トップページ > お金を残す不動産投資ブログ

お金を残す不動産投資ブログ

修繕費にしないほうが良いステージ

  • 2011年01月31日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

以前、修繕費の判断基準をお伝えしました。

この判断基準によって、

修繕費か資産になるかを判断しますが、

あなたが節税をしたい場合には、

修繕に掛かった支出はできるだけ修繕費にした方が、

所得が低くなります。

逆に資本的支出にして、資産になった場合には、

その資産の耐用年数に渡って

減価償却をしなければいけませんので、

今年については経費にできる金額は

少なくなってしまいます。


でも経費にできる金額が少ない方がいい場合もあります。

それは、あなたがこれからも融資を受けて

不動産を購入していきたいと思っている場合です。


銀行はあなたの不動産所得がマイナスの場合は、

あなたが不動産投資で利益を出せていないと判断するケースが多いので、

次にいい物件が見つかっても、融資が厳しくなる場合があります。


でも資本的支出にしていれば、

資産として耐用年数に渡って減価償却費となりますから、

今年は利益が多くなる、もしくは損失が少なくなる上に、

減価償却費は「お金の出ない経費」として

キャッシュフロー上はプラスと見てくれる銀行もあります。


ですから、今後のあなたの投資戦略も考えて、

修繕費にできるものの中で、それを修繕費にするのか、

資本的支出にするのかを考えて下さいね。


それから、大規模修繕をした場合は、

自分で使っている分は経費にならず、

面積などの合理的な基準で按分して、

貸している部分だけが必要経費にできますので注意して下さい。


不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

自宅を賃貸にして売却したら?

  • 2011年01月17日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

個人が不動産を売って利益が出たときの税金は、

ちょっと計算が難しいです。

個人の税金には10の所得があります。

1番有名なのは「給与所得」。

次に有名なのは「事業」「不動産」。

あと「利子所得」「配当所得」もわかりますね。

ちょっと耳慣れないのは「退職所得」「山林所得」「一時所得」「雑所得」。

そして「譲渡所得」があります。


不動産を売ったときの税金は、

この「譲渡所得」になります。

「譲渡所得」は給与や事業、不動産の所得とは、

税金を計算するときに別計算になります。


例えば不動産を売って1千万円の利益が出たら、

5年未満持っていた不動産なら住民税も合わせて

1千万円 × 39% = 390万円

の税金がかかります。

でも5年を超えて持っていた不動産なら、

1千万円 × 20% = 200万円

の税金で済みます。

所有期間だけで税金が倍ほど変わってきます!

大きいですね。


そして、この39%とか20%という税率は、

個人の給与や不動産の所得にかかる税率に関係なく一律です。

だから不動産を売却した時の税金を低くするには、

・売却益を低くする

・所有期間を長くする

の2つの要素で決まります。


最初から投資用の目的で不動産を購入して、売却した場合は、

減価償却費の計算は、新築でも中古でも比較的簡単ですが、

自宅を購入して、それを途中から賃貸に出して、

売却した場合などは、減価償却費の計算はとても難しくなります。

それは、自宅として使用している間の耐用年数が変わるためです。

しかし、このような場合の減価償却費の計算を知っておくと、

税金を低くする要素の一つ、

・売却益を低くする

ことができるようになります。


来週、22日(土)に開催する

不動産売却時の確定申告セミナーでは、

自宅を賃貸にして売却した場合の、

売却益の計算方法も、お伝えする予定です。

不動産投資は売却して初めて「儲け」が確定しますが、

その「儲け」に影響を与えるものの一つが、売却時の税金です。

将来の出口に備えて、不動産売却時の税金について

しっかりと押さえておきたい方は、是非ご参加くださいね!



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

本の購入費が控除できるようになる?

  • 2011年01月11日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

所得税にはサラリーマンのための税制で、

“特定支出控除”というものがあります。

この特定支出控除とは、

サラリーマンでも特定の支出をした場合に、

所得から差し引けるという制度です。


でも、これを適用するには条件があります。

それは、その年の特定支出の合計額が、

サラリーマンの経費と言われている

給与所得額を超えるときに限って、

その超える金額だけが、

給与所得控除後の金額から差し引けるというものです。

例えば年収が500万円の場合だと、

給与所得控除額は154万円です。


ですので、特定支出控除の合計が154万円を超えたら、

所得から差し引くことができます。


しかも、この特定支出の範囲は次の5つに限られていました。

1、通勤費

2、転勤に伴う引っ越し費用等

3、研修費

4、一定の資格取得費

5、単身赴任者の勤務地と自宅の往復旅費


このような縛りがあったので、

この特定支出控除を使った人はとっても少なく、

1000万人に1人の割合しかありませんでした。


しかし、それが今年の税制改正で変わります。

例えば、まだ物件を持っていないサラリーマンでも、

「職務と関係のある図書の購入費」

が、特定支出控除の範囲に入ります。

ということは、本を買うことで、

まだ物件を持っていなくても、節税できる可能性があるのです。


この特定支出控除の改正が、

使えるか制度か、使えない制度かも、

1月22日(土)に開催する

不動産投資家のための税制改正セミナー

お伝えする予定です。

今年は、相続税や消費税も大きく改正されていて、

今後の不動産投資に影響大ですので、

賢くお金を残していきたい方は、必ずご参加くださいね!


不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

修繕費はどうやって判断するのか?

  • 2011年01月05日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

損害保険料の次に、青色申告決算書に記入されている必要経費は、

「修繕費」です。

この修繕費は、僕が質問を受けることの多い必要経費です。

そして、質問を受けても、なかなか判断の難しい項目でもあります。


修繕費は、小さいものであれば、

ちょっとした建具の修理から、部屋のリフォーム、

大きいものになれば、外壁塗装や屋上防水などがあります。

税法では、修繕費にできるものは、

“通常の維持管理のため”

“原状を回復するため”

に要した金額が、修繕費になるとされています。


それでは逆に修繕費とならず、資産になるものはどんなものでしょう?

修繕費とはならず、資産となる金額のことを、

税金の世界では「資本的支出」といいますが、

“使用可能期間が延長”されたり、

“価額が増加”されたりすると、資本的支出になります。

でも、これって判断がとても難しいですよね?

そこで税法には「これは資本的支出」というものが具体的に書かれてあります。

1、建物の避難階段の取付けなど物理的に付加した部分に対応する金額

2、用途変更のための模様替え等改造または改装に直接要した金額

不動産所得に関係するのはこれぐらいですが、

これでも判断が難しい場合には、フローチャート に当てはめて判断します。

迷った時は、まずこのフローチャートに当てはめて判断してくださいね。


不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

お気軽にお問い合わせください
消費税還付は物件契約前が勝負!なぜなら・・・?? 不動産売買の新しい形|不動産所有会社M&A
叶税理士法人 誕生記念キャンペーン!税理士 小田和典の無料相談1,000本ノック! もう失敗しない 間違いだらけの不動産投資キャッシュフロー戦略 読者限定の特別プレゼント
新パッケージ商品キャンペーン! 不動産投資専門の叶税理士法人 監修 不動産投資で絶対に失敗しないためのシミュレーションソフト
このページのトップへ戻る