損失が繰越できない？
先日、面談に来られた方がいました。
昨年、物件を購入された方で、確定申告の相談でした。
その面談の中での質問です。
「昨年、物件を購入して、諸経費がいっぱい発生して、
不動産所得が赤字なので、次期に繰越できますよね？」
確かに青色申告をしている場合、
損失が出ればその損失は繰り越しができます。
でもこの損失とは、
他の所得とも合算して損が出ている場合だけなんです。
相談者は会社から給与をもらっていましたので、
不動産所得の他に、給与所得があるわけです。
ですから不動産所得がマイナスでも、
給与所得と合算すると全体の所得はプラスになっていました。
だから不動産の損失は繰越ではなく、
給与所得から引かれます。
もし給与所得やその他の所得と合算しても、
全体の所得がマイナスの場合は、
繰り越しができるんです。
そしてもう一つ重要なことが、
青色申告をすることです！
青色申告をしていなければ、
いくら繰り越される損失があっても、
繰越できません。
投稿者 taxkanae ： 2009年02月25日 ｜ トラックバック (0)
金森重樹さんとお会いしました！
2009年02月16日 08:22
今日は僕が“凄い”と思っている人の一人、
金森重樹さんと、お会いしてきました！！
金森さんはマーケティングの鬼才といわれている方で、
先物取引で失敗して、借金1億2千万円、利息24%の地獄から、
理詰めでお金を稼ぐ方法を見つけ出して生還した方で、
現在は行政書士業、不動産業、ホテル業、歯科医院、
企業買収と様々な事業をされていて、
ご自身で不動産投資もされています。
不動産投資の世界では、
「通販大家さん」が有名ですね。
これも金森さんがやっています。
僕は金森さんの本はほぼすべて読んでいて、
金森さんの考え方や、マーケティングの手法に感心し、
影響を受けた部分もありますので、
ある意味ファンでもありました。
最近も「お金の味」という新刊を出されて、
借金地獄からの生還記を書かれています。
今日は金森さんが大阪に来るということで、
お願いして、お会いさせていただき、
これからいい形で業務提携していきましょう、
という話ができました！
やっぱり思考は現実化しますね！
お会いするきっかけを作ってくださった、
僕のお客さんに感謝です！！
投稿者 taxkanae ： 2009年02月16日 ｜ トラックバック (0)
シミュレーションで気を付けること
2009年02月13日 17:40
うちの税理士事務所では、いつも１１月ぐらいに、
その年の確定申告でどれぐらい税金が発生するのか？
という「納税予測」をしています。
今ぐらいの時期に、
「税金が○○円ですので、用意しておいてください」
といわれて、その税額にビックリするというお話もよく聞きます。
１１月ぐらいに納税予測をすることによって、
「今年は思った以上に利益が出たから１２月に修繕をしようか。」とか、
「１２月に備品を買おうか？」など、
税金をコントロールすることができます。
実際に他の事務所から移ってきてくれたお客さんは、
このサービスに感動すら覚えるようです。
でもこの納税予測のシミュレーションで気を付けることがあります。
それは、
「土地を取得するための負債利子」
です。
これは、
・不動産所得がマイナス
・借入をして土地建物を取得している
場合に、
・土地に対する借入金利子が、
・損益通算するときに引けない
のです。
これによって、
・不動産所得のマイナスが少なくなり、
・全部の所得を合計した金額が高くなって、
・税金が多くなる
のです。
だからシミュレーションの際には、この部分も考慮しておかないと、
思った以上に税金が発生して、ビックリします。
投稿者 taxkanae ： 2009年02月13日 ｜ トラックバック (0)
僕はバレませんでしたが・・・
2009年02月11日 08:52
昨年、物件を購入された方が、
確定申告をするときに気を付けてほしいことがあります。
それは住民税。
サラリーマンの方は通常、
住民税は毎月のお給料から引かれています。
でも不動産を取得して、不動産所得が発生すると、
この不動産所得の分に対応する住民税は、
別で払うことができます。
そのためのチェック項目が確定申告にはあります。
それは「特別徴収」と「普通徴収」です。
「特別徴収」にチェックを入れると、
不動産所得分の住民税も、
毎月のお給料から天引きされますが、
「普通徴収」にチェックを入れると、
不動産所得分の住民税は、
別途、納税します。
ですので、この「普通徴収」にチェックすれば
会社には不動産所得があることがバレません・・・
と、いうのは半分嘘なのです。
その理由を説明します。
不動産を購入した年度は、
通常取得経費が多く掛かり、
不動産所得がマイナスになる傾向があります。
するとそのマイナスは、給与所得と合算され、
全体の所得は少なくなります。
これに伴って、所得税は少なくなり、
同時に住民税も少なくなります。
そうすると、どうなるか？
「普通徴収」にチェックを入れてても、
同じ会社で同じぐらいの年収の人と比べて
あなただけ住民税が少なくなるのです。
だから感のいい経理担当者がいる会社だと、
会社にバレちゃう可能性があります。
前年分の住民税の特別徴収は、
6月から天引きされます。
僕の場合は、不動産を取得した翌年の3月に
会社を辞めたのでバレずに済みましたが、
継続して勤務している方は、
突っ込まれた時のために、
ちゃんと「理由」を用意しておく必要があります。
投稿者 taxkanae ： 2009年02月11日 ｜ トラックバック (0)
税金塾Vol.5 確定申告セミナー終了！
2009年02月03日 19:54
２月１日（日）、久しぶりのセミナーを開催しました。
久々でどうなるかと思いましたが、
今回も岡山や香川など、
遠方から参加していただきました。
本当にありがたい話です。
今回のセミナーは、2月ということもあって、
「不動産投資家のためのはじめての確定申告」
という内容でお伝えしました。
簿記の話からはじまって、
実際にインターネットを使って、
決算書や確定申告書を作成しました。
終わってみると時間はあっという間に過ぎて、
９０分を初めて超えてしまいました。
いつも書いてもらうアンケートには、
「不動産関係の税金がよくわかりました」
「物件を購入する時に聞いていれば、
悩まずに申告できたと思います。」
「初めて参加しましたが、今後の参考になるセミナーでした。」
「パソコンで確定申告できるのは知っていたが、
とっつきにくくさけていたが、今日の説明を聞いて
チャレンジしてみようと思った。」
「確定申告と言えば『難しそうな』という印象でしたが、
わかりやすく説明して下さり、
『自分でも出来そうだな』と思いました」
などなど嬉しいお声をたくさんいただきました。
自主開催のセミナーはかなりのパワーを使うのですが、
このような声を聞くと、
「開催して良かった」
と感じます。
第２部のイクシージャパンの小松さんの話も、
リノベーションの基本的な考え方や、
リノベーションを数時から戦略的に実施することなど
とってもためになる話で、
僕自身、とても勉強させていただきました。
わざわざお休みの日曜日に、
参加して下さった皆様、
ありがとうございました！
また不動産投資家のお役に立つセミナーを
開催していこうと思いますので、
今後も、お楽しみに！
セミナーDVDはこちらからお求めいただけます。
投稿者 taxkanae ： 2009年02月03日 ｜ トラックバック (0)
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