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お金を残す不動産投資ブログ

290万円の控除がある税金

  • 2010年10月26日
  • 投稿者:taxkanae
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個人に係る税金と聞かれれば

所得税、住民税はすぐに思い付くと思います。

これは所得のある人なら、誰でも関係する税金です。


個人で不動産を持っている場合は、

この他に、固定資産税もありますね。

不動産を購入するときには、登録免許税や、不動産取得税、

印紙も掛かります。


しかし、これらの中にはなくて、見落としがちな税金があります。

それは「個人事業税」です。


個人事業税は、区分所有を数戸や、戸建を数棟ぐらい所有している人は、

おそらく関係ない税金です。

利回りにもよりますが、1億円くらいまでの1棟マンションを、

借入で購入している場合も、おそらく関係ない場合が多いでしょう。


それは、個人事業税には「事業主控除額」というものが290万円あるからです。


不動産所得が200万円の場合は、

200万円 - 290万円 = 0円

ですから、個人事業税は発生しません。


不動産所得が400万円の場合は、

400万円 - 290万円 = 110万円

となり、個人事業税が掛かってきます。

個人事業税の税率は、業種で分かれていて、

不動産貸付業は税率5%です。

したがって、110万円の所得が発生する場合は、

110万円 × 5% = 55,000円

の税金となります。


気を付けないといけないのは、

所得税に適用される、青色申告特別控除は、

個人事業税には適用がありません。


でも、この個人事業税は住宅用の不動産貸付業の場合

1、戸建て10戸未満
2、アパート、マンション10室未満

は税金はかからないことになっていますが、

上記の数値未満でも、不動産の貸付に係る収入金額が

1,000万円以上で延床面積が600m2以上の場合は、

税金がかかってしまいます。


ただし、これは都道府県によって変わりますので、

興味のある方は、お住まいの都道府県のサイトで調べてみてくださいね。



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助けてクマさん!

  • 2010年10月25日
  • 投稿者:taxkanae
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クマさんこと熊切さんが、初めての著書を出されました!

クマさんは、CFネッツという会社で、賃貸管理をされていたことがあり、

テレビにも4回ほど出演しています。

僕も何度かお会いしたことがあるのですが、

物腰が柔らかく、とっても話しやすい方です。

本の内容は、そのクマさんの経験をもとに、

賃貸に関するトラブルの事例や、その解決法が

わかりやすく書かれてあります。

中には、「え~!」と思うようなトラブルもあり、

クマさんの対応が見ものです。


クマさんは、「賃貸管理クレーム日記」というブログも書いていて、

こちらも、とっても人気のブログです。


大家さんにとっては、かなり役に立つ内容が満載ですので、

是非、読んでみてくださいね。


11月13日(土)「不動産投資でお金を残す税金塾」

Vol.24「お金の残り方はどう違う?
    区分、戸建、一棟ものを徹底比較!
    あなたの不動産投資スタイルを検証する!」

Vol.25「小さい物件なら自分で出来る!
    若手司法書士が教える
    不動産登記のやり方!」

既に残席1/3ですので、ご興味のある方はお早めに!


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税理士新聞に取材記事が掲載されました!

  • 2010年10月24日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、取材していただいた内容が、税理士新聞に掲載されました!

税理士新聞20101025

税理士新聞 平成22年10月25日号 エヌピー通信社

「事務所訪問 税理士業界の匠」というコーナーですが、

僕の場合「匠」なんて高尚なものではなく、ただの「異端児」だと思います。

税理士としての知識は、他の税理士さんには敵いません。


11月13日(土)にセミナーを開催します。

不動産投資でお金を残す税金塾

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    若手司法書士が教える
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既に残席半分ですので、ご興味のある方はお早めに!


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メディア掲載情報

  • 2010年10月20日
  • 投稿者:taxkanae
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いつもの全国賃貸住宅新聞のコラム10月号です。

18)

全国賃貸住宅新聞 平成22年10月18日号

今回は取得時の税金、不動産取得税と登録免許税について

書かせていただきました。


期限付きの軽減税率がありますので、

不動産を購入予定の方は早めの方がお得です!


僕も現在、物件探し中です。



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消費税還付はあと2ヶ月半!

  • 2010年10月18日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は10月18日。

今年もあと2ヵ月半となりました。

不動産投資で税制をうまく使って、お金を残せる方法の一つ、

「消費税還付」も、あと2ヵ月半で使えなくなる方がいます。


消費税還付は今年の税制改正で、かなり難しくなりましたが、

これから初めて、物件を購入するサラリーマンの場合は、

今年中の物件購入であれば、まだ間に合います!


