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お金を残す不動産投資ブログ

続 貸借対照表​で何がわかる?

  • 2011年08月29日
  • 投稿者:taxkanae
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前回は貸借対照表は、

簿価で表されていることについて説明しました。


今日は、その簿価の問題点についてです。


土地と建物が一体となった物件を購入すると、

建物については使用していくにつれて

古くなり劣化していきます。


その劣化していく分を、

税法で決められている

計算方式に従って

計算した金額を

毎年経費化していくことを

“減価償却”と言います。


だから、帳簿上の建物の金額は

毎年減価償却費の金額分、

購入した金額から

減少していくことになります。


簿価とは、

物件を購入した時の金額から、

毎年の減価償却費の累計額を

引いたものになります。

 簿価=取得価額-減価償却費の累計額


これに対して“時価”とは、

その時点で売却できるであろう金額です。


ですから、ある時点の簿価が、

実際に売却できるであろう金額である

時価と同じになることはほぼないのです。


不動産投資の出口戦略で重要なことは、

将来その不動産がいくらで売れるのかという

“時価”ですから、

将来の不動産の時価を予想することが

大切になるんですね。



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の収益物件

不動産投資の健美家

貸借対照表で何​がわかる?

  • 2011年08月25日
  • 投稿者:taxkanae
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貸借対照表とは、

「ある時点での資産、負債、純資産の状態を表す表」

です。


不動産投資では、この貸借対照表を使うことで

出口戦略を考えることができます。


まず購入時の貸借対照表ですが、

借入金に頼る不動産投資は、

借入金が多くなるほど、

純資産が少なくなり、

返済リスクが大きくなります。


純資産は、

 純資産=総資産-総負債

で表されます。


もし、この純資産が

マイナスになるようであれば、

債務超過と言われる危ない状態です。


ただし、注意することがあります。


税金で計算される貸借対照表は、

普通は“簿価”で表されます。

簿価とは、帳簿上の金額ということです。


次回はこの簿価に

どんな問題があるのかについて解説します


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の収益物件

不動産投資の健美家

損益計算書は銀​行目線で!

  • 2011年08月22日
  • 投稿者:taxkanae
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今回の僕の本では、

色々な不動産投資法によるお金の残り方を、

3つの表で比較しています。


その3つの表とは、

・キャッシュフロー表

・損益計算書

・貸借対照表

です。


借入に頼る不動産投資は、

キャッシュ・フロー表で表される実際に残るお金と、

損益計算書で表される利益の金額が違います。


損益計算書は税金の計算でも使われるものですが、

銀行があなたの業績を判断する

重要な財務諸表でもあります。


したがって、

銀行がどのように見るかという部分が

ポイントとなります。


例えば賃料収入。

当然のことながら空室率を改善して稼働率を上げたり、

賃料そのものを上げることができて、

総賃料収入が上がると銀行の評価も高くなります。


また修繕費は、大規模な修繕を実施すると

大きな経費となり、

利益が圧縮されて節税にはなりますが、

銀行対策としては損失の損益計算書にするよりも、

修繕をあえて資本的支出にして資産計上し、

利益が出ている損益計算書にする方がよい場合があります。


資産計上された修繕費は、

減価償却費となって耐用年数にわたって

経費計上されていきますが、

減価償却費はキャッシュ・フローのマイナスと

見ない銀行も多くありますので、

銀行対策としては、有効な場合があります。


したがって、

あなたがこれからも物件を増やしていきたいのか、

それとも、物件は増やさず、

節税対策も行いながら、

純資産を厚くしていきたいのかで、

損益計算書の作り方も変わるんですね。


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不動産投資を乗​り物に例えると・・・

  • 2011年08月18日
  • 投稿者:taxkanae
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9月1日に発売される、

今回の僕の本は、

区分所有、戸建て、

一棟のアパート、マンションなど、

様々な不動産投資法の

お金の残り方を比較しています。


そして、それぞれの投資法の最後に

「乗り物に例えると」

という一節を入れています。


例えば、

中古区分所有マンション = 原付

戸建て = サイドカー付きバイク

中古一棟アパート =  中古車

中古一棟RCマンション =新幹線

などといった感じ。


これは、ロバート・キヨサキさんの本でも

書かれていたことですが、

投資とはある意味乗り物です。


目的地に、どれぐらいのスピードで運んでくれるのか?


