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お金を残す不動産投資ブログ

火災保険料が経費にできない?

  • 2010年12月31日
  • 投稿者:taxkanae
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租税公課の次に、青色申告決算書に記入されている必要経費は、

「損害保険料」です。

代表的なものは火災保険、地震保険、

中には施設賠償保険なんかもありますね。

これらの保険料は、もちろん必要経費なりますが、

自分で使っている部屋などがある場合は、

面積などの合理的な基準で按分して、

貸している部分だけが必要経費にできます。


ただ、気を付けないといけないのは、

支払った年に一括で必要経費にできるのは、

1年以内の契約の場合だけです。

普通、火災保険や地震保険は

5年や10年と長期で掛けるケースが多いです。

中には銀行の融資期間と合わせて

20年、30年で掛ける場合もあります。

このような場合は、今年に対応する金額だけが必要経費になります。


例えば、10年の火災保険契約で

金額は30万円、今年の7月1日から契約が始まった場合は、

30万円 ÷ 120カ月 × 6ヵ月(7月1日~12月31日) = 15,000円

この金額だけが損害保険の欄に記入されることになります。


もしこの火災保険契約に付加して、5年の地震保険を12万円で契約したとすると、

12万円 ÷ 60カ月 × 6ヵ月(7月1日~12月31日) = 12,000円

が、今年の必要経費になります。


したがって、今年の損害保険料は、

15,000円+12,000円の合計27,000円が記入されるんですね。


翌年は、12ヵ月分が必要経費になりますので、

今年の倍の金額54,000円が損害保険料として記入されることになります。


そして青色申告特別控除を65万円適用する場合は、

余った残りの金額は、貸借対照表の「前払金」に記入することになります。



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購入した年の固定資産税

  • 2010年12月27日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告を進めていくと、

青色申告決算書の経費の最初には、

「租税公課」という科目が出てきます。

不動産所得の租税公課の

代表的なものと言えば固定資産税ですね。

普通は、その年に払った固定資産税を経費にすればOKです。


でも物件を購入した時は、気を付ける必要があります。

物件を購入すると、決済の中で売主さんと

固定資産税の清算をします。


これを固定資産税の清算金というのですが、

これは1月1日に所有していた

売主さんに支払義務のある固定資産税を、

あなたが譲り受けた日から按分して、

売主さんに払っているんですね。


これ、「固定資産税の清算金」という名目ですが、

税法上は固定資産税ではありません。


固定資産税というのは、

あくまで1月1日に所有している人が支払う税金です。

だから「清算」しているのは、

単なる慣例で行っているだけで、

清算したからといって、

あなたが「固定資産税」を支払っていることにはなりません。


それでは何になるのか?

これは税法上、物件の売買価格に

上乗せされることになります。

ですから、この清算金に相当する金額は

土地、建物に含めなければいけません。

そして、もう一つ、同じように

土地、建物に含めなければいけないのが、

物件を購入した時の売買契約書の印紙代です。

融資の際の印紙、登録免許税、不動産取得税は

必要経費にできますので、租税公課でOKですが、

固定資産税の清算金と、売買契約書の印紙は、

租税公課にはなりませんので注意して下さいね。



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税制改正の影響は?

  • 2010年12月20日
  • 投稿者:taxkanae
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12月16日に来年度に向けての税制改正大綱が発表されました。

全体としては、企業減税、富裕層増税となっています。

改正内容のうち、不動産投資家に影響のあるものを

いくつかピックアップしてみます。


まず法人税ですが、中小企業は全体で3%の税率引き下げによって、

これから、資産管理会社にはお金が残りやすくなります。


次に所得税ですが、

サラリーマンの経費と言われている給与所得控除が改正されています。

今までは、いくら高年収の人でも、

この給与所得控除の上限がなかったのですが、

今回、ここにメスが入って、上限が設けられました。


その金額は従業員の場合は、

年収が1,500万円超の場合は245万円まで。


役員の場合は、年収が2,000万円超の場合は、

給与所得控除が収入金額に応じて徐々に245万円より減額され、

4,000万円を超えると125万円になります。


したがって、年収の高い人が法人を設立し、

その法人から役員報酬をもらって、

給与所得控除分を節税に活用するという今までの手法は、

できなくなってしまいます。



1月22日(土)の税金塾セミナー
では、

このような不動産投資家に影響がある税制改正の内容について、

ポイントをまとめてお伝えします!

最新情報を聞いて、今後の不動産投資の方向性を決めたい方は

是非、ご参加ください!



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礼金や敷引はいつ計上するのか?

  • 2010年12月13日
  • 投稿者:taxkanae
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最近では礼金、敷金なしの

ゼロゼロ物件と言われる形が多くなってきましたが、

それでも普通は礼金や敷金を借主さんからもらうことが多いですよね。


では、この礼金や敷金はもらった金額全額を

収入として計上しなくてはいけないのでしょうか?


