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お金を残す不動産投資ブログ

事業的規模のデメリット

  • 2009年01月29日
  • 投稿者:taxkanae
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「事業的規模」については、

よくお伝えしてきていますが、

少しおさらいしておきます。


個人で不動産を持っている場合、

5棟10室以上(戸建5棟以上、マンションの部屋10室以上)

だと「事業的規模」となって、

所得税でいろんなメリットがあります。

代表的なものとしては、

青色申告特別控除が65万円だったり、

奥さんや子供に専従者給与を払えたり、

などです。


でもこの「事業的規模」にもデメリットがあります。

それは住民税。

住民税には「事業税」というものがあります。

この事業税は、不動産所得がある場合でも、

事業的規模でなければかからないんです。


そしてその基準は、

自治体によっても少々違いますが、

東京都の場合、

・5棟10室以上

そして5棟10室以上なくても

・貸付面積600平米以上

かつ

・賃貸料収入金額が1,000万円以上

だと事業税がかかってきます。

逆に言うと、上記の基準以下であれば、

個人事業税はかからないことになります。

このラインにいる方は、

一度、県税事務所などに問い合わせた方がいいと思います。


でもこのデメリットを考慮しても、

やっぱり事業的規模の方が

節税としては有利ですね。

確定申告に向けて参考にしてください。

5,000円得する?

  • 2009年01月29日
  • 投稿者:taxkanae
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実は何かをするだけで、

所得税が5,000円控除されることがあります。


それは「電子申告」

国税庁は数年前から、経費削減に向けて

電子申告を推し進めています。

僕たち税理士のところにもお願いにくるぐらい必死です。

そんな中で昨年から導入された、

「電子申告特別控除」

というものがあります。

それは、皆さんが役所で住基カードを取得して

それに電子認証を入れて、

確定申告のときにそのカードを使って、

署名して申告すると、

5,000円税金を控除してくれます。

この特別控除は平成20年の申告、

つまり今回の確定申告まで適用可だったのですが、

あまり普及していないこともあいまって、

2年延長されました。


でもこの特別控除を受けるためには、

住基カード取得の費用が1,000円。

カードを読み込む為の機械の費用が3,000円程度。

それに交通費や時間も合わせると、

あまりメリットはないかもしれませんね。

まだもらってないのに・・・

  • 2009年01月26日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家にとって、

嫌なことランキングの上位に入るもの・・・。


それは、

「家賃滞納」

ですよね。


今は保証会社もありますが、

保証会社も倒産する時代ですので、

安心はしていられません。


僕の物件でも購入した当初は、

ちゃんと期日に家賃を払ってくれない入居者がいました。

その時にしっかりと対応したので、

今ではほとんど家賃滞納はありませんが。


そしてここからが問題!

税金の世界には「家賃滞納」というものがありません・・・。


どういうことかと言いますと、

例えば1月分家賃は通常12月末日までに払ってもらうのですが、

これが滞納されても、12月末で「収益」は計上しなければ

いけないんです。

まだもらってない家賃も、

収益として計上しなければいけないということなんです。

ここで「おかしい」と気づいた方もいらっしゃるでしょう。

「1月分家賃なら、1月で計上すればいいのでは?」

という質問が出ると思いますが、

税法の世界では、

「家賃収入は原則として契約書の支払期日で収益を計上する。」

となっていますので、

当月分、前月末支払いの契約だと、

さっきのようになるわけです。

これから確定申告の季節です。

集計する時に間違わないようにしてくださいね。

事務所物件はどうなのか?

  • 2009年01月21日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のお客さんから頂いた質問をご紹介します。


【Q】

先日新たに物件情報が送られてきました。

利回りや立地等はまぁまぁいいのですが事務所なのです。

叶さんはこれをどうお考えですか?

御意見をお聞かせいただけたら幸いです。

よろしくお願いします。


《物件概要》

交通 最寄駅より徒歩5分

土地面積 400平方メートル

建物面積 1,000平方メートル

建物築年月 平成3年

建物構造 RC造6階建

間取り 事務所×6戸 駐車場×28台

満室時年収 2千万円

価格 1億1千万円


【A】

利回りはとても高いですね。

しかし事務所物件は、

基本的に空き室リスクが非常に高いです。

それは1室あたりの賃料が高いこと。

そして住居と違って、

検討してくれるテナントの数が限られてくるからです。

また非常に景気にも影響しやすいので、

今のような状勢ですと、

空き室リスクは高くなる傾向にあります。

先日、すでに3棟の物件を持っているお客さんとお話をしました。

そのお客さんは、住居系物件2棟、

店舗物件1棟を持っていらして

過去に事務所物件を持っていたのですが、

やはり事務所物件はかなり運営がきつかったということでした。

そしてやっぱり今から購入するのであれば、

住居系、特にファミリー用物件

が最も収益が安定するということでした。

経験者の話に基づいても、やはり最初の物件は

住居系物件の方が良いと思いますよ。

最初が肝心!

