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お金を残す不動産投資ブログ

法人化のデメリット1

  • 2008年11月25日
  • 投稿者:taxkanae
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個人事業から法人にした場合のデメリットについてお伝えします。

デメリットとして代表的なものは3つ。

1、接待交際費の一部が損金にならない

2、給料が変えられない

3、利益が出すぎると、ある控除が受けられない


まずは「1、接待交際費の一部が損金にならない」について。

接待交際費とは、簡単にいうと

得意先や仕入先などに対してする接待、供応、慰安、贈答のために支出するもの

です。

例えば、大家さんが仲介会社の担当さんに、

客付けを頑張ってもらうために、食事を奢った、というような支出です。


この支出が個人ならば、接待交際費として全額が必要経費となります。

でもこの支出が法人ならば、接待交際費の一部が損金になりません。

損金」という言葉の違いがありますが、

個人でいうところの「必要経費」と考えてください。


法人の場合、

資本金1億超なら、接待交際費の全額が損金になりません。

資本金1億円以下のうち、

 400万円以下の支出は接待交際費の10%が損金になりません。

 400万円超の支出は接待交際費の全額が損金になりません。


不動産投資家がつくる法人は、資本金1億円以下が普通だと思いますので、

先ほどの例で、2万円の支出をしたとしたら、

2万円×10%=2千円

が損金とはならないのです。


個人と法人ではこんな違いがありますので、

覚えておいてくださいね。

奥さんに給与を払うと・・・

  • 2008年11月20日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で事業的規模の不動産を所有している人は、奥さんや子供にお給料を払うことができます。

お給料を払えば、所得が分散されて節税につながります。

でも、気をつけないといけないことがあります。

年末になると、サラリーマンもすること・・・。

わかりますか?


そうです。

年末調整です。

年末調整とは、簡単にいうと会社があなたに代わって、申告をしてくれる制度です。

年末に緑色の紙を会社に提出しますよね。

あれです!

会社はあなたから預かった緑色の紙をもとに、所得を計算して、源泉税を取りすぎている場合は、還してくれます。


でもあなたが不動産所得から奥さんに給料を払っている場合は、あなたが会社となって、奥さんの年末調整をしなければいけません。

税理士さんに任せている場合は心配いりませんが、もし税理士さんに任せていない場合は、ちゃんと忘れないようにしないといけません。


そして来年の1月31日までには、「法定調書」という書類を税務署に提出する必要があります。

この法定調書は、あなたが前年に、事業専従者や従業員、税理士さんなどに対して、年間いくら支払ったのかを報告する書類です。


面倒くさいかもしれませんが、不動産投資 = 経営者ですので、しっかりと提出してくださいね。

東京で面談を受け付けます!

  • 2008年11月18日
  • 投稿者:taxkanae
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テレビの再出演が決まりました!

番組は8月に出させていただいた、BS11の「不動産王」です。

そして出演のため12月1日から東京に行く予定です。

そこで12月1日、2日に関東在住の希望者の方に面談をさせていただきます。

12月1日 午後

12月2日 午前、午後

面談をご希望される方は、メールでご連絡頂いたあと、時間を決めたいと思います。

面談の内容はこちらです。

お申し込みお待ちしております!!

法人化はいつがいいのか?

  • 2008年11月18日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときに、誰でも一度は考えるのが「法人化」です。

でも個人で購入した方が良いのか、それとも法人を設立して購入した方が良いのか、わかりませんよね。


でもこれは実は誰にもわからないんです。

それは個人個人で状況が変わるからなんですね。


法人化は僕もよく聞かれる質問ですが、

「全体を見てシミュレーションしてみないとわかりません」

とお答えしています。


でも今日は簡単な基準だけを一つご紹介します。


法人化のメリットの一つは、

「税率の差」

です。


個人の場合の所得税は「超過累進税率」といって、所得が高くなるごとに、税率が高くなります。

具体的には、“課税所得金額”が195万円以下なら、所得税の税率は5%です。

これに住民税10%を足すと、15%になります。


でも“課税所得金額”が1,800万円を超えると、所得税の税率は40%になり、これに住民税10%を足すと、なんと50%に跳ね上がります。


一方、法人はほぼ一律で30%〜40%の税率です。

だから個人の税率が40%を超えてくる時期が、法人化を検討するタイミングの一つになります。


そして税率が40%を超える“課税所得金額”は、900万円です。

個人の“課税所得金額”が900万円を超えると、所得税・住民税合わせて43%の税率になります。


今後は法人税の税率が低くなっていく傾向にありますので、

近い将来は、この基準がもっと低くなる可能性もあります。


一つの基準として覚えておいてくださいね。

最も大切なものは?

  • 2008年11月13日
  • 投稿者:taxkanae
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先日お二人の相談者が新しい事務所に訪れました。

そして相談させていただいているうちに感じたのです。


不動産投資で最も大切なものは何なのか?


何だと思いますか?


利回りでしょうか?

立地でしょうか?

融資が付くか付かないかでしょうか?

それとも他の指標でしょうか?


もちろんこれらは不動産投資をするに当たって非常に大切です。

これらを研究し、勉強しなければ不動産投資の成功はありえないでしょう。


でももっと大切なことがあるんです。

それは、あなたが不動産投資をして将来どうなりたいか?

です!


なんだそんなことか?と思われたかもしれません。

しかし不動産投資をするにあたって、

・将来どうなりたいか?

・どのような暮らしがしたいのか?

という目標や意向がなければ、戦略もたてられないのです。

税金には一つのことについて、幾通りか判断ができることがあります。

そしてその判断材料となるのは、あなたの意向なのです!

その不動産を保有し続けたいのか?また売却する予定なのか?

売却するのであれば、何年後にしたいのか?

などの将来に対する考えによって税金戦略も変わってくるんですね。


もしまだ目標が定まっていない方は、

来年や将来に向けて、目標を立ててみてはいかがでしょうか?

事務所移転のお知らせ

  • 2008年11月11日
  • 投稿者:taxkanae
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11月5日に事務所の引越しをして、ようやく落ち着いてきました。

やっぱり新しい事務所というのはいいものですね。
心が引き締まります。

今日は、かなり事務所内も片付いてきたので、新しい事務所をご紹介させてもらいます。(笑)

外観


まずは外観です。


4階のビルの2階に事務所があります。


3階はうちのそろばん教室です。

今はちょうど授業中です。

2階も3階も南向きに窓があってとっても明るいです!

廊下

2階の入り口を入ったら、応接へつづく廊下があります。


写真奥の場所には、ダウンライトの間接照明があって季節に合わせて飾りを置いていこうと思っています。

最初は物置にしようと思ったのですが、ここで心の余裕を作ることにしました。

事務所内


旧事務所の5倍は広くなった事務所内部です。
あと3人は入れますね。


2人の事務員さんも広くなって喜んでいますが、逆に1人だけになると寂しいようです。


休憩室


休憩室兼簡単な打合せスペースです。

近藤先生から頂いたパテーションが大活躍しています!

ちょっと机が大きすぎるので、もうちょっと小さい机に変える予定です。


応接南西


ここは自慢の応接兼僕の部屋です。


中央に見えている絵はマサ★アキさんから移転祝いに頂いた絵です!

新しい部屋で強烈な存在感を醸し出しています!


ここで心機一転、また目標に向かって頑張っていきますので、今後ともよろしくお願いします!

なお新しい事務所の住所等は下記になります。

【新住所】〒657-0031 神戸市灘区大和町3-1-13 大和町ビル2 階
【Tel&Fax】 078-891-6781

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