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お金を残す不動産投資ブログ

住民税の不思議

  • 2008年06月30日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却について一つご紹介します。

減価償却は1年以上使えるもの又は10万円以上のものが対象となります。

例えば10万円のパソコンだと税法で決められている
「使える期間」が4年ですので、1年あたりの減価償却費は

10万円÷4年=25,000円

になります。

でも「一括償却資産」という制度を使えば、このパソコンは20万円未満ですので3年で減価償却できます。

10万円÷3年=33,333円

これで通常より8,333円も多く減価償却することができました。

さらにさらに、「少額減価償却資産」という制度を使えば、このパソコンは一括で経費にできちゃいます。

でもここで一つ引っ掛かることがあるのです。

それは「償却資産税」という住民税です。

土地や建物や自動車は「固定資産税」や「自動車税」のような名前で税金を払っていますよね。

この「償却資産税」というのは、備品や機械に掛る固定資産税のような税金なんです。

この償却資産税は課税標準が150万円以上だと掛ってきます。

ですが一括償却資産」で償却している資産は、この償却資産税が掛からないんです。

逆に通常の減価償却や、少額減価償却資産を適用していると掛ります。
通常の不動産賃貸業をしている方は課税標準150万円を超えることは少ないかもしれませんが、

何か他の商売を一緒にされている方は、影響してくるかもしれませんので、覚えておいてくださいね。

叶税理士事務所 CM

  • 2008年06月25日
  • 投稿者:taxkanae
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購入前はラッキー!

  • 2008年06月23日
  • 投稿者:taxkanae
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先週は4名の方が面談に来られました。

皆さん、セミナーに参加された方で、特典で付けている無料面談に来られたのです。

そしてその4名のうち3名の方が

「これから不動産投資をしたい!」

と決心した方々で、まだ物件を持っていらっしゃらない若い方でした。

そして3名の方々が最初に言った言葉がなんと一緒だったのです。

それは、

「まだ物件も持っていないので、何を質問して良いかもわかりません」

という言葉でした。

そして、この言葉に対して、僕が言った言葉は、

「物件を持つ前に相談に来ていただけたのでラッキーですよ。」

とお伝えしました。

実は僕の所に相談に来られる方で10人中約8人の方が、

「物件を購入する前に相談に来ればよかった」

と言って帰られるのです。

物件を持ってない方に対して僕がお伝えすることは、

1、不動産投資をするための心構え

2、不動産投資のお金の流れ

3、不動産投資の情報の集め方

そして最も大切なことが、

4、不動産投資をするための個人の状況

です。

今の融資環境では、効率的でリスクを最小に抑える不動産投資をしようと思うと、やはり個人の属性の高さや自己資金の厚さが必要となってきます。

そしてまだその段階まで届いていないのであれば、そこに行くための戦略を立てて行動しないといけません。

これは最終的には

「自分の人生をどう生きるのか?」

という部分まで関係してくるように思います。

相談に来られた方の話をよく聞いて、このような話を真剣にさせていただきます。

そして面談が終わって帰られる頃には顔が明るくなって、

「叶先生とお話できて本当に良かったです!」

と言っていただけます。

面談の感想はこちら

実は僕自身、不動産投資のメンターから、このようなことを色々と教えてもらったのです。

やっぱり、自分一人で抱え込むのではなく、先達者に教えてもらうことは、本当に意味のあることです。

一人で悩んでいらっしゃる方は、是非面談に来て下さいね。

2つの選択肢

  • 2008年06月22日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却には「定額法」「定率法」という代表的な2つの償却方法があります。

建物には定額法しか採用できませんが、その他の資産には「定率法」も採用することができます。

この2つの償却方法のうち、節税につながるのは「定率法」と言われています。

それは、初期に多くの減価償却費を計上できるからなんですね。
でもそれは個人の所得によって節税にならない場合があるんです!

それは売却した時の譲渡所得の税率との関係です。

譲渡所得の税率は5年以内の短期は39%。

5年超の長期は20%です。

もし所得税率20%の人が、短期で売却益を出してしまうと

定額法と定率法の減価償却の差額 × 19%(39%―20%)

だけ税金を余分に払うことになってしまうんですね。

ですから減価償却方法を決めるときには個人の所得全体を見て戦略を立てる必要があります。

友人の住む賃貸マンション

  • 2008年06月15日
  • 投稿者:taxkanae
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午後から友人のところへ産まれたての赤ちゃんを見に行ってきました。

マンションに行くと、やっぱり気になります。

構造や築年数や間取り、賃料が・・・。

友人のマンションは賃貸マンションで、

構造はRC、築年数は15年、間取りは3DK、
賃料は88,000円で、駅からは徒歩10分でした。

マンションの総戸数は住居用8戸、店舗2戸の計10戸。

プラス駐車場8戸です。

この内容を聞いて思わず

「このマンション1棟欲しい!」

と言ってしまいました。

完全に職業病ですよね。(笑)


それでは問題です。

このマンションの税法上の耐用年数は何年になるでしょう?