  • 2009年01月14日
  • 投稿者:taxkanae
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これは何のことかといいますと、

「最初の確定申告が肝心!」

ということです。

もし皆さんが昨年、物件を購入されていたら、

今年が不動産を持ってはじめての確定申告になります。

「確定申告」というのは、

その名のとおり「確定」してしまう訳で・・・、


確定」してしまえば、その後は変えられないのです。


だから慎重に申告する必要があります。


不動産を持った後の経費というものは、

非常に限られています。


そしてその限られている中でも

占める割合の大きい経費が

減価償却費」です。


僕の持っている不動産の経費の中でも

利息に次いで第2位の金額の大きさです。


そしてこの減価償却費は、

最初の確定申告の内容で決まってしまうのです。

だから慎重に申告する必要があります。


特に土地と建物の金額が大きなポイントになります。

それは土地と建物の金額が皆さんの行う処理で

変わることを意味します。

土地と建物の金額を決めるのは、

いくつかの方法があるのです。


皆さんがする処理だけで、

年間の税金が数十万円変わる場合もあります。

貸借対照表は55万円!

  • 2009年01月10日
  • 投稿者:taxkanae
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貸借対照表ってきいたことありますか?

これは建物や土地、現金預金などの資産と

借入れなどの負債の残高を示す表です。

これを見れば、あなたの資産がどれぐらい借金で

まかなわれているかがわかります。

僕のようにフルローンで物件を購入している人であれば

土地建物のほとんどが借金で

まかなわれていることになります。


でも白色申告をしている人や、

青色申告でも帳簿を簿記でつけていない人は、

この貸借対照表は必要ありません。


その代わり、税金の特典もなくなります。

その特典とは、

青色申告特別控除」です。

“青色”なので白色申告は

まったくこの控除はありません。

そして貸借対照表をつけない

青色申告の特別控除は10万円です。

一方、ちゃんと簿記を使って、

貸借対照表まで作ると

青色申告特別控除は65万円になります。

その差額、なんと55万円!

簿記の知識があって、

貸借対照表をつけるだけで、

永遠に毎年55万円控除してくれるのです。

これは大きいですね。


もちろん65万円を控除するためには、

5棟もしくは10室以上の不動産でなければいけませんが、

これ以上の規模の方は、絶対に有利です。


今は簿記を知らなくても、

少し勉強すれば会計ソフトでつけることができます。

甲と乙で全然違う?

  • 2009年01月07日
  • 投稿者:taxkanae
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何のことだと思いますか?

経理部の方ならすぐにわかるかもしれませんね。


これは源泉所得税のことです。

源泉所得税とは皆さんの給料から、

毎月会社が勝手に引いている税金のことです。

給与明細を見れば載っていますね。

これはいわゆる「税金の前払い」です。

「あなたの給与は○○円だから、

年間の所得税はたぶんこれくらいになるでしょう。

だから月○○円の税金を先にもらいますね。」

ということです。


実はこの源泉所得税には

「甲覧・乙覧」

と種類があって引く金額が変わります。


甲覧」は皆さんが「扶養控除申告書」を

出している会社が引く金額です。

そうです。年末に書いたあの書類です。

この「甲覧」は子供の人数などによっても金額が変わります。

一つの会社だけに勤めていれば、この「甲覧」が適用されます。


一方「乙覧

これは「扶養控除申告書」を

出していない、いわゆる掛け持ちして勤めている会社が引く金額で

甲覧」よりも高額になります。


例えば専業主婦と子供1人の男性の給与が月50万円ならば、

甲覧 源泉税  22,950円

乙覧 源泉税 133,600円

です。

ね!全然金額が違うでしょ!!


そして年末調整が終わって、いくつかの会社から

源泉徴収票
をもらった場合には注意が必要です。


それは乙覧で引かれている金額は、

もしかしたら“多目に引かれ過ぎている”

可能性があるからです。

この多目に引かれ過ぎている税金を取り戻すためには、

確定申告が必要なのです!!


複数の会社に勤めている方は、絶対忘れないようにしてくださいね。

物件購入者必見!はじめての確定申告セミナー

  • 2009年01月02日
  • 投稿者:taxkanae
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新年 明けましておめでとうございます!

今年も不動産投資家の皆様に役立つ情報をお届けしていきますので

よろしくお願いいたします。


さてさっそくですが、セミナー情報です。

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