礼金は借主さんからもらいっぱなしのお金なので、

もらった時に収入計上です。

権利金や更新料なども、もらいっぱなしであれば、

もらった時に収入に計上しなくてはいけません。


それでは、敷金はどうでしょう?

敷金は「保証金」の意味合いが強いもので、

滞納や、退去時に修繕が必要な場合にこの敷金から差し引いて返すものです。

しかし、関西で多いのですが、この敷金の中に「敷引き」と言われる、

借主さんに返さなくてもよい部分があって、

これは最初から契約で決まっているものであれば、

税金上はもらったときに収入に計上しなくてはいけません。

そしてこれは保証金でも同じで、返さなくてもよい部分は収入計上です。

契約期間が終わったときしか返す金額が確定しないよ、

という場合には、その契約が終わったときに収入計上となります。


この礼金、権利金、更新料、保証金、敷金、敷引を、

借主ごとに賃貸契約書で整理して、返さなくてもよい金額は、

内訳書の「礼金 権利金 更新料」の欄の

「礼」、「権」、「更」の該当文字に○を付けて金額を記入します。

そして、返さなくてはいけない金額は「保証金 敷金」の欄に記入しましょう。


「礼金 権利金 更新料」はその借主さんからもらった年だけ記入すればOKですが、

「保証金 敷金」は借主さんが入居している間は、毎年記入する必要があります。


また青色申告特別控除を65万円適用する場合、

保証金、敷金の合計額は、貸借対照表の「保証金 敷金」に記入することになります。


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滞納が損失にならないケースとは?

  • 2010年12月06日
  • 投稿者:taxkanae
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前回、家賃滞納分を損失にする方法をご紹介しました。

でも、ここで注意することがあります。

「貸倒損失」を計上できるのは、

不動産所得の規模が「事業的規模」の場合だけです。

事業的規模とは、不動産運営の規模が

5棟10室基準を満たすことです。

ですから、区分所有数戸とか、戸建て1棟とか、

一棟物件しか物件を持ってなくて部屋数が10戸未満の場合などは、

前回の条件を満たしても「貸倒損失」を計上することはできません。


では、事業的規模じゃない場合は、どうするのか?

これも税法で決められていて、

事業的規模じゃない場合は、

賃貸料に計上した年分までさかのぼって、

その賃貸料がなかったものとして、

確定申告をやり直すことになるんです。


確定申告をやり直すことを「更正の請求」と言いますが、

申告期限から1年以内でないとできませんので、

事業的規模でない場合は、今年に賃貸料として計上した滞納分は、

再来年の3月15日までにやり直す必要があるので、

しっかりと覚えておいて下さいね。


そして、事業的規模の場合は、

滞納分が回収できるのかどうかを、

11月から12月に検討して、回収できなさそうであれば、

借主に対して内容証明で債権放棄を通知するなどの処理をすれば、

今年の損失として計上することができます。



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滞納があったら賃貸料に計上しなくていいの?

  • 2010年12月01日
  • 投稿者:taxkanae
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賃貸料は原則として、契約書の入金日に計上することは分かりました。

それでは、もし滞納があった場合はどうしたらいいのでしょう?

例えば、来年1月分の賃料を12月末日までに入金される予定だったのに、

入金されなかった場合です。


普通は、お金をもらっていないのだから、

賃貸料に計上しなくてもいいと思いますよね。

でも税法は、かなり残酷です。

滞納されている賃料も、

全額「賃貸料」として計上しなくてはいけません。

以前から何ヵ月も滞納されている場合でも一緒です。

お金はもらっていなくても、

何ヵ月もの賃貸料を計上しなくてはいけないんです。

その代わり、滞納賃料が入金された時は、

もちろん賃貸料として計上する必要はありません。


では、

「もうその滞納分が回収できないんだよ!」

という場合はどうすればよいのでしょう?

税法では、そんな人のために滞納家賃を損失として計上する基準があります。


1、物件を貸している会社が会社更生や民事再生、破産となり、

未収賃料が回収できない場合や、債務免除を書面で通知した場合。


2、借主の資産状況や支払能力等から見て、

担保を処分した後でも回収できないことが明らかになった場合。


3、元借主が部屋を出て行った後1年以上経ち、

滞納分の額がその取立てのために必要な旅費などの費用に満たない場合で

滞納総額から備忘価額1円を控除した残額を損失とした場合。


このような場合は、処理をした年の損失として計上できます。

これを「貸倒損失」というのですが、税務調査があった場合は、

「根拠を見せろ」

と言われますので、

滞納者から発行された書類や資料はしっかりと残しておき、

滞納者に通知する場合は内容証明郵便などを使うようにして

履歴を残しておきましょう。


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