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お金を残す不動産投資ブログ

税理士を選ぶと​きの質問

  • 2011年04月26日
  • 投稿者:taxkanae
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土曜日のセミナーで、LLP TPJに所属する

僕を含めた税理士4名で、

「ここまでしゃべる?4人の若手税理士がぶっちゃけトーク?

 今どきの税理士の実態とその選び方」

という内容のパネルディスカッションをさせていただきました。

ディスカッションの終盤では、

参加者からの質問をいただいたのですが、

その中の一つに、

「どんな質問をすれば、不動産投資に強い税理士さんだと

 判断することができるのでしょうか?」

という質問がありました。


僕の経験から言うと、投資と税務はまったく感覚が違います。

ですから、税務には強くても

(税理士さんだから当然ですが・・・)

投資に強いかどうかは別問題です。


不動産投資家の顧問先がいても、

税理士は過去の数字を帳簿に整理することが

税理士としてのメインの仕事で、

その数字から投資物件として適しているかどうか、

あるいは、どのように改善したらいいのかは、

投資感覚のない税理士さんには難しいものです。


不動産投資を実践している税理士さんであれば、

話は早いのですが、そうでないときは、

やはり、面談をして、質問をして、

不動産投資に興味があるかぐらいは確認することが必要です。


その質問としては、例えば、

「この物件だと表面利回りはどれぐらいあればいいのでしょうか?」

「最初に出す自己資金の回収期間は、

 何年ぐらいを基準にすればいいでしょうか?」

「返済比率は何%ぐらいがいいでしょうか?」

など、あなたが不動産投資家として勉強したことを聞いて、

その答えで判断することも選ぶ基準の一つです。


また、自分自身がある程度、不動産の税金の勉強をして、

税理士さんと知識の上で対等に話ができると、とても有利です。


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中村一晴さんの新刊が出ました!

  • 2011年04月20日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は今週23日(土)に、税金塾セミナーで講演をしていただく、

不動産再生ディレクター中村一晴さんの新刊のご紹介です。

僕は昨年の10月、中村さんと一緒にお仕事をさせていただき、

中村さんの地元青森で、中村さんがリニューアルした物件や、

これから購入予定の物件を、実際に見せていただきました。

中村さんの投資手法は、キャッシュフロー、そして投資効率の点からも驚きの連続でした。

新刊の帯では、元祖カリスマ大家藤山勇司さん、投資家けーちゃん、NSX松田さんと一緒に

僕も推薦をさせていただいています。

この本で得られる内容を紹介すると・・・

▼空室だらけのボロ物件がわずか2カ月で満室になるヒミツ

▼皆と同じでは儲からないから「逆張り」を選ぶ

▼私が地方投資をする最大の理由

▼利回り20%を実現する物件購入法

▼利回り20%を実現する物件選定法

▼効果的にリノベーションを実行する手法

▼リニューアル投資法で利回り20%を実現した成功例

などなど・・・


競争せずに、少ない投資額で、高利回りを実現するために

市場で売れ残っている物件を安価で買い、安く効果の高いリノベーションで

利回り20%を狙う投資法を解説しています。


今回は時節柄、アマゾンキャンペーンは開催しないそうですが、

読者プレゼントは用意があるそうですので、

是非、書籍に記載の差込用紙をご覧くださいね。

梅田で開催する23日(土)のセミナーも、もうすぐ締め切りですので、

ご都合の合う方は、是非ご参加ください。

参加者だけに中村さんの新刊をプレゼントします!



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不動産コンサル​タントへの報酬

  • 2011年04月19日
  • 投稿者:taxkanae
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はじめて物件を取得する方の中には、

不動産コンサルタントにコンサルをしてもらっている方がいます。

では、この不動産コンサルタントに報酬を支払っている金額は、

どのような扱いになるのでしょうか?


必要経費?

物件の取得価額の一部?

それとも、経費も取得価額にもならない?


実は、経費にも取得価額にもなりません。

それでは、どうなるのかというと、

コンサルタント報酬は、開業準備のために特別に支出した費用となり、

繰延資産である「開業費」というものになります。


開業費になると、通常5年で均等償却することになります。

コンサルタント料として300万円掛かったとすれば、

 300万円 ÷ 5年 = 60万円

となり、年間60万円が償却費として経費なります。


しかし、確定申告書に記載すれば、この300万円の範囲内で、

いつでもいくらでも償却することができます。


これを利用すれば、利益のあまり出ないときは償却せず、

利益の出そうなときに償却するということもできます。

将来該当しそうな方は、うまく使ってくださいね。


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2日で税理士レ​ベルになれるスペシャ​ルセミナー

  • 2011年04月11日
  • 投稿者:taxkanae
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「不動産投資は、最後は税金との戦い!」

これは、成功している不動産投資家が口を揃えて言うことです。

でも、学校では税金について誰も教えてくれませんし、

社会に出ても、税金のことについて考えることなんて

ほとんどありませんよね。


そして、不動産投資をすることを決意して、

「不動産投資に必要な税金の勉強をしよう」

と思って勉強しても、難しくて、

すぐに眠たくなってしまうのではないでしょうか?


