.3が新聞に掲載されました!

  • 2008年05月15日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

またまた、僕の3回目のセミナーが新聞に掲載されました!
掲載された新聞は、

「全国賃貸住宅新聞 2008年5月12日号」です!


全国賃貸住宅新聞

今回は20名から30名に枠を増やして募集しておりますが、

お陰様で締め切りまであと2名となりました。

今回も西は島根、広島、岡山、東は東京から参加される方がいらっしゃいます!

ホントありがたいことですね。

今回のテーマは「必要経費」です。

今、面白いセミナーにできるように資料を作っていますので
参加される方はお楽しみに!

「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3

【第一部】
どこまで落とせる?どうしたら落とせる?不動産投資にまつわる必要経費あれこれ

【第二部】
手遅れになる前に!「地震・雷・火事・入居者」からあなたを守る保険のいろは

事業的規模の効果

  • 2008年05月13日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

今日もお客様からいい質問をいただきましたのでご紹介します。


【質問】

アパートで戸数が8戸ある物件の購入を考えています。

最初に買う物件が8戸だと事業的規模にならないということですが、
安く購入できて、なおかつ銀行がある程度資金を貸してくれれば
きちんと利益が出ると思っています。

8戸の場合でも利益が出るのなら購入する価値はあるのでしょうか?

この物件を購入する事により、今後の不動産取得に向けて
融資を受けにくくなるのでしょうか?

青色申告特別控除や専従者給与等を考慮するとどうすればよいのか
迷ってしまいます。

例えば数年後に新しい物件を購入する事を考えて、
それまでは良い物件であれば購入して何とか経営する。

最初から事業的規模にするメリットは非常に大きいので
10戸にならないような購入は全く検討しない。

など、よろしければ教えてください。

よろしくお願いします。


【回答】

もちろん物件自体でしっかりと利益が出て、
キャッシュフローが貯まるのであれば、8戸でも構わないと思います。

10戸以下の事業的規模にならない物件を狙うのも、
他の投資家の逆をついていいかもしれないという考え方もあります。

でも節税から考えると早めに次の物件を購入した方が良いですね。

奥さんを専従者にできる方の場合、
事業的規模のメリットは、65万円の特別控除よりも
奥さまの専従者給与の方が大きいです。

仮に所得税率が43%の方で、奥さまに300万円の給与を払った場合、

300万円-配偶者控除38万円×(本人の税率43%ー奥さんの税率15%)

=【約73万円】 の節税となります。

さらに65万円の特別控除を考慮すると、

(65万円-事業的規模以外10万円)×43%

=【約23万円】

【合計約96万円】の節税が事業的規模になるだけで可能となります。

これを覚えておかれて判断してみてはいかがでしょう?

給料を変えられない!?

  • 2008年05月07日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

法人化を検討している方にお伝えしたいことです。

不動産所得が増えてくると、検討したいのが法人の設立です。

もし個人の所得税率が50%に達しているような方であれば、
法人の税率は最高で約40%ですので、その税率の差が節税となります。

でも、ここで気をつけなければいけないことがあります。

それは役員報酬の金額は原則途中で変えられないということです。

法人を設立すれば、法人から給料をもらうことになります。

これを「役員報酬」といいます。

以前からこの「役員報酬」についてはかなり厳しいのですが、数年前の改正で、さらに厳しくなりました。

この役員報酬を増減させることができれば、法人の所得はいくらでも調整できますよね。

だからこの利益調整を防ぐために、厳しくなっているのです。

役員報酬を変えられるのは基本的に年に1回だけ!!

それは期首から3カ月以内です。

ですから法人を設立する場合は、しっかりと計画を立てて役員報酬を決める必要がありますので注意してくださいね。

区分を持てば経費は増える?

  • 2008年05月04日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

今日は必要経費について、お客さんからご質問がありましたので、紹介したいと思います。


【質問】

現在、仙台に1棟8戸の物件を所有しています。

このような8戸の物件を所有している場合に区分所有のマンションを
近畿と青森に一件ずつ購入して10戸にすれば、近畿に行ったり、
青森に自動車で行ったりする事が経費で落ちたりするのではと思っています。

一番の疑問は10戸中1戸が近畿、1戸が青森でそれぞれ近畿と青森の
年間の家賃収入が30万円ぐらいのときに飛行機代等がどのぐらいまで
経費で落ちたりするのかということです。

10戸全ての収入に対して経費は落ちるのか、自動車を使用するのが
青森の物件であれば青森の家賃分に対して自動車の経費が認められるのか
がよくわかりません。

教えていただければ幸いです。

よろしくお願いします。


【回答】

まず基本的な考え方ですが、必要経費は

「その所得を得るために直接要した費用」

ですから、不動産所得を得るために使ったのかどうかということです。

と、いうことは仙台の物件を所有していて、
近畿や青森に物件を探しに来るためだけに交通費を使ったとすれば、
「不動産所得を増やすために要した費用」ですので、全額が経費になるでしょう。

例えば僕のセミナーに参加するために神戸に来れば、それは必要経費ですね。

しかし近畿や青森に来る目的が、物件を探しに来ただけでなく、
観光や帰省が入っているなら、その割合分は経費に落とすことができません。

ですから近畿や青森に物件があるなしに関わらず、
「不動産所得を得るための費用」かどうかがポイントです。

もちろん近畿や青森に物件があれば、税務署に対して説明はしやすいですが・・・。

最終的には税務署に突っ込まれてもしっかりと説明できるかどうかです。

また、物件の収入ごとに費用を案分する必要はありません。

それは仙台も近畿や青森の物件も、すべてが一つの不動産所得ですから、
それを得るために要した費用でしたら、割合は関係なく全額が経費にできます。

そして10戸というのはあくまで事業的規模の話ですので、
合計10戸でなくても、色んな地域に物件があって、その物件を管理するために
費用を使ったのであれば、必要経費になります。

もちろん事業的規模であれば節税の幅は増えますが。

お気軽にお問い合わせください
消費税還付は物件契約前が勝負!なぜなら・・・?? 不動産売買の新しい形|不動産所有会社M&A
叶税理士法人 誕生記念キャンペーン!税理士 小田和典の無料相談1,000本ノック! もう失敗しない 間違いだらけの不動産投資キャッシュフロー戦略 読者限定の特別プレゼント
新パッケージ商品キャンペーン! 不動産投資専門の叶税理士法人 監修 不動産投資で絶対に失敗しないためのシミュレーションソフト
このページのトップへ戻る