その理由は、税制改正の内容が適用されるのは、

平成22年4月1日以降に開始した事業年度からで、

新規開業の個人の場合は、

平成22年1月1日に事業年度が開始となるからです。

この内容は、税務署からのお知らせにも明文化されています。


詳しくは税金塾DVD、Vol.20を見ていただければわかりますが、

直接、僕にどういうことか聞きたい方は、

23日(土)の学びの会 関西の勉強会にご参加ください。

さわりぐらいはご説明できると思います。


物件によっては、消費税還付が成功すれば、

数百万円の自己資金が戻ってきます。


ちなみに僕は、3月1日に設立した法人で、

これから買うであろう物件の消費税還付を狙っています。



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区分、戸建、一棟ものを徹底比較

  • 2010年10月12日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資ブームに火がついて、どれぐらい経ったでしょうか?

僕が不動産投資を始めたのは、平成18年。

当時と比べても、不動産投資をしたい人が、

確実に増えているように思います。

そして、巷では様々な投資法を実践している方がいらっしゃいます。


区分所有がいいという人もいれば、戸建がいいという人もいます。

いやいや、不動産投資は鉄骨やRCの一棟ものだという人もいます。

あるいは、築古がいいという人もいれば、新築がいいという人もいます。


でも不動産投資を始めたばかりの方にとっては、

どの投資法がいいのかよくわかりませんよね?


しかし、不動産投資はあなたに合う投資法 = スタイルを、

見つけることができると、迷いなく進められるものです。


そこで、この11月に、他の投資と比較して不動産投資は何がいいのか?

という基本から、区分、戸建、一棟ものと

不動産投資の様々な手法について、

僕が、税金まで含めた数字を使って徹底比較するセミナーを開催します!

題して、「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.24

「お金の残り方はどう違う?

 区分、戸建、一棟ものを徹底比較!

 あなたの不動産投資スタイルを検証する!」
です。


このセミナーでは、

これから不動産投資を始めたい方は、自分の投資スタイルが、

既に始められている方には、投資スタイルの検証ができて、

今後の投資スタイルを考えていく上で、かなり役立つと思います。


この日は、司法書士の丸山先生に、

「自分でできる不動産登記のやり方」

のセミナーも同時開催します。


自分の投資スタイルを決めたい方や、迷っている方は、

是非、ご参加くださいね。

「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.24~25



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満室経営を維持する戦略

  • 2010年10月12日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は現在、1棟10室のRCファミリーマンションを所有しています。

今年で所有して4年目を迎えていますが、

1年目の稼働率、100%。

2年目の稼働率、96.6%

3年目の稼働率、96.6%

今年のこれまでの稼働率、95%

という実績です。

今年の稼働率がちょっと下がったのは、

3年目の11月から空いた2部屋が、

今年の4月に入居が決まったためです。

空室期間、およそ半年。


僕は満室経営を基本としているので、

この間は、気が気でない半年間でした。

入居者さんが半年いないということは、

それだけで、数十万円の損失ですし、

リフォーム代も広告宣伝費も掛かってしまいます。

何よりも精神的によくありません。


この期間を経て、出た答えは、

「今いる入居者さんに、できるだけ長く住んで頂くようにしよう」

です。


賃貸経営を極めている人であれば、

当たり前のことなのですが、

やはり、自分で経験しないと人間わからないものです。


そして、この戦略を管理会社さんにもお伝えして、

夏ぐらいから色々と改善を図っています。


このお陰か、現在のところ退去予定はなく、

むしろ、入居者さんから感謝のお手紙まで頂くようになりました。


こうなると、不思議なもので

「もっとできることはしてあげよう」

という気持ちになります。


もちろん、コストを掛ければいいというものでもありませんので、

バランスが大切ですが、今いるお客さんを大切にすることは、

商売の基本なんでしょうね。



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自宅併用物件の経費は?

  • 2010年10月08日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家の中には、1棟の物件を持っていて、その中の1部屋に住んでいる方がいます。

いわゆる、自宅併用物件ですね。


それでは、自宅併用物件の場合、経費はどうなるのでしょうか?


