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お金を残す不動産投資ブログ

物件を購入する​前に理解してほしいこ​と

  • 2011年05月23日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資のお金の流れは、

他の商売と大きく異なる部分があります。


それは、銀行からの借入金があること、

そして、減価償却費などの特殊な経費があるためです。


そのため、実際に残るお金の金額と、

税金で計算する利益の金額が、

全然、違う金額になります。


これを知らなければ、

「利益が出ているのに、お金が残っていない」

と嘆くことになりかねません。


ですから、利益とお金の数字の流れを把握する力が、

成功する不動産投資家として、

絶対に必要な知識となります。


お金の流れに付随して必要な知識が、

税金の知識です。


学校では、税金や投資のことを学びません。

そして、社会人になっても

源泉徴収で、給料から税金を天引きされているため、

普通の生活で税金の知識を学ぶことがありません。


しかし、不動産投資でお金を残すためには、

税金の知識を知っておくことが非常に大切です。


例えば、事業的規模と言われる「5棟10室基準」。

マンションの部屋数が10室あるかないかで、

節税できる幅が変わるのです。


このような知識一つを物件を購入する前に、

知っているか知らないかで、

お金の残り方が大きく変わります。


「税金のことは物件を購入してから」

と思っているなら、

その考え方はすぐに改めた方が賢いです。


そして、僕が不動産投資をするきっかけになった

「金持ち父さん 貧乏父さん」でも、


「合法的に与えられている節税対策を

 有効に利用していない人たちは、

 資産を築くための絶好のチャンスを

 見逃していると言っていいだろう」


と書かれてあります。


不動産投資の税金の知識は、

物件を購入する前に勉強することが

最も効率が良いことを理解してください。


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車を使った節税​のカラクリ

  • 2011年05月16日
  • 投稿者:taxkanae
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メルマガの読者さんから次のような質問を頂きました。

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元国税調査官だった人が書いた節税のテクニカルな本に

4年落ちの中古ベンツを買って償却すると

償却期間2年で、購入金額を償却し、節税ができる。

かつ6年たったベンツは価値もあり、

帳簿上価値のない車が、

いざ売ればなん百万にもなるとの話。


このテクニックを使うといいよとかいてあります。

これって大丈夫な節税方法ですか?

ただ不動産の管理をやっている大家でベンツを乗り回しては

ちょっと見かけないシーンだとは思いますが。


ベンツに限らず、経年変化しても

資産価値の下がらない4年落ちの中古車を買って、

上記のことをくりかえせば、

かなりの節税にはなるなと思いました。

税法上問題ないでしょうか?
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車を持っていて、

それを節税に役立てたい人は多いようですね。


車の耐用年数は、基本的に6年です。

4年落ちということは、

中古資産の減価償却の計算で、

耐用年数をはじき出すと、

A 6年-4年=2年

B 4年×0.2=0.8年

  A+B=2.8年

となり、0.8は切り捨てられて、

耐用年数は2年となります。


もしこの車を年の初めに購入して、

定率法で減価償却をすれば、

1年目に大きな減価償却費が取れることになります。


でもこれだと、減価償却費もとれますが、

お金も出て行っています。


ポイントは2年目です。

購入2年後に、この車を売却して、

お金が入ってきますが、

同時に売価と簿価との差額である

利益も発生してしまいます。


そこで、この売却額プラスαで

新たに4年落ちの車を買えば、

理論上はプラスα分のお金だけで、

節税をしながら

4年落ちの車にずっと乗れることになります。


ですので、税法上は問題ありませんが、

売却した時に、売価と簿価との差額が

利益になるということを忘れないでくださいね。


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家族へ支払う利​息は経費になるのか?

  • 2011年05月09日
  • 投稿者:taxkanae
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「家族へ支払う利息」

形としては、物件を購入するときの初期費用や

規模の大きな修繕が発生した時に、

手持ちのお金がなくて、

親族から借りたような例ですね。


家族と言っても税法上は2つあります。

一つは、生計を一にしている場合。

もう一つは、生計を一にしていない場合。


生計を一にしている場合は、

家族に支払う借入金の利息は、

必要経費にすることはできないんです。

逆に、受け取る側についても、

その収入はないものになります。


これは、所得税法56条に書かれてあります。


それでは、生計を一にしていない

家族の場合はどうなるのでしょう?

この場合は、支払う側は必要経費になりますが、

受け取る側は、雑所得となります。


ちなみに、事業では使わないお金を借りた場合は、

生計を一にするしないかに関係なく、

支払う方は必要経費になりませんし、

受け取る側は、雑所得となります。

そして、この場合に気を付けないといけないのは、

本当に借りているのかを立証できないと、

そのお金を贈与したとして、

贈与税がかかる場合があることです。

税務調査ではよく指摘される部分ですので、

気を付けてくださいね。


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銀行員との接待​ゴルフ代は経費になる​?

  • 2011年05月02日
  • 投稿者:taxkanae
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ゴールデンウィークに入って、

ゴルフに行かれる方も多いのではないでしょうか?


ゴルフは接待でもよく利用されるものです。


では、不動産投資家が、ゴルフ接待をした場合は、

経費になるのでしょうか?


実は、これについて

国税不服審判所で争われた実例があります。


平成22年4月22日の判例ですから、

結構、最近の話です。


争ったご本人は、元銀行員で、

その銀行の後輩と一緒にゴルフに行き、

そのゴルフ代を払っています。


そして経費にする理由として、

「様々な情報を得て不動産の購入を容易にし、

購入資金の融資の点でも有利になるように、

かつての勤務先銀行の後輩に対する

ゴルフ接待を行っていた。」

と答えています。


もっともな理由っぽいですよね。


でも、これは否決されています。


否決した国税不服審判書の理由は、


「かつての勤務先銀行の後輩と

ゴルフをすることによって、

間接的に不動産貸付業に有益な情報が

得られる場合があるとしても、

これらの者とゴルフをすることが、

業務の遂行上直接必要であったとまではいい難い。」

という理由です。


厳しい結果ですが、

このような判例が実際に出ています。


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