まずはRCの耐用年数が47年です。

そして中古マンションの場合は、この47年から築年数を引きます。

A 47年-15年=32年

次に経過している年数に20%を掛けます。

B 15年×20%=3年

最後にAとBを足します。

32年+3年=35年

この35年建物を減価償却していくんですね。

契約書から節税は始まっている!

  • 2008年06月14日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のところに相談に来られる方は、既に物件を持っている、あるいはもう手付を打っている方がほとんどです。

そして購入した物件を僕が分析して説明すると10人中8人ぐらいの方が、

「購入前に相談すればよかった・・・」

と言って事務所を後にします。

でも購入前の方なら、僕のアドバイスを受けてから動き出しますので、その分リスクは減少します。

僕もそうでしたが、やはり既に不動産投資をされている方から知識や経験談を聞くことは非常に重要なんですね。

その理由の一つが

「節税は物件購入前に決まっている」

からなんです。

一つ「売買契約書」で具体例をあげますね。

皆さんは契約書に記載される物件の金額が、保有してからの税金に影響することはご存じですか?

契約書の金額は総額で書いてあるものもあれば、土地と建物を分けて書いてあるものもあります。

そして建物の金額がいくらかで、保有してからの「減価償却費」というものが変わるのです!

「減価償却費」は僕が「魔法の経費」と呼んでいるほど、とても重要な必要経費ですので、建物の金額は重要なのです!

今度のセミナーではこの「減価償却費」についてわかりやすく、しかも突っ込んでお話します。

減価償却をマスターすれば、売買契約書に書かれる金額をどうすればよいのかが分かるようになります。

今日のお二人の相談者は、

「叶先生と相談できてよかった!!」

と明るい顔で帰られました。

土地が0円!?

  • 2008年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入した時に「消費税還付」を受けることができると自己資金が早く回収できます。

そのための重要なポイントは建物の金額です。

なぜなら消費税は土地にはかからず、建物に掛けられるので、建物の金額が大きいと還付される金額も大きくなるからです。

土地や建物の金額は、契約書に記載された金額が、原則として物件の取得価額となります。

それでは1億円の物件で、契約書の金額が

土地0円

建物1億円

と記載されている場合は税務上認められるのでしょうか?


税法の原則として、土地と建物の金額は、「時価」でなければいけません。

ですから時価とかけ離れた金額は税法上認められないことになります。

時価ということは、土地の金額が0円ということはありえませんので、この金額を取得価額とすることは認められません。

この場合は、合理的に区分しなければならないことになります。

売主が了承するからと言って、契約書の土地の金額を0円にはしないでくださいね。

マザオク無料セミナー申込開始!

  • 2008年06月09日
  • 投稿者:taxkanae
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緊張しいの僕は、結構プレッシャーを感じています。


 


 


 


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白色の経費

  • 2008年06月07日
  • 投稿者:taxkanae
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質問をいただきましたのでご紹介します。

【質問】

自家用車を購入し経費で落として
税金を抑えようと考えているのですが
白色は経費として認めてくれるのでしょか?

また、可能ならばどんな点に注意しておくべきでしょうか。

ちなみに軽トラック一台所有、
自宅からアパートまでは1キロで着きます。

掃除や見回りは週一回程度です。


【回答】

まず白色申告の場合は、

・明らかに業務に使用している費用
・半分以上を業務に使用している費用

しか必要経費として認められません。


ですから、

・自家用車を不動産業のためだけに使う場合

もしくは

・自家用車を不動産業で半分以上使う場合

なら白色でも必要経費として認められることとなります。

必要経費で認められるものとしては、

・車の減価償却費で業務に使用している部分
・損害保険料で業務に使用している部分
・自動車税などの租税公課で業務に使用している部分
・ガソリン代や高速代などで業務に使用している部分
・車検代や修繕費で業務に使用している部分

などですね。

青色申告の場合は、業務で使用している割合が
50%以下であっても経費で認められることとなります。

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