不動産投資専門の叶税理士事務所　サラリーマン不動産投資家・専業大家さんの節税対策をアドバイス

減価償却をする資産となるのは、一体いくらからなのでしょう？

この金額は１単位（１セット）あたりで判定するのですが、

まず10万円未満なら購入時に

備品消耗品費などとして全額を必要経費にできます。

これが10万円以上なら資産計上となって、

耐用年数に渡って減価償却費を計上することになります。

しかし、20万円未満であれば、資産に計上しても、

３年間で均等償却ができる制度があります。

これは「一括償却資産」という制度で、

白色申告でも適用できます。

そしてもう一つ、青色申告の場合は、

30万円未満であれば購入した期に

全額必要経費にできる特例も、

平成24年3月末まで適用があります。

これは「少額減価償却資産」という特例で

明細書を添付すればＯＫです。

ただし、少額減価償却資産の合計額は

300万円までが限度となっています。

今年から不動産運営を始めた場合の限度額は25万円に

事業年度の月数を掛けた金額までとなりますので注意して下さい。

そして、こちらも修繕費と一緒で、

利益を減らして節税したい場合は、

できるだけ特例を活用し、

次の融資のために利益を出したい場合は、

資産に計上するということも、

確定申告をする前に考えてみましょう。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年02月28日 ｜ トラックバック (0)

減価償却の話で、

「設備を取ると節税になる」

という話を聞いたことがある方もいると思います。

建物の中には、通常、電気設備や給排水設備などが入っています。

建物の一部を設備とすると節税になる理由は、

建物に比べて耐用年数が短いので、

その分、初期の減価償却が多くなるためです。

しかも設備は定率法も採用できるので、

定率法を採用した場合は、

初期の減価償却費がとても多くなることもあります。

ただし、節税になるのは初期だけです！

減価償却というのは、マックスが決まっているものです。

どういうことかと言いますと、

例えば3千万円の建物だとしても、

それを新築木造なら22年、

新築ＲＣなら47年で経費化していくだけで、

元の3千万円は決まっているのです。

逆に言うと、3千万円という金額を22年で経費化するのか、

47年で経費化するのかということです。

もちろん耐用年数が短い方が初期の減価償却費が多くなる訳ですが、

新築木造なら23年目になると減価償却費はなくなってしまいます。

また、売却するときには、

建物から今までの減価償却費の累計額を引いて利益を計算しますから、

初期の減価償却費が多いほど、利益も多くなって税金が掛かってしまいます。

結局、税金というものは、どこかで取られてしまうものですから、

それが早いか遅いかだけの話です。

どんどん物件を買い増していきたい投資家の場合は、

初期の減価償却費が多いほど、

利益が少なくなって、節税となり、

それによって投下資金を早めに回収できることになるので、

設備を取りたい人が多い訳ですが、

これは、あなたの投資スタンスによるということになります。

この附属設備、新築の場合の金額は、

見積書からわかりますが、問題は中古の場合です。

中古の場合、附属設備を何％に設定するかは、

明確な基準が設けられていません。

物件によって、構造も違えば築年数も違うので、

当然と言えば当然なのですが・・・。

しかし、参考になる記事があります。

附属設備を取りたい人は、これを読んで、検討してみて下さいね。

物件を購入した年の確定申告で、設備を入れるか入れないかで、

今後の税金がかなり変わってきます。

・国税不服審判所　平12.12.28裁決、裁決事例集No.60　157頁

専門用語の羅列で、読みにくいこと、この上なしです。

このように、減価償却費は節税のもっとも重要なポイントで、

投資スタンスによって、確定申告の内容も変わるものです。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年02月21日 ｜ トラックバック (0)

修繕費の次に青色申告決算書に記入されている必要経費は、

「減価償却費」

です。

減価償却費は、物件を購入した年が一番難しくて、

その翌年からは簡単になります。

なぜ物件を購入した年が難しいかというと、

物件が中古の場合、まず建物の金額を算出し、

耐用年数をはじき出して、

今年に対応する月分の減価償却費を計算するということを、

しなければいけないからです。

減価償却の計算は、決算書に付いている

「減価償却費の計算」を使用して計算します。

法人の場合は、「任意償却」と言って、

その年の限度額までであれば、

減価償却費を計上してもしなくてもどちらでもいいのですが、

個人の場合は、「強制償却」と言って、

必ずその年の減価償却費を計上しなければいけません。

では、減価償却の計算でポイントとなる耐用年数について説明します。

税法では資産ごとに耐用年数が決められています。

建物の場合は構造ごとに決められていて、

鉄筋コンクリート47年、鉄骨19年～34年、木造22年です。

ただし、中古の場合はちょっとややこしくなります。

まず、築年数が耐用年数を超えている場合は、

耐用年数 ＝ 法定耐用年数 × 20％

となります。

木造の建物（耐用年数22年）で22年超経っている場合は、

22年 × 20％ ＝ 4年

となります。

また、築年数が耐用年数の一部を経過している場合は、

耐用年数＝（耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％

となります。

例えばＲＣの建物（耐用年数47年）で10年経っている場合は、

37年（ＲＣの耐用年数47年－築年数10年）＋2年（築年数10年 × 20％）

＝ 39年

となります。

この耐用年数を間違えると、

減価償却費が正確に出せず、利益も変わってきます。

そして減価償却費は節税のもっとも重要なポイントで、

最初に決まった金額が、その後の長きに続く耐用年数の間

ず～っと続くものですので、気を付けてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年02月14日 ｜ トラックバック (0)