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お金を残す不動産投資ブログ

将来不動産を売ったら?

  • 2009年10月31日
  • 投稿者:taxkanae
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個人が不動産を売って利益が出たときの税金はちょっと難しいんです。

個人の税金には10の所得があります。

1番有名なのは「給与所得」

次に有名なのは「事業」「不動産」

あと「利子所得」「配当所得」もわかりますね。

ちょっと耳慣れないのは「退職所得」「山林所得」「一時所得」「雑所得」

そして「譲渡所得」があります。


不動産を売ったときの税金は、最後の「譲渡所得」になります。

この「譲渡所得」は給与や事業、不動産の所得とは、税金を計算するときに別計算になります。


例えば不動産を売って2千万円の利益が出たら、5年未満持っていた不動産なら住民税も合わせて

 2千万円 × 39% = 780万円

の税金がかかります。


でも5年を超えて持っていた不動産なら、

 2千万円 × 20% = 400万円

の税金で済みます。

所有期間だけで税金が倍ほど違います!

大きいですね。


そして、この39%とか20%という税率は、個人の給与や不動産の所得にかかる税率に関係なく一律なんです。


だから不動産を売却した時の税金を低くするには、

・売却益を低くする

・所有期間を長くする

の2つの要素で決まります。


ここからがミソなのですが、

所有期間はある程度コントロールできますが、売却益はなかなかコントロールできるものではありません。

持っている不動産はできるだけ高く売りたいけど、売却益は低く抑えたいものですよね。


そしてこの売却益をコントロールできる方法が、今年できた税制改正をうまく活用することなんです!

この税制改正は個人でも法人でも活用ができます。

知っているのと知らないのとでは、天と地ほど税金が変わる恐れがありますので、内容をしっかり抑えたいと思ったら、11月7日のセミナーにご参加下さいね。

 「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.12&Vl.13
 「とことん活用する税制改正セミナー」

冗談じゃなく、知らないと本当に損します。



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12月5日は東京講演!

  • 2009年10月29日
  • 投稿者:taxkanae
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12月5日(土)に東京で講演することになりました。

主催者は、僕が独立して初めてセミナー講師をさせていただいた

サラリーマン流不動産投資道場さんです。

セミナーは12月5日・6日の2日間、僕を含めて10名の講師陣が講演します。

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今週の賃貸住宅新聞でも告知されてましたね。


懇親会には僕も参加しますので、興味のある方は是非参加してくださいね。


11月7日(土)は税金塾セミナー「不動産投資家のためのとことん活用する税制改正セミナー'09」で、
11月13日(金)は賃貸住宅フェアin大阪でも講演します。

フェアでは僕が今リフォームで相談中のイクシージャパンさんもブースを出すようです。


12月19日(土)にも東京で講演予定ですが、こちらはまだ詳細が決まっていませんので、
また決まり次第お知らせします。


年末に向けてかなり忙しくなりそうですが、身体壊さないように頑張ります!


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懇親会は宝の宝庫

  • 2009年10月24日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資セミナーの後の懇親会や交流会に参加されたことはありますか?

もしかしたら、

「人付き合いが下手なので・・・」

「お酒が飲めないから・・・」

ということで参加したことがないかもしれませんね。


でも僕の経験上、参加するといいことしかありません。(笑)

逆に参加しないと、ちょっともったいない気がします。

それは懇親会は「宝の宝庫」だからです。


まずセミナーに参加している人は、それだけで意識の高い人が集まっています。

特に有料セミナーなら、なおさらです。

「あのセミナーでも、このセミナーでも顔を見た」

ってこと感じたことありませんか?


そんな人たちが持っている情報というのは、結構“お宝情報”を持っていることが多いのです。

そしてセミナーに参加して、懇親会に参加して、一緒に食事をすると、ある種“仲間意識”みたいなものが生まれます。

周りに話ができないサラリーマン不動産投資家や、普段は結構孤独な経営者の投資家も、「ここぞ」とばかりに不動産のことを話します。

ここではベテラン投資家が先生になり、新人投資家に不動産投資の講義をしたりします。

そしてこの情報や関係が今後の不動産投資に役立つのです。


そして僕も含めて講師の人も、セミナーや講演では表立って話せないけど、お酒が入って、懇親会というクローズな場ならオフレコで話せる、ということもあるんです。(笑)


