不動産投資専門 叶 税理士事務所（かなえ 税理士事務所）

個人に係る税金と聞かれれば

所得税、住民税はすぐに思い付くと思います。

これは所得のある人なら、誰でも関係する税金です。

個人で不動産を持っている場合は、

この他に、固定資産税もありますね。

不動産を購入するときには、登録免許税や、不動産取得税、

印紙も掛かります。

しかし、これらの中にはなくて、見落としがちな税金があります。

それは「個人事業税」です。

個人事業税は、区分所有を数戸や、戸建を数棟ぐらい所有している人は、

おそらく関係ない税金です。

利回りにもよりますが、１億円くらいまでの１棟マンションを、

借入で購入している場合も、おそらく関係ない場合が多いでしょう。

それは、個人事業税には「事業主控除額」というものが290万円あるからです。

不動産所得が200万円の場合は、

200万円　－　290万円　＝　0円

ですから、個人事業税は発生しません。

不動産所得が400万円の場合は、

400万円　－　290万円　＝　110万円

となり、個人事業税が掛かってきます。

個人事業税の税率は、業種で分かれていて、

不動産貸付業は税率５％です。

したがって、110万円の所得が発生する場合は、

110万円　×　５％　＝　55,000円

の税金となります。

気を付けないといけないのは、

所得税に適用される、青色申告特別控除は、

個人事業税には適用がありません。

でも、この個人事業税は住宅用の不動産貸付業の場合

１、戸建て１０戸未満
２、アパート、マンション１０室未満

は税金はかからないことになっていますが、

上記の数値未満でも、不動産の貸付に係る収入金額が

1,000万円以上で延床面積が600m2以上の場合は、

税金がかかってしまいます。

ただし、これは都道府県によって変わりますので、

興味のある方は、お住まいの都道府県のサイトで調べてみてくださいね。

不動産投資の健美家

クマさんこと熊切さんが、初めての著書を出されました！

クマさんは、ＣＦネッツという会社で、賃貸管理をされていたことがあり、

テレビにも４回ほど出演しています。

僕も何度かお会いしたことがあるのですが、

物腰が柔らかく、とっても話しやすい方です。

本の内容は、そのクマさんの経験をもとに、

賃貸に関するトラブルの事例や、その解決法が

わかりやすく書かれてあります。

中には、「え～！」と思うようなトラブルもあり、

クマさんの対応が見ものです。

クマさんは、「賃貸管理クレーム日記」というブログも書いていて、

こちらも、とっても人気のブログです。

大家さんにとっては、かなり役に立つ内容が満載ですので、

是非、読んでみてくださいね。

11月13日（土）「不動産投資でお金を残す税金塾」

Vol.24「お金の残り方はどう違う？
　　　　区分、戸建、一棟ものを徹底比較！
　　　　あなたの不動産投資スタイルを検証する！」

Vol.25「小さい物件なら自分で出来る！
　　　　若手司法書士が教える
　　　　不動産登記のやり方！」

既に残席１／３ですので、ご興味のある方はお早めに！

不動産投資の健美家

先日、取材していただいた内容が、税理士新聞に掲載されました！

税理士新聞　平成22年10月25日号 エヌピー通信社

「事務所訪問　税理士業界の匠」というコーナーですが、

僕の場合「匠」なんて高尚なものではなく、ただの「異端児」だと思います。

税理士としての知識は、他の税理士さんには敵いません。

11月13日（土）にセミナーを開催します。

不動産投資でお金を残す税金塾

Vol.24「お金の残り方はどう違う？
　　　　区分、戸建、一棟ものを徹底比較！
　　　　あなたの不動産投資スタイルを検証する！」

Vol.25「小さい物件なら自分で出来る！
　　　　若手司法書士が教える
　　　　不動産登記のやり方！」

既に残席半分ですので、ご興味のある方はお早めに！

不動産投資の健美家

いつもの全国賃貸住宅新聞のコラム１０月号です。

全国賃貸住宅新聞　平成22年10月18日号

今回は取得時の税金、不動産取得税と登録免許税について

書かせていただきました。

期限付きの軽減税率がありますので、

不動産を購入予定の方は早めの方がお得です！

僕も現在、物件探し中です。

不動産投資の健美家

今日は10月18日。

今年もあと2ヵ月半となりました。

不動産投資で税制をうまく使って、お金を残せる方法の一つ、

「消費税還付」も、あと2ヵ月半で使えなくなる方がいます。

消費税還付は今年の税制改正で、かなり難しくなりましたが、

