2008年12月｜不動産投資専門 - 税理士叶温の節税サイト

続　不動産投資家のための税制改正大綱08
2008年12月31日 17:21

「土地等の先行取得をした場合の課税の特例」

という改正をご紹介します。

これは、

・平成21年から平成22年中に土地等の取得して

・「先行取得の届出書」というものを提出し

・取得の次の事業年度から10年以内に他の土地等の譲渡したときに

・その先行して取得をした土地等について、
　他の土地等の譲渡益の80％相当額
（先行取得期間が22年中は、60％相当額）
　の圧縮記帳が可能

になるというものです。

最後の部分が難しいですが、

簡単に言うと、

「譲渡益が出ても、税金の支払いを遅らせることができる」

ということです。

これは不動産投資家にとっては、

どちらかというといい改正ですね。

税制改正大綱の詳細はこちらからダウンロードできますので

ご興味あればご覧下さい。

たぶん、眠くなると思います・・・。（笑）

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あなたが年末調整をする？
2008年12月27日 12:44

年末調整という言葉は皆さんも聞かれたことがあると思います。

これは本来であれば一人一人がそれぞれ確定申告をするのですが、

日本では勤めている会社が皆さんに代わって、

申告をしてくれているのです。

アメリカでは年末調整はなく、

それぞれが各自で確定申告するそうです。

それではもし皆さんが不動産投資をしていて

誰かに給料を支払っていたら・・・。

そうなんです。

皆さんが給料を支払っている人の代わりに

年末調整をしてあげないといけないんですね。

配偶者や子供さんに給料を支払っていても同じく

年末調整が必要になります。

これを知らずに源泉税を納め洩れていたりすると、

後で罰金が取られますので、覚えておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年12月27日｜トラックバック (0)

クリスマスキャンペーン！！
2008年12月23日 19:55

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投稿者 taxkanae ： 2008年12月23日｜トラックバック (0)

税制改正大綱から、

不動産投資家に必要な部分を一つご紹介します。

不動産の売買をすると必ず発生するもの。

それは登録免許税です。

実はこの登録免許税は土地の所有権移転の場合、

固定資産税評価額の０．２％がかかります。

固定資産税評価額が1億の土地なら２０万円ですから

結構大きいですね。

でも平成21年3月31日までは半分の０．１％と軽減されていました。

しかしこの軽減は、

平成21年4月1日から平成22年3月31日までは０．１３％

平成22年4月1日から平成23年3月31日までは０．１５％

とだんだん引き上げられる予定だったのです。

でも昨今の不動産の不景気を考慮してか、

軽減税率が続けられることになりそうです。

その税率は、

平成21年4月1日から平成23年3月31日までは０．１％

平成23年4月1日から平成24年3月31日までは０．１３％

平成24年4月1日から平成25年3月31日までは０．１５％

と2年づつ引き伸ばされたんです。

これは不動産投資家にとっては朗報ですね。

金融情勢は厳しいですが、

購入できる立場の方は、

早めの取得が節税になりますので

覚えておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年12月23日｜トラックバック (0)

法人化のデメリット３
2008年12月19日 16:19

「法人化のデメリット」の最後です。

前回は法人化のデメリット

１、接待交際費の一部が損金にならない

２、給料が変えられない

３、利益が出すぎると、ある控除が受けられない

のうち２の「給料が変えられない」でした。

今日は３つ目の

「利益が出すぎると、ある控除が受けられない」

です。

法人を設立すると、あなたはその法人から

「役員報酬」という名のお給料をもらうことになります。

そしてこの役員報酬はお給料ですから、

普通のサラリーマンと同じように、

「給与所得控除」という控除が受けられます。

これはいわゆる「サラリーマンの経費」と呼ばれているものです。

例えば年収が600万円の方は、

174万円の給与所得控除が控除されます。

ですから給与所得は、

600万円　－　174万円　＝426万円となるのです。

でもこの給与所得控除、

法人の利益が出すぎると、控除してもらえなくなるのです。

条件は色々とあるのですが、一つの基準は、

会社の利益＋社長の役員報酬＝1,600万円超が３年間続くとヤバイ。

とざっくり覚えておいてください。

そして給与所得控除が受けられないと、

法人化の意味が半減してしいます。

このように法人化にはデメリットもあるので、

よく比較検討して節税してくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年12月19日｜トラックバック (0)