僕はそんな不動産投資家のために、

税金について、“誰でも”、“わかりやすく”学べるコンテンツを、

これまで30本近く作ってきました。


それが、

不動産投資家を税理士レベルに!

「不動産投資でお金を残す税金塾」

です。


この不動産投資でお金を残す税金塾は、

大好評を得ており、全国に約250名の会員さんが、

不動産投資に必要な税金や法律などの知識を学んでいます。


そして今回、これまでの多くのコンテンツの中から、

「これから不動産投資を始めたい!」

又は、

「不動産投資を始めたけど、税金についてはよくわからない!」

と感じている個人の方を対象に、

「これだけは必ず知っておいてほしい!」

という内容をピックアップして、

2日で不動産投資の税金について、

一気に税理士レベルまで引き上げる

スペシャルセミナーを開催します。


対象は、税金の知識に自信がないと感じている個人の方です。

スペシャルセミナーでは、DVD収録や録音を行わず、

これまで税金塾で伝えてきた講義内容を基本に、

さらに深く、突っ込んだ内容で、不動産投資家であり、

税理士である僕の持っている知識をお伝えします。


さらには、通常のセミナーでは実施していない

参加者からの質問にも回答させていただく予定ですので、

講義中に疑問があれば、すぐにその場で解決できます。


ただ、参加者の疑問や質問に回答していくことを考えると、

それほど多くの方々に参加していただくことは困難になります。

そこで今回は、通常20名~30名の方々に

参加していただいている通常の税金塾セミナーよりも

募集人数をぐっと絞り、

限定10名様のみの募集とさせていただきます。


おそらく、不動産投資の税金について、

ここまでわかりやすく、そして面白く、

たった2日で知識レベルを一気に上げられるセミナーは

他にはないでしょう。


税金塾スペシャルセミナーのコンセプトは、

 難しい事はわかりやすく!

 わかりやすいことは面白く!

 面白い事は深く!

です!


不動産投資の税金について、

2日で一気に税理士レベルの知識を得たい方は、

是非ご参加くださいね。

限定10名ですので、お早めに!

⇒ http://tax.kanae-office.com/2011special_seminar.html



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幹部候補を募集します!

  • 2011年04月05日
  • 投稿者:taxkanae
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叶税理士事務所では、 平成19年4月に開業してから、

不動産投資に特化した税務会計サービスを提供してきました。

また、セミナーや勉強会の開催、

そして不動産投資家が税金や法律などの知識について、

音声や映像で学ぶことのできる

会員制「不動産投資でお金を残す税金塾」など、

他の税理士事務所とは一風変わったサービスも提供しています。


そして、今後は現在の不動産投資の専門税理士事務所としてのサービスを、

組織的に強化していくことに加えて、

さらに税務会計だけにとどまらない、

お金の知識について一貫教育ができる事業体として、

活動の幅を広げていく予定です。

そこでこの度、叶税理士事務所の理念に共感し、共に仕事をしながら、

一緒に成長していける幹部候補を募集します!

「我こそは!」

と思われた方は是非、ご応募ください!

求める人物像や、条件などは求人ページをご覧くださいね。

ご応募、お待ちしています!!



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所得がマイナス​の人は注意!

  • 2011年04月04日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告は3月15日に終了していますが、

被災した方や、地震の影響で期限までに申告できなかった方は、

期限の延長が認められています。

そこで今一度、不動産の確定申告で

見落としやすい部分を見直しておきましょう。

既に確定申告をされた方も、気になる場合は、

見直してくださいね。


不動産の所得金額が算出できると、

決算書の作成はほぼ完成ですが、

もし物件を購入するための融資を受けていて、

所得がマイナスの場合は、注意することがあります。

それが、決算書の最後の

「土地等を取得するために要した負債の利子の額」

の欄です。


これは何かと言いますと、

不動産所得がマイナスになった場合は、

確定申告書を作る時に給与所得などと合算するので、

不動産所得がマイナスの分、所得が低くなります。

これを損益通算といいます。


しかし、物件を融資を受けて購入した場合は、

今年に対応する利息のうち、

土地の部分だけは、損益通算の対象とならないのです。


これは青色申告でも白色申告でも同じように適用されてしまいます。

難しいので事例を出して説明します。

 物件:5千万円(うち建物3千万円、土地2千万円)

 借入:4千万円

 自己資金:1千万円

 利息の合計額:100万円


まず、土地を購入するための借入金の額を出します。

 借入4千万円 - 建物3千万円 = 1千万円


土地建物一括取得の場合は、

このようにまず建物の金額から借りたという

計算ができることになっています。

そして、この方が節税になります。


次に、土地を取得するために要した負債の利子の額を計算します。

 利息の合計額100万円×(土地の借入金1千万円/借入額4千万円)=25万円


このように算出した金額を、

「土地等を取得するために要した負債の利子の額」

の欄に記入します。


そして、この金額が損益通算の対象とならないので、

金額が少ないほど、不動産所得のマイナスが大きくなり、節税になります。


サラリーマンの方の場合は、この金額によって、

税金の額がかなり変わりますので、注意してくださいね。



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