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お金を残す不動産投資ブログ

家族に管理料は払えるのか?

  • 2010年05月31日
  • 投稿者:taxkanae
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ちゃんと利益の出る物件を購入していって、不動産の規模が大きくなっていくと、

どうしても税金も同時に増えていきます。


特に、お給料が高い人で個人で不動産を購入している人は、

利益の半分が税金で持っていかれることになることもあります。


そうすると次の対策として、奥さんに不動産の仕事をしてもらって

専従者給与を払うことですが、奥さんが別にパートなどの仕事をしていると、

お給料も払うことができません。


そんなときに、ふと考えてしまうのが、奥さんや子どもなどの家族に物件の管理してもらって、

管理料として払う方法。


でも、これは経費にはなりません。


それは、税法で、

「生計を一にする親族に支払うものは、必要経費に算入することができない。」

となっているからです。

ですから、逆に受け取る側の家族についても、その収入はないものとなります。


所得を分散しようと思って、できない節税をしないようにしてくださいね。

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金利交渉、大詰め!

  • 2010年05月29日
  • 投稿者:taxkanae
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金利交渉もいよいよ大詰めを迎えています。

現在、検討してくれている金融機関は3行。

10数行の金融機関に依頼してので、約3割がヒットしたことになります。

お断りされた金融機関の理由は、

「うちは収益物件には取り組みが難しいです」

とか、

「都銀さんの金利には勝てません」

といったものです。

金利は1%台を希望しているので、信金さんや、信組さんは、かなり難しいようです。


でも、そんな中でも積極的にアプローチしてくれている信金さんもいらっしゃいます。

その信金さんが積極的な理由は、やはり収益物件をよく取り扱っているからです。


また、地銀さんの中でも積極的な銀行さんがあります。

しかし、この地銀さんは、基本的に収益物件には積極的ではありません。

この地銀さんが積極的な理由は、僕自身と取引したいからのようです。


現在、借入をしている都銀さんも、担当さんがかなり頑張ってくれています。


感触としては、今回の金利交渉で目標の1%台は達成できそうです。

この金利は団信込みです。


都銀さんの提示金利よりも、他の銀行さんの金利が低ければ、

借り替え時に必要な抵当権の設定費用などがどれぐらいで回収できるか

ということを計算して、どうするか決める予定です。

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続・賃料アップとリフォーム費の考え方

  • 2010年05月27日
  • 投稿者:taxkanae
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先日は、賃料アップとリフォーム費のキャッシュフローについて

僕の考え方をご紹介しました。

この内容に合わせて、僕は出口についても考えています。

おそらく多くの不動産投資家の物件購入する際の一つの基準として、

「表面利回り10%」という基準があると思います。

例えば、1億円の物件なら年間1千万円の家賃収入という感じです。

これを逆から考えると、

年間1千万円の家賃収入を生み出す物件を持っていれば、

売るときには1億円の物件ということになります。

買主が求める表面利回りが低ければ、売価はもっと高くなりますし、

買主が求める表面利回りが高ければ、売価は低くなります。


もちろん、構造や築年数によって求める利回りは違うので、

一概に基準が10%ということはないかもしれませんが、

僕が今、持っている物件は売るときには

10%ぐらいの表面利回りで売りたいと思っています。


そこで、賃料が月7千円アップ、年間で8万4千円アップしたときのことを考えると

表面利回り10%で割戻せば、売価は84万円アップすると考えられます。

リフォーム費用が120万円ですから、

リフォーム費120万円 - 売価アップ分84万円 = 残り36万円


この残り36万円をアップした毎月の賃料で回収するとすれば、

36万円 ÷ 8万4千円 = 約4年

約4年でリフォーム費を回収できることになります。


これに礼金を加えると、アップした賃料で入居が決まった時点で、リフォーム費用を回収できることになります。


賃料をアップするポイントは、物件購入時の相場家賃との比較と、購入後の価値のアップです。


これも先日の内容に合わせて、参考にしてくださいね。

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恒例のメディア掲載2連発

  • 2010年05月18日
  • 投稿者:taxkanae
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もう恒例になりましたね。

今年から始まった、全国賃貸住宅新聞へのコラムの5月号が掲載されました!

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全国賃貸住宅新聞 平成22年5月17日号

さらにさらに、7月10日(土)にLLP TPJのメンバーと開催するセミナーの内容も

賃貸住宅新聞に掲載されました!

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賃貸住宅新聞では、来月も不動産投資をする前に気をつけておきたい、

税金対策についてお伝えしますので、

賃貸住宅新聞を取られている方はお楽しみに!

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賃料アップとリフォーム費の考え方

  • 2010年05月15日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のマンションは昨年の11月に2部屋の退去がありました。

間取りは3LDKで、退去の後すぐにリフォームをしました。


1部屋は結露が酷かったので、その対策を含めて50万円掛かりました。

もう1部屋は3LDKから2LDKに改修し、70万円掛かりました。

合計で120万円です。


でも昨年から今年の始めに掛けて、入居者の動きがあまりなかったようで、

結局1部屋は2月に、もう1部屋は3月に入居が決まり、

晴れて満室になりました。


賃料は1部屋が8千円アップ、もう1部屋が1千円ダウン、

合計で7千円アップしました。

礼金が2部屋合計で60万円ありました。

これらの数字を材料とした、リフォーム費120万円の僕の考え方です。、


まず礼金60万円をリフォーム費120万円に充てます。

リフォーム費120万円 - 礼金60万円 = 60万円

残った60万円を7千円アップした賃料から回収すると考えると、

7千円×12ヶ月=8万4千円

60万円 ÷ 8万4千円 = 約7年

約7年でリフォーム費を回収できることになります。


当初の予定では、礼金予想が合計80万円で、

賃料アップの予想が1.5万円でしたので、

リフォーム費は広告料と合わせても

約3年で回収するシミュレーションでした。

でもそんなにうまくはいきませんでした。


次回は出口も見据えたリフォーム費の考え方について説明います。

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金利交渉中!

  • 2010年05月10日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が融資を受けて不動産を購入してから、この4月で3年4カ月が経ちました。

実は金利交渉は税理士として独立して1年後に一度、借入をしている銀行に打診しています。


しかし当時は、独立1年目で人様にお見せできるような申告内容ではなかったため、

金利交渉には応じてもらえませんでした。

ただ、その時に借入をしている銀行の担当者さんと融資グループ長が

わざわざ僕の事務所までお詫びに来られました。

その時に僕は、

「業績がよくなったら、金利を下げることを必ず検討してください!」

と伝えました。


あれから2年、ようやく人様にお見せできるような業績を残せたので、

今、借入をしている銀行を含めて、地元の金融機関をかたっぱしから当たっています。


借り替えする場合の条件と、今後の不動産投資に対する融資について詳しく聞き取りをしています。


もう既に10行は当たっていますが、不動産投資に対する融資の考え方は銀行によって全く違いますね。


不動産に対する融資に積極的な銀行もあれば、消極的な銀行もあります。

僕はまず電話で各金融機関に連絡を入れているのですが、

電話をした時点である程度、積極的かどうかがわかります。

積極的な銀行は、わざわざ事務所まで来てくれますが、消極的な銀行は、僕から訪問するという傾向があります。


電話の時点で、

「うちは新規のお客様への不動産融資はしておりません」

といわれるときもあります。

でもこうやって一行一行、丁寧に当たっていくと、

今後お付き合いできそうな担当者さんも現れます。

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