消費税還付の可能性が高いのは？
今日は消費税還付の可能性が高い人はどんな人か？
という内容です。
実は僕のところに相談される方で、結構多いのが
「１棟目で消費税還付ができることを知らなかったので、２棟目はぜひ、消費税還付を受けたい。」
という相談です。
でも１棟目も２棟目を個人で購入するとなると、消費税還付はとても難しくなります。
還付されても、かなり少額になってしまいます。
それは消費税還付の計算は
「課税売上割合」
という割合で計算されるからです。
この割合は、総売上のうち消費税が課税される売上がどれほどか？
ということです。
消費税上、売上には課税売上と非課税売上があります。
そして不動産投資家が購入する物件は住居系がほとんどだと思いますが、住居の家賃収入は「非課税売上」になるのです。
そうすると、他に駐車場などの課税売上があっても、非課税売上がメインの収入になりますので、
「課税売上割合」
は非常に低くなってしまいます。
例えば、
駐車場100万円、住居家賃900万円、総家賃1,000万円
だとすると、
課税売上割合は、
100万円 ÷ 1,000万円 ＝ １０％
となって、建物の消費税はこの１０％しか還付されないことになります。
ですから、既に居住用物件をお持ちの投資家は、消費税還付は難しいのです。
ということは、もっとも可能性の高い方は、
“はじめて物件を購入する人”
です。
だからこそ、不動産投資をすると決めた人は、物件を購入する前からの税務戦略が重要になってきます。
何事も準備が大切なんですね！
もっと詳しく勉強したい方は、DVDをご覧ください！
投稿者 taxkanae ： 2008年07月30日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
法人への貸付で節税？
2008年07月26日 17:14
今日は法人を設立していて、その法人に貸付がいっぱいある方の節税の話です。
これは中小企業でもよくある話なのですが、社長が会社の運転資金の補てんのために、会社に自分のお金を貸し付けることがあります。
会社からすると役員からの借入金です。
これを「役員借入金」と言います。
業績の悪い会社ですと、この金額がかなり大きくなっている場合も多いのです。
このような会社でも役員給与をいっぱいもらっている場合があります。
でもこの役員借入金を利用して節税をすることができます。
その方法は、
役員給与の額を減らして、その減った分を会社から貸付の返済として返してもらうのです。
そうすると業績の悪い会社は、役員給与という経費が減少するので業績が改善されます。
この会社が過去に赤字を出していて、繰り越されている欠損金があれば、会社の法人税は発生しません。
一方、社長個人は給与が減るので所得税が下がることになります。
でも会社から貸付の返済としてお金をもらっているので実質の手取りは変わりませんよね。
この方法ですと会社の体質も改善され、個人も節税できることになるのです。
該当しそうな方は、税理士さんと相談してみてくださいね。
投稿者 taxkanae ： 2008年07月26日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
新築物件の固定資産税
2008年07月21日 10:49
今日は新築建物の固定資産税についてです。
固定資産税というのは、市区町村の税金で、毎年１月１日に不動産を所有している人に掛かる税金です。
不動産所得を得ている人にとって、この固定資産税というのは経費の中でもトップ３に入るぐらい、金額の大きいものです。
この税率は、固定資産税 １．４％が一般的に掛ってきます。
でももしあなたが購入した物件が、新築物件であったりそもそも建築した物件であれば、軽減措置があるのです。
その軽減措置とは、立ててからの３年間、耐火・準耐火構造なら５年間建物にかかる固定資産税が半分になるというものです。
でもこの軽減措置を受けることができるのは、１室あたり１２０平米までの部分の固定資産税です。
また、１室あたりの床面積が３５平米以上２４０平米以下の建物でなければならないという条件もあります。
この軽減措置の恩恵を受けると、最長で５年間も固定資産税が半分になるんですね。
でも、だからといって新築物件がいい物件とは限りません。
経費が少なくても、収入が少なければ意味がないですからね。
その点は新築については収入を慎重に見てください。
投稿者 taxkanae ： 2008年07月21日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
マザオクセミナー 無事終了！
2008年07月13日 22:00
無事に終了しました！
昨日はマザーズオークションの
で90分の講演をしてきました。