すべての部屋を貸し付けている物件であれば、その物件に係る経費は、すべて経費にできます。


しかし、自宅併用物件の場合は、自宅に係る部分は経費とはなりません。

自宅にも、貸している部屋にも共通してかかってくるものといえば、

・損害保険料

・固定資産税

・外壁など共有部分の修繕費

・減価償却費

などがあります。

これらの経費は原則、自宅と貸付部分の面積の割合で按分して、

貸付部分に対応する金額だけが経費となります。


また、逆に自宅の一部を事務所としている場合は、水道光熱費や電話代もかかります。

これらの経費は原則として使用時間や頻度によって按分して、

事務所部分に対応する金額は経費にすることができます。


ポイントは、客観的に合理的な基準で按分し、しっかりと帳簿を付けることです。


自宅併用物件を持っている人や、これから持つ予定の方は、気を付けてくださいね。


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実務経営ニュースに拙著が紹介されました。

  • 2010年10月07日
  • 投稿者:taxkanae
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実務経営H22-9月号

実務経営22-9月号記事

月刊 実務経営ニュース 平成22年9月号

色んな媒体で紹介されて、ありがたい限りです!


不動産投資に興味がある方で、まだ拙著をお読みいただいたいないなら、

実践に踏み入る前に、是非一度読んでみてくださいね。

よくも悪くも、不動産投資の数字の流れがわかると思います。

一人でも不動産投資で嫌な思いをする人を、減らしたいとの思いで書きましたので。


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グローバル・オーナーズに掲載されました!

  • 2010年10月05日
  • 投稿者:taxkanae
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アパマンショップが発行している、

「グローバル・オーナーズ」9月号に

拙著が紹介されました。

グローバル・オーナーズ
グローバル・オーナーズ 2010 9月号

なんと見開き8ページの巻頭特集です!


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誰が持つかで変わる回収期間

  • 2010年10月05日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、あるご夫婦がご相談に来られました。

相談内容は、購入をしようと思っている物件のキャッシュフローについて。


早速、物件のキャッシュフローをシミュレーションしてみました。

そうすると、物件のキャッシュフローは回るものの、

最初に出した自己資金の回収が22年も掛かってしまいます。


これは、どういうことかというと、

今まで手元にあったお金が、不動産の姿に変わり、

その不動産の姿から、お金に変わるのに、22年掛かるということです。


そして、ようやく23年目から、自分の手元のお金が増えていく状態です。

借入期間が20年のシミュレーションだったので、

返済が終わってからようやくお金が増える状態です。


しかし、この物件を専業主婦の奥さんが購入したと想定して、

シミュレーションをやり直してみました。


すると、最初22年だった自己資金の回収期間が、

16年と、6年も短くなりました。

しかも、奥さんで購入すると、まだ消費税還付もできるので、

自己資金の回収期間は、さらに短くなります。


キャッシュフローを生み出すことを念頭に置いた不動産投資は、

自己資金の回収期間も大切なポイントですが、

このように、誰に所有権を持たせるかで、

回収期間が全然変わってくるのです。


税金はそれくらいキャッシュフローに与える影響が大きいので、

しっかりと購入前に検討してくださいね。


ただし、将来の離婚リスクは自己責任ですが・・・。


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減価償却の2つの方法

  • 2010年10月01日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却には「定額法」と「定率法」という代表的な2つの償却方法があります。

建物には定額法しか採用できませんが、その他の資産には「定率法」も採用することができます。


例えば、300万円の設備を15年で償却する場合。

定額法だと、

 300万円 × 償却率0.067 =201,000円

となり、この201,000円が15年続くことになります。

一方、定率法だと、

 300万円 × 償却率0.167 = 501,000円

となり、定額法よりもかなり減価償却費が多くなりますが、

2年目には、

 (300万円-501,000円) × 償却率0.167 = 417,333円

と、年数が経つにつれて少なくなっていきます。


この2つの償却方法のうち、節税につながるのは、一般的には、「定率法」と言われています。

それは、初期に多くの減価償却費を計上できるからなんですね。

しかし、どちらが節税上、有利かということは、個人の所得や、その不動産を将来どうするのかによります。


それは売却した時の譲渡所得の税率との関係です。

譲渡所得の税率は5年以内の短期は39%。

5年超の長期は20%です。


もし所得税率20%の人が、短期で売却益を出してしまうと

定額法と定率法の減価償却の差額 × 19%(39%─20%)

だけ税金を余分に払うことになってしまうんですね。


なぜなら、減価償却費が多いと、その分簿価が下がり、売却した時に譲渡益が出やすくなるからです。


今回はちょっと難しい内容でしたが、税金対策は、人それぞれ違うということを覚えておいてくださいね。


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