全国どこでもアパート経営！？
2008年12月11日 10:28

８月に東京へ行った時に初めてお会いした

投資家けーちゃんこと寺尾恵介さんが

なんとこの度、初めて本を出版されました！！

タイトルはズバリ

「満室チームで大成功！全国どこでもアパート経営」

です。

不動産投資で成功するためには、良いチームを持つことが欠かせません。

・仲介会社

・管理会社

・専門家

などなど、信頼できるチームを持つことができれば、

いい物件を持って、

高利回りや満室経営を実現することができるのです！

けーちゃんは首都圏に住みながら、

地方での不動産投資で高利回り＆高稼働を実現されていて、

今回の書籍はその素晴らしいノウハウが詰まっています。

気になるけーちゃんの実績は・・・

所有物件の平均利回りが１９％、

入居率は常に９０％を超える水準をキープと、

文句のつけようのないすさまじい実績です。

今回の書籍では、アパート経営を成功に導くための心構えや、

具体的なノウハウが、豊富な体験談と一緒に、

しっかり披露されています。

・高利回り物件の見付け方

・優先的に物件情報を紹介してもらうテクニック

・管理会社にえこひいきされる方法

・満室チームを作って、ストレスのないアパート経営

・融資の秘訣

・遠隔地＆地方でも成功する秘訣

アパート経営の本は数多いですが、

今回の書籍では、

僕も大好きなロバートキヨサキも繰り返し強調している

「チーム運営」についてのノウハウが満載です。

お読みいただいて、決して損はない内容です。

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投稿者 taxkanae ： 2008年12月11日｜トラックバック (0)

法人化のデメリット２
2008年12月09日 11:15

「法人化のデメリット」です。

前回は法人化のデメリット

１、接待交際費の一部が損金にならない

２、給料が変えられない

３、利益が出すぎると、ある控除が受けられない

のうち１の「接待交際費の一部が損金にならない」でした。

今日は2つ目の

「給料が変えられない」

です。

個人事業の場合は、社長の給料はとっても簡単にいうと

売上から経費を引いたものです。

だから売上が多くなったり、経費が少なくなると

社長の給料は増えます。

でも法人成りして、法人の社長(役員)になると、

お給料は変えられなくなるんです。

法人の場合は、売上から経費を引いたものが

「利益」になるのですが、

社長のお給料は、この「経費」の中に含まれています。

だから社長のお給料を引いたものが「利益」になります。

ということは個人事業はとっても簡単に表すと、

「利益」＝「社長の給料」

ということになります。

でも法人の場合の給料は「経費」の中に入れられて、

「役員報酬」という名前で社長に支払われます。

そしてこの「役員報酬」は原則として簡単には変えられないんですね。

勝手に変えると「損金」にならずに税金が増えてしまいます。

「損金」とは、個人で言う「必要経費」と同じようなものです。

でも1回だけ変えられる時期があります。

それは決算期から3か月目までです。

ですからこの間に、しっかりと予算計画を立てて、

いくらの役員報酬を払うべきかを決める必要がありますので、

法人を作る場合はしっかりと数字をつかめるようにしておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年12月09日｜トラックバック (0)

事務所のお披露目パーティー
2008年12月08日 16:35

宴は夜中の１：３０まで続きました。

先週の金曜日は、お世話になっている方々を招いて

新しい事務所のお披露目パーティーを開催しました。

パーティーではマサ★アキさんと天上君のユニットHEAVENに僕の友人で歌手のK-KUNも加わっての肉声生ライブありーの、
超税理士倶楽部さんにもらったシャンパン飲み―の、
一貫楼の常務のあんちゃん夫婦が持ってきた豚まん食べーの、
行政書士の谷口さんの○イ疑惑で盛り上がり―の、
マサ★アキさんの株式会社マインド・コントロール設立話で盛り上がり―ので超楽しみました！！

参加していただいた皆さん、ホンマにありがとうございました。

この日は朝からお祝いのお品やお花、観葉植物がいっぱい届きました。

まずは一貫楼の常務で同級生のあんちゃん夫婦から頂いた加湿器です。

次に同じLLPの女性不動産鑑定士、佐藤先生からのかわいいお花です。

こちらはふじ総合法律会計事務所の弁護士相沢先生からのシクラメンです。

つづいて、不動産投資の師匠から頂いた白い胡蝶蘭です。

さらに、フロンティアハウスさんから頂いたこちらは紫の胡蝶蘭です。

ここから観葉植物です。
超税理士倶楽部でLLPも一緒の大末先生から頂いたカポックです。

同じく超税理士倶楽部でLLPも一緒の前田先生から頂いたパキラです。

極めつけはこれ！同じLLPの司法書士の二宮先生から頂いた豪華な生け花です。

そして全部がそろうとこんな感じ！まるでいいとものテレフォン・ショッキング状態です。あんちゃん夫婦から頂いた加湿器のお陰で

植物たちは活き活きしています。（今のところ・・・）うちの事務員さんが植物が好きなようで目を輝かせて喜んでいます！

この他にも、マサ★アキさん、行政書士の谷口さんや藤田さん、社労士の糟谷さん、同じLLPで社労士の羽渕さん同級生のK-KUNと濱田君、メルマガコンサルタントの平野さん、IDUの社員さんや、僕のお客さんからも、お祝いのお品やメッセージを頂きました！

僕はこうやって周りの人たちのお陰で仕事ができていると