これから初めて、物件を購入するサラリーマンの場合は、

今年中の物件購入であれば、まだ間に合います！

その理由は、税制改正の内容が適用されるのは、

平成22年4月1日以降に開始した事業年度からで、

新規開業の個人の場合は、

平成22年1月1日に事業年度が開始となるからです。

この内容は、税務署からのお知らせにも明文化されています。

詳しくは税金塾DVD、Vol.20を見ていただければわかりますが、

直接、僕にどういうことか聞きたい方は、

23日（土）の学びの会　関西の勉強会にご参加ください。

さわりぐらいはご説明できると思います。

物件によっては、消費税還付が成功すれば、

数百万円の自己資金が戻ってきます。

ちなみに僕は、3月1日に設立した法人で、

これから買うであろう物件の消費税還付を狙っています。

不動産投資の健美家

不動産投資ブームに火がついて、どれぐらい経ったでしょうか？

僕が不動産投資を始めたのは、平成18年。

当時と比べても、不動産投資をしたい人が、

確実に増えているように思います。

そして、巷では様々な投資法を実践している方がいらっしゃいます。

区分所有がいいという人もいれば、戸建がいいという人もいます。

いやいや、不動産投資は鉄骨やRCの一棟ものだという人もいます。

あるいは、築古がいいという人もいれば、新築がいいという人もいます。

でも不動産投資を始めたばかりの方にとっては、

どの投資法がいいのかよくわかりませんよね？

しかし、不動産投資はあなたに合う投資法　＝　スタイルを、

見つけることができると、迷いなく進められるものです。

そこで、この11月に、他の投資と比較して不動産投資は何がいいのか？

という基本から、区分、戸建、一棟ものと

不動産投資の様々な手法について、

僕が、税金まで含めた数字を使って徹底比較するセミナーを開催します！

題して、「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.24

「お金の残り方はどう違う？

　区分、戸建、一棟ものを徹底比較！

　あなたの不動産投資スタイルを検証する！」
です。

このセミナーでは、

これから不動産投資を始めたい方は、自分の投資スタイルが、

既に始められている方には、投資スタイルの検証ができて、

今後の投資スタイルを考えていく上で、かなり役立つと思います。

この日は、司法書士の丸山先生に、

「自分でできる不動産登記のやり方」

のセミナーも同時開催します。

自分の投資スタイルを決めたい方や、迷っている方は、

是非、ご参加くださいね。

「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.24～25

不動産投資の健美家

僕は現在、１棟１０室のＲＣファミリーマンションを所有しています。

今年で所有して４年目を迎えていますが、

１年目の稼働率、１００％。

２年目の稼働率、９６．６％

３年目の稼働率、９６．６％

今年のこれまでの稼働率、９５％

という実績です。

今年の稼働率がちょっと下がったのは、

３年目の１１月から空いた２部屋が、

今年の４月に入居が決まったためです。

空室期間、およそ半年。

僕は満室経営を基本としているので、

この間は、気が気でない半年間でした。

入居者さんが半年いないということは、

それだけで、数十万円の損失ですし、

リフォーム代も広告宣伝費も掛かってしまいます。

何よりも精神的によくありません。

この期間を経て、出た答えは、

「今いる入居者さんに、できるだけ長く住んで頂くようにしよう」

です。

賃貸経営を極めている人であれば、

当たり前のことなのですが、

やはり、自分で経験しないと人間わからないものです。

そして、この戦略を管理会社さんにもお伝えして、

夏ぐらいから色々と改善を図っています。

このお陰か、現在のところ退去予定はなく、

むしろ、入居者さんから感謝のお手紙まで頂くようになりました。

こうなると、不思議なもので

「もっとできることはしてあげよう」

という気持ちになります。

もちろん、コストを掛ければいいというものでもありませんので、

バランスが大切ですが、今いるお客さんを大切にすることは、

商売の基本なんでしょうね。

不動産投資の健美家

不動産投資家の中には、１棟の物件を持っていて、その中の１部屋に住んでいる方がいます。

いわゆる、自宅併用物件ですね。

それでは、自宅併用物件の場合、経費はどうなるのでしょうか？

すべての部屋を貸し付けている物件であれば、その物件に係る経費は、すべて経費にできます。