定員70名という初めての大型セミナーでしたが、無料セミナーでムシ暑い気候にも関わらず、席はほぼ満席でした。
昨日、参加していただいた方、本当にありがとうございました！
お陰様でセミナーは非常に評判が良かったようで、セミナー後は僕のところにご質問やご挨拶の長蛇の列ができあがりました。
主催者のIDUさんも大喜びで、東京の参加者から、僕のセミナーの東京開催の要望もあるようで、
「今度は東京で！」
という声も頂きました！
参加者にも主催者にも喜んでもらえると講師冥利に尽きますね。
でもやっぱり講演はパワーを使います。
今日はゆっくり寝て身体を休ませましたよ。
次の講演はセキスイハイム中国株式会社さん主催の
というタイトルで岡山でやります。
初めての地主さん向けセミナーですので、投資家さん向けじゃありませんし、しかも税金の話もほとんどしませんが、興味のある方は是非！
僕の不動産の運営方法についてお話します。
投稿者 taxkanae ： 2008年07月13日 ｜ コメント (2) ｜ トラックバック (0)
マザオク コメントアップ
2008年07月08日 23:35
今週はマザオク週間です！
今週の土曜日に僕が講師をさせていただく
IDUさん主催マザーズオークション
「第5回不動産投資ゼミナール」
に合わせて、7月10日から特集が組まれます！
そのテーマは、
「一棟RC造の築11年未満のマンションの物件特集」
コメントを書いています。
このコメントページがフラッシュを使っていて
なかなか面白いです。
パッと見ると、僕と北野さんがカップルみたいに見えますが・・・。(笑)
興味のある方はコメントページをご覧ください！
大阪開催の申し込みは満席のようですが、立ち見で良ければ是非！
参加された方には僕からのプレゼントもあります！
現役税理士 兼 不動産オーナーが語る「お金が残る物件の選び方！」
投稿者 taxkanae ： 2008年07月08日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
マザオクセミナーが新聞に掲載！
2008年07月07日 16:37
← 応援よろしくお願いします！
今週の土曜日に僕が講師をさせていただく
IDUさん主催マザーズオークション
「第5回不動産投資ゼミナール」
が全国賃貸住宅新聞に掲載されました！
クリックすると大きくなります。
↓ ↓ ↓
昨日、東京で開催された「不動産投資ゼミナール」は、
北野琴奈さんが講師で100名超の満席で終了したとのことです。
大阪開催はまだ受付しているようですので、興味のある方は是非！
参加された方には僕からのプレゼントもあります！
現役税理士 兼 不動産オーナーが語る「お金が残る物件の選び方！」
投稿者 taxkanae ： 2008年07月07日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
買える物件ではなく、買いたい物件を！
2008年07月06日 16:42
先日、２組の方が面談に来られました。
しかもわざわざ遠方から来ていただけました。
１人目は、
「検討している物件を見てもらいたい」
ということで広島から来られました。
２人目は、
「最近購入した物件と、本業の税金関係を見てもらいたい」
ということでご夫婦で来られました。
１人目の方が検討している物件は、
「僕でもエリア内にあったら買いたい！！」
と思うような数字的にはとても優秀な物件でした。
優秀な物件で、しかもご本人は不動産に携わっているお仕事にも関わらず、
「やはり事前に専門家の意見を伺いたい」
ということで来られたのでした。
そして僕が物件を購入するに当たっての税務的な注意点や、今後の課題を洗い出しご説明したところ、非常に満足して帰られました。
やはり金額の大きい不動産投資は、これぐらいの慎重さが必要ですね。
２組目のご夫婦は既に購入済みということで、その物件のキャッシュフローを分析しました。
数字は嘘をつきませんので、厳しい結果であることを正直にお伝えしたところ、ガックリと肩を落とされていました。
でもそれから色々なお話をお聞きし、課題を洗い出してやるべきことをお伝えしたところ、このご夫婦も笑顔で帰って行かれました。
そしてやっぱり
「先生に事前に相談しておけばよかった」
とおっしゃられました。
不動産投資をすると決めた方は、目標があるはずです。
それは
「何年後にキャッシュフローがいくら」とか
「何年後に資産がいくら」とかです。
その目標を達成するために“不動産投資”という手段を使っているだけなのです。
でも物件を探して、探して、探して、いくら探しても見つからない期間が長くなってくると、
だんだん“買いたい物件”ではなく“買える物件”を選ぶようになってきます。
この気持はよくわかります。
実際に僕もそんな気持になりました。
