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お金を残す不動産投資ブログ

赤字の注意点!

  • 2008年09月29日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産所得が赤字のときの注意点をお伝えします。

不動産を取得した初年度は一括で計上できる経費が多いため、不動産所得が赤字になる場合があります。


そしてその赤字は通常は他の所得と相殺されます。

例えば給与所得200万円、事業所得100万円、不動産所得△150万円の場合は、

200万 + 100万円 − 150万円 = 150万円

これを損益通算といいます。

この150万円から社会保険や人的控除を引いた残りに税金がかかります。


でもこの不動産所得の赤字が損益通算できない場合があるのです!

それは不動産を融資、特にフルローンを受けて購入している場合です。

この融資には当然利息がつき、その利息は必要経費として収入から差し引きます。

しかし、この利息のうち土地の取得のための分は損益通算ができないのです。

たとえばさきほどの例で、土地の分の利息が50万円あったとしましょう。

そうすると、

200万 + 100万円 − (150万円 − 50万円) = 200万円

となり50万円は損益通算できない計算となります。


ここでのポイントは不動産の取得時です!

土地と建物の取得価額を決めるときに、どちらを高くすべきでしょうか?


土地の取得価額が高ければ、それに対する利息の金額も高くなるので、損益通算できない金額も多くなります。

一方、建物の取得価額が大きければ、損益通算できない金額は少なくなります。


やはり、不動産投資の税金は購入前の戦略が重要だということがこの例でも分かりますね。

まだ間に合う節税法!

  • 2008年09月26日
  • 投稿者:taxkanae
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もうすぐ9月も終わり10月ですね。

税理士事務所はそろそろ確定申告の雰囲気が漂う時期になりました。

この時期になると、僕はお客さんに納税予測をしています。


今年の損益がどれぐらいになるのか?

そして来年に支払う税金はいくらぐらいになるのか?


僕の事務所では当たり前のように提供しているサービスですが、意外と納税予測をしている税理士事務所は少ないんです。

初めて契約した税理士が僕というお客さんは比較対象がないので、おそらく当たり前のようにこのサービスを享受しています。(笑)


でも既に税理士さんと契約していて、僕がセカンドオピニオンとしてコンサルティングをさせていただいているお客さんは、このサービスを受けてビックリします。


「先のことが予測できて、いろんな対策が考えられる」と・・・。


その対策の一つが、小規模企業共済です。

これは国が作っている事業者の退職金制度で月額7万円まで掛けることができます。

その掛金はすべて所得税の所得控除の対象になります。

年間だと84万円です。

税率50%の人ならこれだけで42万円の節税ができます。

しかも事業を辞めたりしたときは、退職金扱いなので、税金上非常に有利なのです。


僕のお客さんは入れる人は全員入ってもらっています。

僕も今月加入予定です。

物件管理は自己責任で!

  • 2008年09月23日
  • 投稿者:taxkanae
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大阪へセミナーに行ってきました。

セミナーには40名ほどのオーナーが参加していました。

セミナーのテーマは「不動産管理について」


最初に大手の管理会社のお話がありました。

その後、各テーブル6名から8名で管理について1時間ほどワークショップをしました。


ワークショップでは、管理についていろんな話題が出てきました。

・管理会社について

・管理費について

・清掃、ゴミ回収について

・修繕について

・鍵について

などなど・・・


その中で僕が勉強になったのは、修繕についてです。


実は僕の物件は今、屋上防水が必要になってきていると管理会社に言われています。

そして管理会社を通じて現在、業者に見積りを取ってもらっています。

管理会社からは数百万円程度が必要になるだろうとのことです。


僕は見積もりが出てきた時点で、いくつかの知っている業者に再度、見積もりを出してもらうつもりです。

もちろん管理会社を信用していない訳ではありません。


まず本当に修繕が必要なのか?

修繕が必要だとすれば、どの程度の修繕が必要なのか?

さらに修繕費を低く抑える方法が他にないのか?

などを自分が納得するまで説明してもらうつもりです。


数百万円というのは、僕の物件から得られるキャッシュフローの1年から2年分ですから、少ない金額ではありません。

だから簡単に妥協はできません。


そしてワークショップで出てきた共通点。

管理会社との信頼関係を築くことは重要。

でも物件の管理は管理会社に任せっきりにせずに、肝心なところは自分の目で頭でチェックしていかなければならないということです。

やっぱり不動産投資は、最終的には自己責任ですからね。

僕も改めて勉強になりました。


セミナーでは参加した大家さんに色んな話を聞くことができました。

やっぱり皆さん、同じ悩みを持っている方もいれば、

長年の経験で悩みを解決している方もいらっしゃいます。

経験者のお話はとても参考になりますね。

売却しにくい価格帯

  • 2008年09月23日
  • 投稿者:taxkanae
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先日大手の仲介業者さんが事務所に来てくださり、1件の物件を紹介して下さりました。