ゆっくりと目的地に到達したい人は

原付バイクを選ぶかもしれません。


できるだけ早く目的地に到達したい人は、

新幹線を選ぶかもしれません。


そしてそれぞれの乗り物に乗るためには、

それ相応のお金が必要です。


また、目的地に早く到達できる乗り物ほど、

事故をした時の被害も大きくなります。


だから、自分に合う乗り物を選び、

自分のペースで投資を進めることが

とっても重要なんですね。


今回の僕の本をお読みいただくことで、

それぞれの不動産投資法の

キャッシュ・フローを

わかりやすく理解しながら

あなたに合う不動産投資法を、

見つけていただきたいと思っています。


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物件購入前から​出口までの業績を知る​方法

  • 2011年08月18日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は出口戦略が大事、

とよく言われますね。


これは今回の僕の本にも書きましたが、

不動産投資の業績は、


「所有時の累計キャッシュ・フロー」

+ 「売却時のキャッシュ・フロー」

- 「最初に出した自己資金」

= 「投資業績」


で算出することができます。


この中で、

「所有時の累計キャッシュ・フロー」と

「最初に出した自己資金」は、

まだわかりやすいと思いますが、

難しいのは「売却時のキャッシュ・フロー」です。

そして、この部分こそが「出口戦略」となる部分です。


売却時のキャッシュ・フローは、

「将来、その物件がいくらで売れるのか?」

という予想ができなければ、

算出することはできません。


今の不動産の評価は、

【年間賃料 ÷ 期待利回り = 物件価格】

で出す、収益還元法が主流ですので、

将来、その物件が生み出す賃料と、

将来、それを購入する人が、

その物件に期待する利回りを予想できれば、

物件価格を出すことができることになります。


そして、定期的にあなたの物件の

売れるであろう価格を予想することによって、

いつ売却するのが、

最もお金を残すことができるのかを、

知ることができるようになります。


9月18日・19日に東京で開催する


税金塾スペシャルセミナー
では、

まだできる消費税還付など超重要情報に加えて、

購入を検討している物件の資料や、

既に購入した物件の資料をお持ちいただければ、

その場でその物件の購入から出口までの業績を

シミュレーションします!


あなたの投資対象物件が出口まで考えて

どれぐらいのお金を残すのかを

知りたい方は、是非ご参加くださいね。



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不動産投資の健美家

建物比率を高く​できるのか?

  • 2011年08月08日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、メルマガ読者さんからご質問を頂きましたので、

回答してみます。


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【ご質問】

現在、初めての一棟マンションの契約間近のタイミングであり、

税務に関わる部分で一点分からないことがあります。

内容は、売買契約書に記載する土地・建物の金額についてです。

物件は、現在の売主さんが土地を親から相続されて、

その上に建物を作られたマンションだそうです。


売主さん側の税理士の方いわく、

「土地を相続しているので、

 売却益にかかる税金を明確に把握するために

 売買契約書に、土地・建物の価格を明記する必要がある。」

と仰られています。


その税理士さんとしては、

建物の残存価格(減価償却残)を超えないように

建物と土地の金額を売買契約書に記載をすべき、

ということです。


私としては、個人で5年以上保持しようと考えていますので、

可能なかぎり建物比率を高くしたいのですが、

このケースの場合でも

・実は売買契約書に書く必要がない。

・売買契約書に書かない方法がある。

・売買契約書に書いても、後から建物比率を高める方法がある。

など、何か良い方法があればお教えいただけませんでしょうか。


【回答】

原則として建物と土地の金額は、

極端に比率の偏った金額でない限り、

売買契約書に記載された金額が、

税法上、適用される金額となります。


したがって、売主と買主との交渉の中で、

売主さんが売買契約書に

売主が希望する金額を記載したい、

そして買主がそれを了承した、

ということであれば、

税法上はその合意した売買契約書の金額が

適用されることになりますので、

上記3点をすることは無理となります。

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一つ、初期の減価償却費を多くする方法は、

設備の減価償却を取る方法があります。

ただし、設備を取った方が良いかは、

人によって変わります。


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不動産投資の健美家

東京でスペシャ​ルセミナーを開催!

  • 2011年08月01日
  • 投稿者:taxkanae
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