お金を残す不動産投資ブログ
290万円の控除がある税金
- 2010年10月26日
- 投稿者:taxkanae
個人に係る税金と聞かれれば
所得税、住民税はすぐに思い付くと思います。
これは所得のある人なら、誰でも関係する税金です。
個人で不動産を持っている場合は、
この他に、固定資産税もありますね。
不動産を購入するときには、登録免許税や、不動産取得税、
印紙も掛かります。
しかし、これらの中にはなくて、見落としがちな税金があります。
それは「個人事業税」です。
個人事業税は、区分所有を数戸や、戸建を数棟ぐらい所有している人は、
おそらく関係ない税金です。
利回りにもよりますが、1億円くらいまでの1棟マンションを、
借入で購入している場合も、おそらく関係ない場合が多いでしょう。
それは、個人事業税には「事業主控除額」というものが290万円あるからです。
不動産所得が200万円の場合は、
200万円 - 290万円 = 0円
ですから、個人事業税は発生しません。
不動産所得が400万円の場合は、
400万円 - 290万円 = 110万円
となり、個人事業税が掛かってきます。
個人事業税の税率は、業種で分かれていて、
不動産貸付業は税率5%です。
したがって、110万円の所得が発生する場合は、
110万円 × 5% = 55,000円
の税金となります。
気を付けないといけないのは、
所得税に適用される、青色申告特別控除は、
個人事業税には適用がありません。
でも、この個人事業税は住宅用の不動産貸付業の場合
1、戸建て10戸未満
2、アパート、マンション10室未満
は税金はかからないことになっていますが、
上記の数値未満でも、不動産の貸付に係る収入金額が
1,000万円以上で延床面積が600m2以上の場合は、
税金がかかってしまいます。
ただし、これは都道府県によって変わりますので、
興味のある方は、お住まいの都道府県のサイトで調べてみてくださいね。
助けてクマさん!
- 2010年10月25日
- 投稿者:taxkanae
クマさんこと熊切さんが、初めての著書を出されました!
クマさんは、CFネッツという会社で、賃貸管理をされていたことがあり、
テレビにも4回ほど出演しています。
僕も何度かお会いしたことがあるのですが、
物腰が柔らかく、とっても話しやすい方です。
本の内容は、そのクマさんの経験をもとに、
賃貸に関するトラブルの事例や、その解決法が
わかりやすく書かれてあります。
中には、「え~!」と思うようなトラブルもあり、
クマさんの対応が見ものです。
クマさんは、「賃貸管理クレーム日記」というブログも書いていて、
こちらも、とっても人気のブログです。
大家さんにとっては、かなり役に立つ内容が満載ですので、
是非、読んでみてくださいね。
11月13日(土)「不動産投資でお金を残す税金塾」
Vol.24「お金の残り方はどう違う?
区分、戸建、一棟ものを徹底比較!
あなたの不動産投資スタイルを検証する!」
Vol.25「小さい物件なら自分で出来る!
若手司法書士が教える
不動産登記のやり方!」
既に残席1/3ですので、ご興味のある方はお早めに!
税理士新聞に取材記事が掲載されました!
- 2010年10月24日
- 投稿者:taxkanae
先日、取材していただいた内容が、税理士新聞に掲載されました!
「事務所訪問 税理士業界の匠」というコーナーですが、
僕の場合「匠」なんて高尚なものではなく、ただの「異端児」だと思います。
税理士としての知識は、他の税理士さんには敵いません。
11月13日(土)にセミナーを開催します。
不動産投資でお金を残す税金塾
Vol.24「お金の残り方はどう違う?
区分、戸建、一棟ものを徹底比較!
あなたの不動産投資スタイルを検証する!」
Vol.25「小さい物件なら自分で出来る!
若手司法書士が教える
不動産登記のやり方!」
既に残席半分ですので、ご興味のある方はお早めに!
メディア掲載情報
- 2010年10月20日
- 投稿者:taxkanae
いつもの全国賃貸住宅新聞のコラム10月号です。
全国賃貸住宅新聞 平成22年10月18日号
今回は取得時の税金、不動産取得税と登録免許税について
書かせていただきました。
期限付きの軽減税率がありますので、
不動産を購入予定の方は早めの方がお得です!
僕も現在、物件探し中です。
消費税還付はあと2ヶ月半!