この物件の価格は2億円程度。

利回りがあって、RCで築浅の物件なら検討したい・・・

ところですが、2億円から3億円の物件というのは、意外と難しいかもと思ってしまいました。


実はこの物件ファンドから流れてきた物件なのですが、2億円程度の価格帯だと、ファンドなどの業者さんにとっては規模が小さいんですね。

業者さんは、3億円超の物件が希望の価格帯のようです。


一方、個人。

個人はどうかといいますと、2億円程度なら諸経費7%とすると、余裕を見て最低でも1,500万円は必要になります。

ただし1,500万円というのはフルローンという仮定です。

昨今の厳しい融資状況の中で銀行から

「自己資金1割必要!」

と言われると、3,500万円が必要になってきます。

3,500万円の金融資産を持っている個人というのは、20代〜40代のサラリーマンでは少ないでしょう。

と、いうことは業者も個人も購入しにくい物件となります。

これはすなわち売却がしにくく、出口も難しいということにも繋がります。

もちろん売却時の経済状況にもよりますが、このような観点にも気を付けて、物件を探されてみてはいかがでしょう?

続 納税通信で執筆しました!

  • 2008年09月18日
  • 投稿者:taxkanae
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先週に引き続きまして僕が執筆した記事が、今週号の納税通信に掲載されました!

タイトルは、実務特集「確実にお金を増やす 事業としての不動産投資」下です!

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納税通信3040号(平成20年9月15日号) 【エヌピー通信社】

こうやって執筆させていただけるのは本当にありがたいですね。

エヌピー通信社さんに感謝です!

ルクラに掲載されました!

  • 2008年09月16日
  • 投稿者:taxkanae
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7月12日(土)にマザーズオークションで講演をさせていただいた

「不動産投資ゼミナール」の記事がルクラに掲載されました!

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秋色のとっても綺麗な表紙です!

半ページもとっていただいてうれしい限りですね。

マザーズオークションさん、ありがとうございます!

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積算評価は重要!

  • 2008年09月15日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の評価のお話です。

物件の評価には大きく分けて「収益還元」と、「積算評価」の2つの方法があります。

収益還元」とは、その物件が持つ収益力から物件を評価する方法で家賃収入から割り戻して物件の評価をします。

と、いうことは

・年間1,000万円の家賃収入のある物件 と、

・年間500万円の家賃収入のある物件

を比較すれば単純に1,000万円の家賃収入のある物件の方が評価は高くなります。

これは決算書でいえば損益計算書での評価というところですね。

一方、貸借対照表的な評価が「積算評価」です。

これは土地の価格がいくら、建物の価格がいくら、という形で物件を評価する方法です。

ですから家賃収入の額が変わっても、基本的に評価額は変わりません。

一昔前は不動産を購入する時の銀行の評価は、この積算評価が一般的でした。

でもここ数年は収益還元で評価する銀行も出てきています。

そしてここにきて、また積算評価が重視されてきています。

僕が言いたいことは、物件を選ぶ時には、

収益還元と積算評価のバランスのよい物件を選んでください。

ということです。

そうすれば出口も楽になりますし、時代の流れに右往左往することもありません。

しかし収益還元の計算方法は比較的簡単ですが、積算評価の計算方法は、少々知識が必要です。

そこでremさんの無料レポートが役立ちます。

タイトルは

【サルでも出来る不動産投資】超簡単!高利回り物件の積算評価 

難しい積算評価の方法がすぐにマスターできます。

計算方法をマスターして、いい物件を探し当ててくださいね。

なぜ借入金の返済は経費にならないのか?

  • 2008年09月11日
  • 投稿者:taxkanae
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基本的なことですが、よく質問されることをご紹介します。

その質問とは、

「なぜ借入金を返済してお金が出ているのに経費にできないんですか?」

という質問です。


大家さんの感覚では、お金が出ていくと、

経費になると思っている方がいらっしゃいます。


なぜ経費にならないのか?


僕がわかりやすくご説明しましょう。


物件そのものだとわかりにくくなるので、

建物の修繕で考えてみましょう。(今の僕の悩み・・・(笑))


例えば、屋上防水や外壁の修繕で1千万円掛かるとします。

手持ちのお金が少ないので、1千万円銀行から借りてきました。

そしてその1千万円を使って、修繕しました。

税金上では、この1千万円を使ったときに経費にします。

と、いうことはこの時点で経費にしている訳です。

その後、銀行に対して毎月の返済が始まります。

すでに使った1千万円は経費にしてしまっているので、

この返済分を経費にすると、経費の二重計上になってしまいますよね。

だから毎月の返済は借りたお金を返しているだけで、

経費にはならないんですね。

この点を誤ると、シミュレーションができないので

気をつけてくださいね。

納税通信で執筆しました!

