不動産投資専門の叶税理士事務所　サラリーマン不動産投資家・専業大家さんの節税対策をアドバイス

不動産投資のお金の流れは、

他の商売と大きく異なる部分があります。

それは、銀行からの借入金があること、

そして、減価償却費などの特殊な経費があるためです。

そのため、実際に残るお金の金額と、

税金で計算する利益の金額が、

全然、違う金額になります。

これを知らなければ、

「利益が出ているのに、お金が残っていない」

と嘆くことになりかねません。

ですから、利益とお金の数字の流れを把握する力が、

成功する不動産投資家として、

絶対に必要な知識となります。

お金の流れに付随して必要な知識が、

税金の知識です。

学校では、税金や投資のことを学びません。

そして、社会人になっても

源泉徴収で、給料から税金を天引きされているため、

普通の生活で税金の知識を学ぶことがありません。

しかし、不動産投資でお金を残すためには、

税金の知識を知っておくことが非常に大切です。

例えば、事業的規模と言われる「5棟10室基準」。

マンションの部屋数が10室あるかないかで、

節税できる幅が変わるのです。

このような知識一つを物件を購入する前に、

知っているか知らないかで、

お金の残り方が大きく変わります。

「税金のことは物件を購入してから」

と思っているなら、

その考え方はすぐに改めた方が賢いです。

そして、僕が不動産投資をするきっかけになった

「金持ち父さん　貧乏父さん」でも、

「合法的に与えられている節税対策を

　有効に利用していない人たちは、

　資産を築くための絶好のチャンスを

　見逃していると言っていいだろう」

と書かれてあります。

不動産投資の税金の知識は、

物件を購入する前に勉強することが

最も効率が良いことを理解してください。

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年05月23日 ｜ トラックバック (0)

メルマガの読者さんから次のような質問を頂きました。

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元国税調査官だった人が書いた節税のテクニカルな本に

４年落ちの中古ベンツを買って償却すると

償却期間２年で、購入金額を償却し、節税ができる。

かつ６年たったベンツは価値もあり、

帳簿上価値のない車が、

いざ売ればなん百万にもなるとの話。

このテクニックを使うといいよとかいてあります。

これって大丈夫な節税方法ですか？

ただ不動産の管理をやっている大家でベンツを乗り回しては

ちょっと見かけないシーンだとは思いますが。

ベンツに限らず、経年変化しても

資産価値の下がらない４年落ちの中古車を買って、

上記のことをくりかえせば、

かなりの節税にはなるなと思いました。

税法上問題ないでしょうか？
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車を持っていて、

それを節税に役立てたい人は多いようですね。

車の耐用年数は、基本的に６年です。

４年落ちということは、

中古資産の減価償却の計算で、

耐用年数をはじき出すと、

Ａ　６年－４年＝２年

Ｂ　４年×０．２＝０．８年

　　Ａ＋Ｂ＝２．８年

となり、０．８は切り捨てられて、

耐用年数は２年となります。

もしこの車を年の初めに購入して、

定率法で減価償却をすれば、

１年目に大きな減価償却費が取れることになります。

でもこれだと、減価償却費もとれますが、

お金も出て行っています。

ポイントは２年目です。

購入２年後に、この車を売却して、

お金が入ってきますが、

同時に売価と簿価との差額である

利益も発生してしまいます。

そこで、この売却額プラスαで

新たに４年落ちの車を買えば、

理論上はプラスα分のお金だけで、

節税をしながら

４年落ちの車にずっと乗れることになります。

ですので、税法上は問題ありませんが、

売却した時に、売価と簿価との差額が

利益になるということを忘れないでくださいね。

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年05月16日 ｜ トラックバック (0)

「家族へ支払う利息」

形としては、物件を購入するときの初期費用や

規模の大きな修繕が発生した時に、

手持ちのお金がなくて、

親族から借りたような例ですね。

家族と言っても税法上は２つあります。

一つは、生計を一にしている場合。

もう一つは、生計を一にしていない場合。

生計を一にしている場合は、

家族に支払う借入金の利息は、

必要経費にすることはできないんです。

逆に、受け取る側についても、

その収入はないものになります。

これは、所得税法５６条に書かれてあります。

それでは、生計を一にしていない

家族の場合はどうなるのでしょう？

この場合は、支払う側は必要経費になりますが、

受け取る側は、雑所得となります。

ちなみに、事業では使わないお金を借りた場合は、

生計を一にするしないかに関係なく、

支払う方は必要経費になりませんし、

受け取る側は、雑所得となります。

そして、この場合に気を付けないといけないのは、

本当に借りているのかを立証できないと、

そのお金を贈与したとして、

贈与税がかかる場合があることです。

税務調査ではよく指摘される部分ですので、

気を付けてくださいね。

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年05月09日 ｜ トラックバック (0)

ゴールデンウィークに入って、

ゴルフに行かれる方も多いのではないでしょうか？

ゴルフは接待でもよく利用されるものです。

では、不動産投資家が、ゴルフ接待をした場合は、

経費になるのでしょうか？

実は、これについて

国税不服審判所で争われた実例があります。

平成22年4月22日の判例ですから、

結構、最近の話です。

争ったご本人は、元銀行員で、

その銀行の後輩と一緒にゴルフに行き、

そのゴルフ代を払っています。

そして経費にする理由として、

「様々な情報を得て不動産の購入を容易にし、

購入資金の融資の点でも有利になるように、

かつての勤務先銀行の後輩に対する

ゴルフ接待を行っていた。」

と答えています。

もっともな理由っぽいですよね。

でも、これは否決されています。

否決した国税不服審判書の理由は、

「かつての勤務先銀行の後輩と

ゴルフをすることによって、

間接的に不動産貸付業に有益な情報が

得られる場合があるとしても、

これらの者とゴルフをすることが、

業務の遂行上直接必要であったとまではいい難い。」

という理由です。

厳しい結果ですが、

このような判例が実際に出ています。

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年05月02日 ｜ トラックバック (0)