- 2010年10月18日
- 投稿者:taxkanae
今日は10月18日。
今年もあと2ヵ月半となりました。
不動産投資で税制をうまく使って、お金を残せる方法の一つ、
「消費税還付」も、あと2ヵ月半で使えなくなる方がいます。
消費税還付は今年の税制改正で、かなり難しくなりましたが、
これから初めて、物件を購入するサラリーマンの場合は、
今年中の物件購入であれば、まだ間に合います!
その理由は、税制改正の内容が適用されるのは、
平成22年4月1日以降に開始した事業年度からで、
新規開業の個人の場合は、
平成22年1月1日に事業年度が開始となるからです。
この内容は、税務署からのお知らせにも明文化されています。
詳しくは税金塾DVD、Vol.20を見ていただければわかりますが、
直接、僕にどういうことか聞きたい方は、
23日(土)の学びの会 関西の勉強会にご参加ください。
さわりぐらいはご説明できると思います。
物件によっては、消費税還付が成功すれば、
数百万円の自己資金が戻ってきます。
ちなみに僕は、3月1日に設立した法人で、
これから買うであろう物件の消費税還付を狙っています。
区分、戸建、一棟ものを徹底比較
- 2010年10月12日
- 投稿者:taxkanae
不動産投資ブームに火がついて、どれぐらい経ったでしょうか?
僕が不動産投資を始めたのは、平成18年。
当時と比べても、不動産投資をしたい人が、
確実に増えているように思います。
そして、巷では様々な投資法を実践している方がいらっしゃいます。
区分所有がいいという人もいれば、戸建がいいという人もいます。
いやいや、不動産投資は鉄骨やRCの一棟ものだという人もいます。
あるいは、築古がいいという人もいれば、新築がいいという人もいます。
でも不動産投資を始めたばかりの方にとっては、
どの投資法がいいのかよくわかりませんよね?
しかし、不動産投資はあなたに合う投資法 = スタイルを、
見つけることができると、迷いなく進められるものです。
そこで、この11月に、他の投資と比較して不動産投資は何がいいのか?
という基本から、区分、戸建、一棟ものと
不動産投資の様々な手法について、
僕が、税金まで含めた数字を使って徹底比較するセミナーを開催します!
題して、「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.24
区分、戸建、一棟ものを徹底比較!
あなたの不動産投資スタイルを検証する!」
です。
このセミナーでは、
これから不動産投資を始めたい方は、自分の投資スタイルが、
既に始められている方には、投資スタイルの検証ができて、
今後の投資スタイルを考えていく上で、かなり役立つと思います。
この日は、司法書士の丸山先生に、
「自分でできる不動産登記のやり方」
のセミナーも同時開催します。
自分の投資スタイルを決めたい方や、迷っている方は、
是非、ご参加くださいね。
満室経営を維持する戦略
- 2010年10月12日
- 投稿者:taxkanae
僕は現在、1棟10室のRCファミリーマンションを所有しています。
今年で所有して4年目を迎えていますが、
1年目の稼働率、100%。
2年目の稼働率、96.6%
3年目の稼働率、96.6%
今年のこれまでの稼働率、95%
という実績です。
今年の稼働率がちょっと下がったのは、
3年目の11月から空いた2部屋が、
今年の4月に入居が決まったためです。
空室期間、およそ半年。
僕は満室経営を基本としているので、
この間は、気が気でない半年間でした。
入居者さんが半年いないということは、
それだけで、数十万円の損失ですし、
リフォーム代も広告宣伝費も掛かってしまいます。
何よりも精神的によくありません。
この期間を経て、出た答えは、
「今いる入居者さんに、できるだけ長く住んで頂くようにしよう」
です。
賃貸経営を極めている人であれば、
当たり前のことなのですが、
やはり、自分で経験しないと人間わからないものです。
そして、この戦略を管理会社さんにもお伝えして、
夏ぐらいから色々と改善を図っています。
このお陰か、現在のところ退去予定はなく、
むしろ、入居者さんから感謝のお手紙まで頂くようになりました。
こうなると、不思議なもので
「もっとできることはしてあげよう」
という気持ちになります。
もちろん、コストを掛ければいいというものでもありませんので、
バランスが大切ですが、今いるお客さんを大切にすることは、
商売の基本なんでしょうね。
自宅併用物件の経費は?
- 2010年10月08日
- 投稿者:taxkanae
不動産投資家の中には、1棟の物件を持っていて、その中の1部屋に住んでいる方がいます。
いわゆる、自宅併用物件ですね。
それでは、自宅併用物件の場合、経費はどうなるのでしょうか?
