不動産投資専門 - 叶税理士事務所　公式サイト

先日、4月22日は平成21年度分の所得税の振替納税日でした。

僕も振替納税にしているので、この日に引き落とされました。

あなたがお勤め先からお給料をもらいながら、

個人で不動産投資をしている場合は、

引き落とされた金額が、ざっくりとした不動産所得に対する税金になります。

不動産から生み出されたキャッシュフローから、

この税金を引くことによって、税引後キャッシュフローがわかります。

では、なぜ“ざっくり”かというと、例えば、医療費控除があったり、

2か所以上からお給料をもらっていたり、他に所得があったりすると、

単純に引き落とされた金額が、不動産所得に対する税金とはならないからです。

それでは、どうやって不動産所得に対する税金を算出するのでしょう？

その方法は、まず確定申告書の26番「課税される所得の金額」を見ます。

この金額が仮に650万円とします。

この場合の税率は、下記の表を見ると、

所得税・住民税合わせて、税率30%です。

　　　　　課税所得金額　　　　　　　　　税率　　控除額
　　　　～　　　195万円以下 15% -
195万円超 ～ 330万円以下 20% 97,500円
330万円超 ～ 695万円以下 30% 427,500円
695万円超 ～ 900万円以下 33% 636,000円
900万円超 ～ 1,800万円以下 43% 1,536,000円
1,800万円超 　　　　50%　　2,796,000円

次に、所得金額の3番「不動産」を見ます。

この金額が仮に300万円とします。

課税される所得の金額650万円　─　不動産所得300万円　＝　350万円

ですので、表を見ると、同じ税率30%です。

ということは、不動産所得に対する税率は30%ということですので、

300万円　×　30％　＝　90万円

が不動産所得に対する税金となります。

不動産所得を引いた後の課税所得の税率が、

最初と変わると、もう少し計算がややこしくなりますが、

税引後キャッシュフローを把握したい方は、

この計算方法を覚えておいてくださいね。


不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年04月30日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資は金額が大きくなると、借入額も大きくなります。

それでは、借入額はどれぐらいの大きさがいいのか？

という話になってくるのですが、

これは個人の価値観によって変わります。

でもその借入額に対するリターンはいくらかと考えると、不動産投資の特徴も見えてきます。

例えば３千万円の借り入れをして、年間で60万円のキャッシュフローが得られるとすると

借入額３千万円のリターンは月々５万円です。

月々５万円・・・。

これぐらいの金額であれば、３千万円の借金をしてリスクを背負うよりも、

夜に頑張ってバイトをした方が、リスクは少ないような気がします。

借金で購入した物件の入居者がいなくなれば、キャッシュフローはマイナスになりますが、

バイトなら、キャッシュフローがマイナスになることはありません。

でも金額が２０万円や３０万円になると、会社に勤務しながら副業でバイトをしても

簡単に稼げる金額ではありません。

そして不動産ならこれぐらいのお金を稼ぐ物件に、銀行がお金を貸してくれるのです。

この「バイトでは簡単に稼げない金額」、「銀行がお金を貸してくれる」

という二つの点が、不動産投資の魅力のようにも思います。

物件を探している時は、見失いがちな感覚なので、頭の片隅に入れておいて下さいね。

そういう僕も、４年前に最初の物件を探している時は見失いかけました。


不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年04月29日 ｜ トラックバック (0)

僕が今もっとも力を入れている、

「不動産投資でお金を残す税金塾」。

この名称で僕の事務所はセミナーや会員制組織を運営しています。

そしてこの度、昨年から出願していた「税金塾」の商標登録申請が通り、

本日、商標登録証が届きました！

これで「不動産投資でお金を残す税金塾」は、

特許庁長官のお墨付きです。

これからも商標登録に負けないよう、

いいコンテンツを出していきますよ！


不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年04月22日 ｜ トラックバック (0)

まず、今年から始まった、全国賃貸住宅新聞へのコラムの４月号が掲載されました！

全国賃貸住宅新聞　平成22年4月19日号

そして同じく賃貸住宅新聞社さんが主催する

全国賃貸住宅フェアin東京で講演させていただくことになりました。

全国賃貸住宅新聞　平成22年4月19日号。

「資産・運用投資セミナー」ブースの15:30から50分の予定です。

昨年までは大阪だけでしたが、今年は東京でも講演します。

関東圏にお住まいの方は、是非いらしてくださいね。


不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年04月21日 ｜ トラックバック (0)

