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お金を残す不動産投資ブログ

損失が繰越できない?

  • 2009年02月25日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、面談に来られた方がいました。

昨年、物件を購入された方で、確定申告の相談でした。

その面談の中での質問です。


「昨年、物件を購入して、諸経費がいっぱい発生して、

不動産所得が赤字なので、次期に繰越できますよね?」


確かに青色申告をしている場合、

損失が出ればその損失は繰り越しができます。

でもこの損失とは、

他の所得とも合算して損が出ている場合だけなんです。


相談者は会社から給与をもらっていましたので、

不動産所得の他に、給与所得があるわけです。

ですから不動産所得がマイナスでも、

給与所得と合算すると全体の所得はプラスになっていました。


だから不動産の損失は繰越ではなく、

給与所得から引かれます。

もし給与所得やその他の所得と合算しても、

全体の所得がマイナスの場合は、

繰り越しができるんです。


そしてもう一つ重要なことが、

青色申告をすることです!

青色申告をしていなければ、

いくら繰り越される損失があっても、

繰越できません。

金森重樹さんとお会いしました!

  • 2009年02月16日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は僕が“凄い”と思っている人の一人、


金森重樹さんと、お会いしてきました!!


金森さんはマーケティングの鬼才といわれている方で、


先物取引で失敗して、借金1億2千万円、利息24%の地獄から、


理詰めでお金を稼ぐ方法を見つけ出して生還した方で、


現在は行政書士業、不動産業、ホテル業、歯科医院、


企業買収と様々な事業をされていて、


ご自身で不動産投資もされています。


不動産投資の世界では、


通販大家さん」が有名ですね。


これも金森さんがやっています。


 


僕は金森さんの本はほぼすべて読んでいて、


金森さんの考え方や、マーケティングの手法に感心し、


影響を受けた部分もありますので、


ある意味ファンでもありました。


 


最近も「お金の味」という新刊を出されて、


借金地獄からの生還記を書かれています。


今日は金森さんが大阪に来るということで、


お願いして、お会いさせていただき、


これからいい形で業務提携していきましょう、


という話ができました!


やっぱり思考は現実化しますね!


 


お会いするきっかけを作ってくださった、


僕のお客さんに感謝です!!


シミュレーションで気を付けること

  • 2009年02月13日
  • 投稿者:taxkanae
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うちの税理士事務所では、いつも11月ぐらいに、

その年の確定申告でどれぐらい税金が発生するのか?

という「納税予測」をしています。


今ぐらいの時期に、

「税金が○○円ですので、用意しておいてください」

といわれて、その税額にビックリするというお話もよく聞きます。


11月ぐらいに納税予測をすることによって、

「今年は思った以上に利益が出たから12月に修繕をしようか。」とか、

「12月に備品を買おうか?」など、

税金をコントロールすることができます。


実際に他の事務所から移ってきてくれたお客さんは、

このサービスに感動すら覚えるようです。


でもこの納税予測のシミュレーションで気を付けることがあります。


それは、

「土地を取得するための負債利子」

です。

これは、

・不動産所得がマイナス

・借入をして土地建物を取得している

場合に、

・土地に対する借入金利子が、

・損益通算するときに引けない

のです。


これによって、

・不動産所得のマイナスが少なくなり、

・全部の所得を合計した金額が高くなって、

・税金が多くなる

のです。


だからシミュレーションの際には、この部分も考慮しておかないと、

思った以上に税金が発生して、ビックリします。

僕はバレませんでしたが・・・

  • 2009年02月11日
  • 投稿者:taxkanae
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昨年、物件を購入された方が、

確定申告をするときに気を付けてほしいことがあります。


それは住民税

サラリーマンの方は通常、

住民税は毎月のお給料から引かれています。

でも不動産を取得して、不動産所得が発生すると、

この不動産所得の分に対応する住民税は、

別で払うことができます。


そのためのチェック項目が確定申告にはあります。

それは「特別徴収」「普通徴収」です。

「特別徴収」にチェックを入れると、

不動産所得分の住民税
も、

毎月のお給料から天引きされますが、

「普通徴収」
にチェックを入れると、

不動産所得分の住民税は、

別途、納税します。


ですので、この「普通徴収」にチェックすれば

会社には不動産所得があることがバレません・・・

と、いうのは半分嘘なのです。


その理由を説明します。


不動産を購入した年度は、

通常取得経費が多く掛かり、

不動産所得
がマイナスになる傾向があります。


するとそのマイナスは、給与所得と合算され、

全体の所得は少なくなります。


これに伴って、所得税は少なくなり、

同時に住民税も少なくなります。


そうすると、どうなるか?

「普通徴収」にチェックを入れてても、

同じ会社で同じぐらいの年収の人と比べて

あなただけ住民税が少なくなるのです。


だから感のいい経理担当者がいる会社だと、

会社にバレちゃう可能性があります。


前年分の住民税の特別徴収は、

6月から天引きされます。


僕の場合は、不動産を取得した翌年の3月に

会社を辞めたのでバレずに済みましたが、

継続して勤務している方は、

突っ込まれた時のために、

ちゃんと「理由」を用意しておく必要があります。

税金塾Vol.5 確定申告セミナー終了!

  • 2009年02月03日
  • 投稿者:taxkanae
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2月1日(日)、久しぶりのセミナーを開催しました。

久々でどうなるかと思いましたが、

今回も岡山や香川など、

遠方から参加していただきました。

本当にありがたい話です。

今回のセミナーは、2月ということもあって、

「不動産投資家のためのはじめての確定申告」

という内容でお伝えしました。

簿記の話からはじまって、

実際にインターネットを使って、

決算書確定申告書を作成しました。

終わってみると時間はあっという間に過ぎて、

90分を初めて超えてしまいました。

いつも書いてもらうアンケートには、

「不動産関係の税金がよくわかりました」

「物件を購入する時に聞いていれば、

悩まずに申告できたと思います。」

「初めて参加しましたが、今後の参考になるセミナーでした。」

「パソコンで確定申告できるのは知っていたが、

とっつきにくくさけていたが、今日の説明を聞いて

チャレンジしてみようと思った。」

「確定申告と言えば『難しそうな』という印象でしたが、

わかりやすく説明して下さり、

『自分でも出来そうだな』と思いました」

などなど嬉しいお声をたくさんいただきました。

自主開催のセミナーはかなりのパワーを使うのですが、

このような声を聞くと、

「開催して良かった」

と感じます。

第2部のイクシージャパンの小松さんの話も、

リノベーションの基本的な考え方や、

リノベーションを数時から戦略的に実施することなど

とってもためになる話で、

僕自身、とても勉強させていただきました。

わざわざお休みの日曜日に、

参加して下さった皆様、

ありがとうございました!

また不動産投資家のお役に立つセミナーを

開催していこうと思いますので、

今後も、お楽しみに!

セミナーDVDはこちらからお求めいただけます。

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