  • 2008年09月10日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が執筆した記事が今週号の納税通信で掲載されています!!

タイトルは、実務特集「確実にお金を増やす 事業としての不動産投資」下です!

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納税通信3039号(平成20年9月8日号) 【エヌピー通信社】

来週は【下】がでる予定です。

損保の充実!

  • 2008年09月09日
  • 投稿者:taxkanae
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提携している損害保険の代理店、リスクサービス㈱の伊集院社長と打ち合わせをしてきました。

伊集院社長とは「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3で一緒にセミナーをさせていただいたのですが、その講演内容はとっても反響が大きかったのです。

打合せの内容は、僕が保有しているマンションのリスク回避です。

リスクを洗い出して、それに対する保険を付けていきました。

損害保険は金額が小さくても、いざという時に威力を発揮する商品があるのです。

今回はそれを付加!

伊集院社長の講演内容はもうすぐDVD化する予定ですので、それを見ていただければ損害保険の重要さがわかりますよ。

今まで損害保険を適当に掛けてきた方は、一度見直してみてはいかが?

賃貸住宅フェアin大阪で講演します!

  • 2008年09月06日
  • 投稿者:taxkanae
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賃貸住宅フェア大阪10月17日と18日にインテックス大阪で開催される
賃貸住宅フェア

このフェアで僕も講演させていただくことが決まりました!


僕の講演日時は、

平成20年10月18日(土)10:30~11:20

「家主兼業税理士がサラリーマン大家に教えるキャッシュフローを向上させる節税術」

というタイトルでお話しさせていただきます。

入場は無料ですので、お時間のある方は是非、聞きに来てくださいね。

第1回 関西不動産投資交流会 申込開始!

  • 2008年09月04日
  • 投稿者:taxkanae
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今日はイベント「関西不動産投資交流会」の告知をさせていただきます。


不動産投資家って、基本的に秘密主義ですよね。

わかります!

僕もそうでしたから。

サラリーマンの方なら特に、就業規則に引っかかる可能性もありますし、

そもそも

「不動産投資をしている」

「不動産投資をしたいと思っている」

と周りに打ち明けたところで、

「バカな考えはしない方がいい」

と反対されることがほとんどですからね。


だから周りには言えないし、理解してもらおうとも思わない。

そしてどんどん1人でその思いを抱え込んでしまうんです。


でもやっぱり自分の思いは誰かに解かってもらいたいと思うのが人間の自然な欲求です。


僕はこれまでセミナーを開催してきていますが、実はセミナーよりもその後の懇親会が盛り上がるんです。

それは普段は話すことのできない不動産投資への思いを、気兼ねなく、思う存分、同じ考えを持つ人たちと話すことができるからです。

僕のセミナー後の懇親会で、全く見ず知らずだった不動産投資家同士が仲良くなることもあります。

そんな話を聞くと僕も

「セミナーや懇親会を開催してよかった」

と嬉しくなります。


物件を見つける上ではライバルかもしれませんが、いざ色んな問題が起きる不動産経営となると、そうやって築いたネットワークがとても心強いものとなります。


この「関西不動産投資交流会」はまだ物件を持っていない人でも参加できます。


だから

「不動産投資家交流会」ではなくて、「不動産投資交流会」と名付けました。


これまで関東では多かった不動産投資の交流会ですが、これから僕が関西で定期的に開催していこうと考えています。

お酒が入れば、ポロっとノウハウを出してしまうかも・・・。(笑)


「参加したい!」という方は、参加資格がありますので、申込ページをご確認いただいた上、お早めにお申し込みくださいね。
  ↓    ↓    ↓
第1回 関西不動産投資交流会

固定資産税の清算金は?

  • 2008年09月03日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は固定資産税の清算金についてお話します。

物件を購入すると、決済の中で売主と固定資産税の清算をします。

これは1月1日に所有していた、売主が支払義務のある固定資産税を、買主が譲り受けた日から案分して、売主に払っているんですね。

例えば、100万円の固定資産税があって、1年365日のうち、売主が200日、買主が165日所有しているとしますと、

100万円×(165日/365日)=452,054円

を買主が売主に支払うことになります。


でも「固定資産税の清算金」という名目ですが、税法上は固定資産税ではないんです。

??ですよね。


固定資産税というのは、あくまで1月1日に所有している人が支払う税金なんです。

だから「清算」しているのは、単なる慣例で行っているだけで、清算したからといって、買主が「固定資産税」を支払っていることにはならないんですね。

それでは何になるのか?

これは税法上は売買価格に上乗せされることになります。

そして買主はこの清算金に相当する金額を土地、建物に含めることになります。

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