法人化はほとんどの不動産投資家が興味のある内容だと思いますが、

中には、法人化すれば必ず節税できると思っている方もいます。

学校や会社で税金のことを教えてくれないので、

そう感じることも仕方のないことかもしれません。

恥ずかしながら、僕も広告代理店の営業マン時代は、

それぐらいの知識しかありませんでした。

でも、僕が今まで相談を受けてきた経験から言うと、

実は法人よりも、個人の税率の方が低いケースがほとんどです。

税率には、物件の表面利回りと同じように、表面税率というものがあります。

個人の表面税率は、所得税・住民税を合わせると下記のようになります。

　　　　　課税所得金額　　　　　　　　　税率　　控除額
　　　　～　　　195万円以下 15% -
195万円超 ～ 330万円以下 20% 97,500円
330万円超 ～ 695万円以下 30% 427,500円
695万円超 ～ 900万円以下 33% 636,000円
900万円超 ～ 1,800万円以下 43% 1,536,000円
1,800万円超 　　　　50%　　2,796,000円

これを見ると、195万円までの課税所得の人は税率15%ですが、

195万円から330万円の課税所得の人は20%の税率です。

でもその後の「控除額」を見ると、97,500円とあります。

これは、195万円までは15%の税率で、

195万円から330万円までの税率が20%なので、

195万円までで取り過ぎた5%分を引いているのです。

わかりやすい計算式で表すと、課税所得330万円の人の税金は

195万円×15%＋（330万円-195万円）×20%＝562,500円

となります。

この場合の税率は、

562,500÷330万円＝17%

と表面税率よりも3%落ちることになります。

これを実効税率といいます。

物件で言うと実質利回りのようなものですね。

もちろんお勤め先からお給料をもらっている人は、

給与所得に上乗せで、不動産所得がオンされますので、

不動産所得に対しては表面税率が、そのままオンされる場合がありますが、

不動産所得だけの人の場合は、

課税所得が1,000万円でも、実効税率は27.6%です。

法人の実効税率は約30%ですので、

個人の方が実効税率は低いんですね。

ですから、なんでもかんでも法人化すれば

節税ができるということはない、ということを覚えておいてくださいね。


不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年04月20日 ｜ トラックバック (0)

あなたは購入したい物件のシミュレーションをするときに、

どの段階まで数値を出していますか？

不動産屋さんが物件のシミュレーションをしてくれる場合は、ほとんど、税金を引く前の数値です。

でも本当にあなたの手元に残るお金を出そうと思ったら、あなたの税金も考慮しないといけません。

お金を残すための流れには法則があります。

その法則とは、

キャッシュフローを増やす　⇒　利益を減らす

⇒　税金が減る　⇒　税引後キャッシュフローが増える

という法則です。

キャッシュフローを増やすことは当然として、利益はできるだけ減らさなければいけません。

これは一見、矛盾しているようにも思えますが、借入金や減価償却をうまく使うことで、

キャッシュフローよりも利益を減らすことができます。

利益が減れば、税金も減り、その結果、税引後キャッシュフローは増えることになります。

不動産投資を始めたばかりの方は、この流れをしっかりと覚えておいてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年04月18日 ｜ トラックバック (0)

今日から４月に突入ですね。

僕もこの４月１日で、独立後丸３年が経ち４年目に突入しました！

独立当初は「不動産投資専門税理士」なんて

今までにない専門分野を作ってどうなることかと内心、不安でしたが、

３年が経って、なんとか業界では認知されたと思います。

お陰様で「顧問してほしい」とおっしゃっていただけるお客さまも増え、今では受け入れできない状態になっています。

昨年から始めた会員制「不動産投資でお金を残す税金塾」も、会員が１７０名を超えました。

今年は、目標だった出版も予定していて、さらに成長していきたいと思っています。

世間では個人事業所の場合、創業１年目の廃業率は約40％、

５年後の生存率は約25％、１０年後では約10％の生存率らしいので、

次は５年を目指して頑張ります！


不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年04月01日 ｜ トラックバック (0)