すべての部屋を貸し付けている物件であれば、その物件に係る経費は、すべて経費にできます。
しかし、自宅併用物件の場合は、自宅に係る部分は経費とはなりません。
自宅にも、貸している部屋にも共通してかかってくるものといえば、
・損害保険料
・固定資産税
・外壁など共有部分の修繕費
・減価償却費
などがあります。
これらの経費は原則、自宅と貸付部分の面積の割合で按分して、
貸付部分に対応する金額だけが経費となります。
また、逆に自宅の一部を事務所としている場合は、水道光熱費や電話代もかかります。
これらの経費は原則として使用時間や頻度によって按分して、
事務所部分に対応する金額は経費にすることができます。
ポイントは、客観的に合理的な基準で按分し、しっかりと帳簿を付けることです。
自宅併用物件を持っている人や、これから持つ予定の方は、気を付けてくださいね。
実務経営ニュースに拙著が紹介されました。
- 2010年10月07日
- 投稿者:taxkanae
月刊 実務経営ニュース 平成22年9月号
色んな媒体で紹介されて、ありがたい限りです!
不動産投資に興味がある方で、まだ拙著をお読みいただいたいないなら、
実践に踏み入る前に、是非一度読んでみてくださいね。
よくも悪くも、不動産投資の数字の流れがわかると思います。
一人でも不動産投資で嫌な思いをする人を、減らしたいとの思いで書きましたので。
グローバル・オーナーズに掲載されました!
- 2010年10月05日
- 投稿者:taxkanae
誰が持つかで変わる回収期間
- 2010年10月05日
- 投稿者:taxkanae
先日、あるご夫婦がご相談に来られました。
相談内容は、購入をしようと思っている物件のキャッシュフローについて。
早速、物件のキャッシュフローをシミュレーションしてみました。
そうすると、物件のキャッシュフローは回るものの、
最初に出した自己資金の回収が22年も掛かってしまいます。
これは、どういうことかというと、
今まで手元にあったお金が、不動産の姿に変わり、
その不動産の姿から、お金に変わるのに、22年掛かるということです。
そして、ようやく23年目から、自分の手元のお金が増えていく状態です。
借入期間が20年のシミュレーションだったので、
返済が終わってからようやくお金が増える状態です。
しかし、この物件を専業主婦の奥さんが購入したと想定して、
シミュレーションをやり直してみました。
すると、最初22年だった自己資金の回収期間が、
16年と、6年も短くなりました。
しかも、奥さんで購入すると、まだ消費税還付もできるので、
自己資金の回収期間は、さらに短くなります。
キャッシュフローを生み出すことを念頭に置いた不動産投資は、
自己資金の回収期間も大切なポイントですが、
このように、誰に所有権を持たせるかで、
回収期間が全然変わってくるのです。
税金はそれくらいキャッシュフローに与える影響が大きいので、
しっかりと購入前に検討してくださいね。
ただし、将来の離婚リスクは自己責任ですが・・・。
減価償却の2つの方法
- 2010年10月01日
- 投稿者:taxkanae
減価償却には「定額法」と「定率法」という代表的な2つの償却方法があります。
建物には定額法しか採用できませんが、その他の資産には「定率法」も採用することができます。
例えば、300万円の設備を15年で償却する場合。
定額法だと、
300万円 × 償却率0.067 =201,000円
となり、この201,000円が15年続くことになります。
一方、定率法だと、
300万円 × 償却率0.167 = 501,000円
となり、定額法よりもかなり減価償却費が多くなりますが、
2年目には、
(300万円-501,000円) × 償却率0.167 = 417,333円
と、年数が経つにつれて少なくなっていきます。
この2つの償却方法のうち、節税につながるのは、一般的には、「定率法」と言われています。
それは、初期に多くの減価償却費を計上できるからなんですね。
しかし、どちらが節税上、有利かということは、個人の所得や、その不動産を将来どうするのかによります。
それは売却した時の譲渡所得の税率との関係です。
譲渡所得の税率は5年以内の短期は39%。
5年超の長期は20%です。
もし所得税率20%の人が、短期で売却益を出してしまうと
定額法と定率法の減価償却の差額 × 19%(39%─20%)
だけ税金を余分に払うことになってしまうんですね。
なぜなら、減価償却費が多いと、その分簿価が下がり、売却した時に譲渡益が出やすくなるからです。
今回はちょっと難しい内容でしたが、税金対策は、人それぞれ違うということを覚えておいてくださいね。