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お金を残す不動産投資ブログ

利息が経費にならない?

  • 2010年02月24日
  • 投稿者:taxkanae
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昨年、不動産を購入した方は、購入した時の初期費用かなり多くなりますので、

不動産所得がマイナスになる場合があります。

その時に一つ気を付けておかなければいけないことがあります。


不動産所得がマイナスになって、

他の例えば給与所得とかと合算(これを損益通算といいます)する場合、

利息の一部が合算できないんです。


これは「土地等を購入するための借入金利息」と言って、

不動産所得の「経費」にはなるんですが、

損益通算するときには除かないといけません。


マイナスの所得の一部がなくなるわけですから、

この金額が多くなると税金が多くなり、

この金額が少なくなると節税になります。


例えば1億円の物件購入(土地3千万円、建物7千万円)で、

1億円の借り入れ、昨年の利息の合計が100万円だった場合は、

利息100万円 × (土地3千万円/物件1億円) = 30万円

この30万円が損益通算の対象とならないんです。


それでは、もし借入金が7千万円だった場合はどうなるのでしょう?

この場合は、まずその借入金で建物を購入したと考えます。

借入金7千万円 - 建物7千万円 = 土地に対する借入金0

となり、利息はすべて損益通算の対象となるんです!


最近はフルローンが難しくなっていて、

自己資金を入れる場合が多いと思いますので、

該当する方は、必ず覚えておいてくださいね。


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自分で確定申告をしてみよう!

  • 2010年02月21日
  • 投稿者:taxkanae
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16日から確定申告が始まりましたね。

昨年、物件を購入していない方の場合は、

資料さえ整っていれば、それほど難しいものではありません。

賃貸収入は決まっていますし、経費も主なものは、

固定資産税、利息、修繕費、管理費、水道光熱費ぐらいです。

ちょっと計算が必要なものと言えば、損害保険料、減価償却費です。

あと注意が必要なものとしては、

敷金をもらっている場合、入居者さんに返さない部分は、

収入で計上しないといけません。


一方、昨年物件を購入している方は、かなり処理が難しくなってきます。

税金塾Vol.14では、

「物件購入後初めての確定申告セミナー」

という内容で、仕訳の説明から、

国税庁のホームページを使っての申告まで、

かなりわかりやすく説明しています。

確定申告作成コーナー


これさえ見ればほとんどの人が自分で確定申告できるようになります。

このDVDには、民主党政権に変わってからの

不動産投資税制の方向性も収録していますので、

今後の不動産投資戦略を考える参考にもなります。


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お金を増やすための骨組み

  • 2010年02月10日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資でお金を増やす方法には大きく分けて2通りあります。

1、賃貸収入を目的にコツコツとキャッシュフローを得る方法

2、転売益を目的に一気にお金を稼ぐ方法

2の方がおいしく見えますが、その分リスクも高くなるので、

現在のような景気ではやっぱり1が基本となります。

でもキャッシュフローを大きくするための骨組みを理解していないと、

思ったようにお金は残りません。

「キャッシュフロー」と言っていますが、

本当に大切なのは、

「税引後キャッシュフロー」をいかに増やすかです。

税金を引いた後に手元に残ったお金が、実際にあなたのものです。


この税引後キャッシュフローを残すための流れは、

キャッシュフロー↑⇒利益↓⇒税金↓⇒税引後キャッシュフロー↑

です。

これをしっかりと把握しておいてください。

まずは「キャッシュフロー」を多くすることです。

次に「利益」を少なくすることです。

そして最後に「税金」を少なくすることです。

そうすれば「税引後キャッシュフロー」は多くなります。

この骨組みはどんな不動産投資でも同じですので、

しっかりと頭に入れておいてくださいね。


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