続・賃料アップとリフォーム費の考え方
2010年05月27日 15:06
先日は、賃料アップとリフォーム費のキャッシュフローについて
僕の考え方をご紹介しました。
この内容に合わせて、僕は出口についても考えています。
おそらく多くの不動産投資家の物件購入する際の一つの基準として、
「表面利回り１０％」という基準があると思います。
例えば、１億円の物件なら年間１千万円の家賃収入という感じです。
これを逆から考えると、
年間１千万円の家賃収入を生み出す物件を持っていれば、
売るときには１億円の物件ということになります。
買主が求める表面利回りが低ければ、売価はもっと高くなりますし、
買主が求める表面利回りが高ければ、売価は低くなります。
もちろん、構造や築年数によって求める利回りは違うので、
一概に基準が１０％ということはないかもしれませんが、
僕が今、持っている物件は売るときには
１０％ぐらいの表面利回りで売りたいと思っています。
そこで、賃料が月７千円アップ、年間で８万４千円アップしたときのことを考えると
表面利回り１０％で割戻せば、売価は８４万円アップすると考えられます。
リフォーム費用が１２０万円ですから、
リフォーム費１２０万円 － 売価アップ分８４万円 ＝ 残り３６万円
この残り３６万円をアップした毎月の賃料で回収するとすれば、
３６万円 ÷ ８万４千円 ＝ 約４年
約４年でリフォーム費を回収できることになります。
これに礼金を加えると、アップした賃料で入居が決まった時点で、リフォーム費用を回収できることになります。
賃料をアップするポイントは、物件購入時の相場家賃との比較と、購入後の価値のアップです。
これも先日の内容に合わせて、参考にしてくださいね。
不動産投資の健美家