僕が今まで主催してきている不動産投資交流会も、だんだん参加者同志が仲良くなり、自主的に勉強会を開催しています。

そして何かあったら助け合おう、情報交換しようという意識が根付いています。


このように懇親会や交流会に参加することは、

・現在進行形の情報

・ベテランのノウハウ

・講師や専門家のオフレコ情報

・同じ志を持つ仲間

という“貴重な宝”をGETできる場なんですね。


下にこれから開催する懇親会付きセミナーや交流会の情報をまとめましたので、ぜひ参加してみてください。


【大阪】11/7(土)「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.12&Vl.13

今回は税制改正をとことん活用する方法についてお話しします。

もちろん懇親会もあります!

僕を含めた専門家8名も参加するので、

お宝ノウハウがGETできる可能性大です。

【神戸】11/29(日)「第7回 関西不動産投資交流会」兼 忘年会

今回の交流会はちょっと早いですが忘年会ということで、

特別に今までの交流会参加者の友人も参加資格があります。

交流会参加者は友だちを誘ってきてくださいね。

定員は20名ですのでお早目に

【東京】12/5(土)・12/6(日)

~最前線のプロと先進的投資家から学ぶ~
「2010年度版 不動産投資の戦略マップ」

サラリーマン流不動産投資道場さんが主宰する、

豪華講師陣10名によるセミナーです。

僕は5日に講演予定です。

懇親会にも出ますので、関東周辺の方は是非ご参加くださいね。


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専門家の探し方

  • 2009年10月17日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資を成功させるには、チームはとても大切です。

仲介会社さん、管理会社さん、リフォーム屋さんなどの力を借りることで、早く確実に不動産を運営することが可能になってきます。


でも、最初に物件を購入するときは、何もかもが初めてですので、ゼロからチームを作っていくことになります。

僕も最初に物件を購入した時は、信頼できるチームを作りながらでしたのでとっても不安でした。


でも自分で動いて探していけば、見つかるものです。

そしてチームの中にぜひ入れたいのが、専門家と呼ばれる人たち。


信頼できる専門家を味方につけることができれば、不動産投資はかなり成功に近づくと思います。


でも専門家といっても色々います。

不動産投資に関係する専門家といえば、僕のような税理士や、登記をしてくれる司法書士、法人を作るときには行政書士、不動産の評価をしたいときは不動産鑑定士などなど。

でも特にサラリーマンの方が、このような専門家と出会うことは結構少ないものです。


それではどこで探せばよいか?


それは専門家の人たちが開催しているセミナーに参加することです。

セミナーを開催している専門家は、難しいことをわかりやすく説明できる能力を持っている可能性が高いですし、コミュニケーション能力がある可能性も高いです。


セミナーに参加して、その専門家と話をすれば、相性もある程度わかります。


特に相性を判断するためのお勧めの手法は、懇親会に参加することです。

お酒が入れば、人間本性が出るものです。(笑)


こうやって自分に合う専門家を見つけて、チームに入れていくことができれば、不動産投資の成功は近づいていきます。


11月7日のセミナーは、不動産鑑定士、司法書士、行政書士、社労士、税理士4人の合計8名の専門家と一度に出会えるチャンスでもあります。


専門家を活かして不動産投資を成功に導きたいと思ったら、

ぜひご参加くださいね。

セミナー詳細



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セミナーが賃貸住宅新聞に掲載されました!

  • 2009年10月13日
  • 投稿者:taxkanae
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11月7日(土)にLLPの仲間と開催するセミナーが、

全国賃貸住宅新聞に掲載されました!

11/7




全国賃貸住宅新聞 平成21年10月12日号


セミナー詳細


こうやって掲載していただけるのは、ありがたいですね!


さらにさらに、


11月13日(金)の賃貸住宅新聞社主催

「賃貸住宅フェアin大阪」

での講演内容も、毎号写真付きで掲載されています。

11/13




全国賃貸住宅新聞 平成21年10月12日号


12月には東京での講演に2本もお呼ばれされて、なんだか忙しくなりそうです。



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政権交代でどうなる? 3

  • 2009年10月12日
  • 投稿者:taxkanae
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・無料相談の特典付きセミナーを開催します!

「とことん活用する税制改正セミナー'09」
「鑑定評価書を活用して税金を安くする方法!」

限定30名です。 お早めにお申し込みください!


