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お金を残す不動産投資ブログ

地震保険に税金​は掛かるのか?

  • 2011年07月25日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家の皆さんの中には、

物件が震災で被害を受けた方もいますが、

損害を地震保険で補填できる場合も多いようです。


先日、この地震保険の税金について、

ご質問を受けましたので、

ご紹介したいと思います。


【ご質問】

地震保険についてよく分からない点がありますので、

質問させていただきます。

私は震災の被害があった地域に物件を所有しており、

今回の東日本大震災で物件が被害を受けました。

地震保険に入っていましたので、

300万円の保険金が出ました。


このお金の税務処理に関してよく分からなかったので、

大家仲間でやはり地震保険金が出た人、

数人に聞いてみたところ、

個人所有の場合は、

別に申告しなくてもいいので、

普段と変わらないよ、とのことでした。


しかし、知り合いの税理士曰く、

申告はしなくてもいいが、

建物価格から300万円が

減価されると言うのです。


つまり減価償却費が300万円分

減ってしまうとのことでした。


どちらが正しいのでしょうか?

ぜひ教えていただけると幸いです。


【回答】

建物や家財(資産)が

火災・爆発等の事故によって

損害を受けたことにより

支払われる保険金は、

所得税法上、非課税になります。


〔所得税法第9条1項16号〕

次に揚げる所得については、所得税を課さない。

「損害保険契約に基づき支払を受ける保険金

 及び損害賠償金

(これらに類するものを含む。)

 で、心身に加えられた損害

 又は突発的な事故により

 資産に加えられた損害に基因して

 取得するものその他政令で定めるもの」


ただし法人の場合は、取り扱いが異なり

原則として法人税の課税対象となりますが、

その損失額は損金になります。


また、保険金で代わりの物件を取得するなど、

一定の要件に該当した場合は、

圧縮記帳をすることが認められています。


したがって個人か法人かで

取り扱いが変わることになるんですね。


個人なら非課税です。


保険金を受け取る可能性のある方は、

覚えておいてくださいね。


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不動産管理会社​を使った節税

  • 2011年07月19日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家の皆さんから、

よく聞かれるのは、

「法人化したら節税できるんですか?」

という質問です。


どうやら、サラリーマン不動産投資家の皆さんの頭の中には、

「法人化すれば節税できる!」

というイメージが強くあるようです。


不動産投資で法人化する形態としては、

・法人に個人の物件を管理させる管理委託方式。

・法人に個人の物件をサブリースする一括賃貸方式。

・法人に物件を保有させる不動産保有方式。

があります。


この中で最も効果が高いのは、不動産保有方式です。

それは、管理委託方式や一括賃貸方式が、

賃料の一部を法人に帰属させることに比べて、

不動産保有方式だと、

賃料全額を法人が受け取って、

そこから役員報酬などを払うことができるので、

所得の分散がしやすいためです。


そして、不動産管理会社を活用すると、

所得税、法人税の節税もさることながら、

使い方次第で、相続税の節税にもなります。


方法として考えられるのは次のような形態です。

1、建物を不動産管理会社名義にする。

2、土地・建物を不動産管理会社名義にする。

3、不動産管理会社を使って土地の評価を落とす。



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税金を気にせずに借入金を返す方法

  • 2011年07月13日
  • 投稿者:taxkanae
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借入金で不動産投資をする場合、

年が経つにつれて、

借入金の元金部分が減り

利息が少なくなって、

利益が増え、税金が増えます。

その結果、税引き後のキャッシュフローが

少なくなってしまいます。


これは、借入金の返済の内、元金部分は

お金が出ても経費にならないからですね。

ですから繰り上げ返済や

一括返済をする場合は、

税金のことまで考えて、

返済する必要があります。


でも、もしあなたが亡くなった場合は、

税金を気にせずに、

借入金を一括で返せる方法があります。


例えば、法人で3千万円の借入金をして、

不動産投資をしているとします。


その法人で、あなたが亡くなった時に、

5千万円の保険金が支払われる、

生命保険に加入しているとします。


もし、この状態であなたが亡くなれば、

5千万円の生命保険が法人に支払われ、

法人では他に何もなければ、

この収入に対して、税金がかかります。


法人税率を40%とすると、

2千万円の法人税が掛かり、

その結果3千万円が残り、

借入金を全額返すことができます。


でも、2千万円の法人税を払わなくても、

借入金を全額返す方法があります。


その方法は、

5千万円の保険金を、

「役員退職金」として、

法人があなたの遺族に払います。


そうすれば、法人の利益はゼロとなり、

法人税は掛かりません。


5千万円をもらった遺族は、

法人にこのお金を貸し付けて、

そのお金で借入金を返せばいいわけです。


しかし、この方法を使うためには、

「あるもの」

が必要となります。


7月23日(土)の税金塾セミナーでは、

この「あるもの」の説明に加えて、

不動産投資で物件を増やしていった後の

節税テクニックをお伝えします!


うまく節税対策をして、

一家にお金を残したい方は、

是非ご参加くださいね!

借入期間が短い​ほうが財産は増える!​?

  • 2011年07月04日
  • 投稿者:taxkanae
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様々な投資法のキャッシュ・フローと

最終的な財産の増え方を比べてみると、

意外に最終的な財産が増えるのが、

中古の木造アパートです。


もちろん利回りや、修繕費の掛かり方によって

財産の増え方は変わりますが、

基本的に築10年だと、融資期間が、

木造の耐用年数22年-築年数10年=12年

と短くなるので、

キャッシュ・フローとしては

あまり大きく期待できません。


しかし、融資期間が短いということは、

それだけ早く借金が減るということですので、

12年返済で10年経てば、

ほとんど借金を返している状態になります。


後は土地の評価が高ければ、

持っていても、売っても、

損をする可能性は少ない状態になります。


耐用年数の短い木造ですので、

物件にガタがきて、

修繕費が多くかかりそうなことが

やっぱり気になりますが、

キャッシュ・フローよりも、

早く借入金を返済して、

安全な状態に持っていきたい人には

向いてるかもしれませんね。


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