賃料アップとリフォーム費の考え方
2010年05月15日 11:56
僕のマンションは昨年の１１月に２部屋の退去がありました。
間取りは３ＬＤＫで、退去の後すぐにリフォームをしました。
１部屋は結露が酷かったので、その対策を含めて５０万円掛かりました。
もう１部屋は３ＬＤＫから２ＬＤＫに改修し、７０万円掛かりました。
合計で１２０万円です。
でも昨年から今年の始めに掛けて、入居者の動きがあまりなかったようで、
結局１部屋は２月に、もう１部屋は３月に入居が決まり、
晴れて満室になりました。
賃料は１部屋が８千円アップ、もう１部屋が１千円ダウン、
合計で７千円アップしました。
礼金が２部屋合計で６０万円ありました。
これらの数字を材料とした、リフォーム費１２０万円の僕の考え方です。、
まず礼金６０万円をリフォーム費１２０万円に充てます。
リフォーム費１２０万円 － 礼金６０万円 ＝ ６０万円
残った６０万円を７千円アップした賃料から回収すると考えると、
７千円×１２ヶ月＝８万４千円
６０万円 ÷ ８万４千円 ＝ 約７年
約７年でリフォーム費を回収できることになります。
当初の予定では、礼金予想が合計８０万円で、
賃料アップの予想が１．５万円でしたので、
リフォーム費は広告料と合わせても
約３年で回収するシミュレーションでした。
でもそんなにうまくはいきませんでした。
次回は出口も見据えたリフォーム費の考え方について説明います。
不動産投資の健美家