その時に僕を救ってくれたのは、僕の不動産投資の師匠でした。
そして探し続けた結果、“買いたい物件”が見つかったのです。
決して“買える物件”に走ってはいけません。
走ってしまいそうなときは、一度立ち止まって最初の目標を思い出し、冷静になりましょう。
そしてそんな時はうまくいっている経験者の意見を聞きましょう。
今日は税務のお話ではありませんが、ちょっと感じたことを書いてみました。
投稿者 taxkanae ： 2008年07月06日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
お得な改正！
2008年07月03日 14:08
先日は「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.4でした。
今回のセミナーは平成19年に改正された減価償却の内容も、盛り込みましたので、かなり難しかったと思います。
でもアンケートでは、「わかりやすかった」という感想も多くて、一生懸命パワポで資料を作った甲斐がありました。
今日はその改正内容を一つご紹介します。
平成19年の改正では、今までよりもより減価償却を多く計上できるようになりました。
具体的には、今まで「償却可能限度額」といって、取得価額の５％は最終的に必要経費にすることはできませんでした。
ですから1億円の建物を購入すると、500万円は永遠に貸借対照表に資産として残っていたのです。
これが大企業であれば、持っている資産も多額ですので、５％でも非常に高い金額になってきます。
でも世界的に見れば、ほとんどの先進国は、こんな「償却可能限度額」はなく、全額を償却しているのです。
これでは日本の企業は他国の企業との競争に不利になってしまうということで、平成19年にこの「償却可能限度額」が撤廃されたんですね。
この改正によって、不動産投資家が購入している資産も最終的に１円まで減価償却をすることが可能となりました。
減価償却ができるということは、利益がその分減りますので節税ができることになります。
ですから今回の改正は「お得な改正」なんですね。
投稿者 taxkanae ： 2008年07月03日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
税金塾Vol.4 終了！
2008年07月01日 20:51
日曜日のセミナーはお陰様で大盛況で終わることができました！
「わかりやすいテーマとわかりにくいテーマがあったのですが、全体的にわかりやすいセミナーでした。」
「要点をしぼって説明していただいたので、わかりやすかったです」
「購入前にすべき事がよく理解できた。」
「減価償却という理解しづらい内容が理解できて良かった。特に、減価償却の目的の説明があったのが良かった。」
「改めて減価償却の重要さを知りました。」
「減価償却の方法で融資戦略にも有効になるのは勉強になった。」
「アットホームな感じで良かったです。」
「減価償却の有効性や活用テクニック等、わかりやすい説明によって十分に理解できました。」
「話の内容はよくわかった。が、これらをもれなく個人で実行するのは難しいので、やはり専門家に依頼するのが得策だと思う。」
「減価償却する分と経費にする分を申告時に考えながらしたい。」
「基本に戻り復讐できた。」
「理解できているようで、正確には理解しにくいのが減価償却だと思いました。知識の有無がキャッシュフローに大きな違いが出てくることがわかりました。改正点も織り込みながら説明していただき、勉強になりました。」
「プラスにもマイナスにも大きな影響を与え得る減価償却費を正しく理解し、プラスに働かせるよう戦略を練っておくことの重要性が理解できた。」
「キャッシュアウトのない減価償却を使いこなすことは非常に重要だということがよくわかった。」
「経費と資産の違いについて理解できました。」
などなど・・・。
参加していただいた方々の感想です。
第二部の谷口先生の「入居者とのトラブル」のお話もとってもわかりやすく、懇親会では話が盛り上がっていました。
懇親会にも３０人中１５人も参加して頂き、皆さん日頃のうっぷんを晴らすように会話をされていました。
参加者の中には京都や遠くは静岡から参加していただいた方もいらっしゃいました！
参加者の皆様、そしてご協力いただいた皆様本当にありがとうございました！
このセミナーの内容は、DVDで興味のある皆さんに提供できるようにと考えています。
次のセミナーはマザーズオークションの無料セミナーです。
まだ受付しているようですので、興味のある方は是非！
現役税理士 兼 不動産オーナーが語る
「お金が残る物件の選び方！」
投稿者 taxkanae ： 2008年07月01日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