民主党のマニュフェストには、配偶者控除と合わせて

「扶養控除」も廃止すると書かれてあります。


扶養控除とは、

・生計が同じで

・年間の合計所得金額が38万円以下

の人を扶養している場合に適用される控除です。


控除される金額は配偶者控除と同じ38万円ですが、16歳以上23歳未満の子供を扶養していると、特定扶養親族となって63万円になります。


これがマニュフェストによると廃止する方向ですが、その代わり中学生以下の子供を扶養している場合、子供手当が月額26,000円/1人、年間で312,000円/1人が支給されます。


ただ、扶養控除の廃止は高校生・大学生等を対象とする特定扶養控除は除外されているようです。


もし中学生を1人扶養している場合は、最高税率50%の人でも

 38万円×50%=約19万円の節税 ≦ 子供手当312,000円の支給

なので、子供手当をもらう方が残るお金は多くなります。


しかし、高校生以上の子供を扶養している場合は、子供手当がなくなりますので、残るお金は今までより少なくなります。


また、ニートやアルバイト収入103万円以下に抑えていた子供を扶養している家庭も影響が出ます。


国の政策は、

・中学生以下の子供を持っている家庭に手厚く

・子供のいない家庭の負担は重く

・大学卒業以降の青年はちゃんと働け

という流れですね。



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特例をうまく活用するためには?

  • 2009年10月07日
  • 投稿者:taxkanae
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・無料相談の特典付きセミナーを開催します!

「これを知らなきゃ絶対損する! 不動産投資家のためのとことん活用する税制改正セミナー'09」

「大家さん・地主さん必見!美人不動産鑑定士さゆき先生の鑑定評価書を活用して税金を安くする方法!」

日時:平成21年11月7日(土)14:00~
場所:大和ハウス 本店(梅田))
会費:10,500円 懇親会:3,500円

限定30名です。 お早めにお申し込みください!

平成21年の税制改正で、不動産投資家にとって大きな2つの改正がありました。

その一つが、

「長期所有土地等の1,000万円特別控除の特例」

というものです。


これは土地を平成21年、22年に取得して5年超所有すれば、

売却益が出てもその売却益から1,000万円の控除ができる、

という特例です。


でもマンションやアパートを購入すると、

土地と建物を一括で取得することになりますよね。

この場合、土地、建物どちらの金額が高ければ有利なのでしょうか?

もうおわかりですね。

この特例を活用するのであれば、

土地の金額が低い方が売却益が発生しやすくなります。

それは土地に対してだけ適用される特例だからです。

もちろん売却する時に、購入した時よりも土地が高く売れることが前提となる訳ですが、

購入時の土地の金額が低ければ売却益を出しやすくなります。


そして反対に建物が高くなることで、

その後の減価償却費も多く計上できて、

税金を抑えることも可能となってきます。

政権交代でどうなる? 2

  • 2009年10月03日
  • 投稿者:taxkanae
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・無料相談の特典付きセミナーを開催します!

「これを知らなきゃ絶対損する! 不動産投資家のためのとことん活用する税制改正セミナー'09」

「大家さん・地主さん必見!美人不動産鑑定士さゆき先生の鑑定評価書を活用して税金を安くする方法!」

日時:平成21年11月7日(土)14:00~
場所:大和ハウス 本店(梅田))
会費:10,500円 懇親会:3,500円

限定30名です。 お早めにお申し込みください!

民主党のマニュフェストから、

個人に対しての税金の変更点をお伝えします。


民主党のマニュフェストには、

「配偶者控除」を廃止すると書かれてあります。

配偶者控除とは、

奥さんなどの配偶者が所得38万円以下の時に受けられる控除です。

金額は38万円。

これが廃止されるとなると、

今までパートで年収103万円までに抑えていた人は、

この103万円を気にしなくてもよくなります。

なぜ103万円かというと、

給与には給与所得控除というものがあって、

これが最低65万円あるからです。

 103万円 - 65万円 = 38万円


そして配偶者控除がないとなれば、

不動産投資をしている人で、

奥さんが専業主婦の場合や、

奥さんが今までパートで年収103万円以内に抑えていた場合は、

奥さんに物件を取得したもらった方が、

今までよりも税金的には有利になります。


ただしお金を借りる金融機関には、

事前に承諾を得ておく必要がありますので

気を付けてくださいね。

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