しかし、自宅併用物件の場合は、自宅に係る部分は経費とはなりません。

自宅にも、貸している部屋にも共通してかかってくるものといえば、

・損害保険料

・固定資産税

・外壁など共有部分の修繕費

・減価償却費

などがあります。

これらの経費は原則、自宅と貸付部分の面積の割合で按分して、

貸付部分に対応する金額だけが経費となります。

また、逆に自宅の一部を事務所としている場合は、水道光熱費や電話代もかかります。

これらの経費は原則として使用時間や頻度によって按分して、

事務所部分に対応する金額は経費にすることができます。

ポイントは、客観的に合理的な基準で按分し、しっかりと帳簿を付けることです。

自宅併用物件を持っている人や、これから持つ予定の方は、気を付けてくださいね。

不動産投資の健美家

月刊　実務経営ニュース　平成22年9月号

色んな媒体で紹介されて、ありがたい限りです！

不動産投資に興味がある方で、まだ拙著をお読みいただいたいないなら、

実践に踏み入る前に、是非一度読んでみてくださいね。

よくも悪くも、不動産投資の数字の流れがわかると思います。

一人でも不動産投資で嫌な思いをする人を、減らしたいとの思いで書きましたので。

不動産投資の健美家

アパマンショップが発行している、

「グローバル・オーナーズ」９月号に

拙著が紹介されました。

グローバル・オーナーズ　2010　9月号

なんと見開き８ページの巻頭特集です！

不動産投資の健美家

先日、あるご夫婦がご相談に来られました。

相談内容は、購入をしようと思っている物件のキャッシュフローについて。

早速、物件のキャッシュフローをシミュレーションしてみました。

そうすると、物件のキャッシュフローは回るものの、

最初に出した自己資金の回収が２２年も掛かってしまいます。

これは、どういうことかというと、

今まで手元にあったお金が、不動産の姿に変わり、

その不動産の姿から、お金に変わるのに、２２年掛かるということです。

そして、ようやく２３年目から、自分の手元のお金が増えていく状態です。

借入期間が２０年のシミュレーションだったので、

返済が終わってからようやくお金が増える状態です。

しかし、この物件を専業主婦の奥さんが購入したと想定して、

シミュレーションをやり直してみました。

すると、最初２２年だった自己資金の回収期間が、

１６年と、６年も短くなりました。

しかも、奥さんで購入すると、まだ消費税還付もできるので、

自己資金の回収期間は、さらに短くなります。

キャッシュフローを生み出すことを念頭に置いた不動産投資は、

自己資金の回収期間も大切なポイントですが、

このように、誰に所有権を持たせるかで、

回収期間が全然変わってくるのです。

税金はそれくらいキャッシュフローに与える影響が大きいので、

しっかりと購入前に検討してくださいね。

ただし、将来の離婚リスクは自己責任ですが・・・。

不動産投資の健美家

減価償却には「定額法」と「定率法」という代表的な２つの償却方法があります。

建物には定額法しか採用できませんが、その他の資産には「定率法」も採用することができます。

例えば、300万円の設備を15年で償却する場合。

定額法だと、

　300万円　×　償却率0.067　＝201,000円

となり、この201,000円が15年続くことになります。

一方、定率法だと、

　300万円　×　償却率0.167　＝　501,000円

となり、定額法よりもかなり減価償却費が多くなりますが、

2年目には、

　（300万円－501,000円）　×　償却率0.167　＝　417,333円

と、年数が経つにつれて少なくなっていきます。

この２つの償却方法のうち、節税につながるのは、一般的には、「定率法」と言われています。

それは、初期に多くの減価償却費を計上できるからなんですね。

しかし、どちらが節税上、有利かということは、個人の所得や、その不動産を将来どうするのかによります。

それは売却した時の譲渡所得の税率との関係です。

譲渡所得の税率は５年以内の短期は３９％。

５年超の長期は２０％です。

もし所得税率２０％の人が、短期で売却益を出してしまうと

定額法と定率法の減価償却の差額　×　１９％（３９％─２０％）

だけ税金を余分に払うことになってしまうんですね。

なぜなら、減価償却費が多いと、その分簿価が下がり、売却した時に譲渡益が出やすくなるからです。

今回はちょっと難しい内容でしたが、税金対策は、人それぞれ違うということを覚えておいてくださいね。

不動産投資の健美家