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お金を残す不動産投資ブログ

誰が買うかで変​わるキャッシュ・フロ​ー

  • 2011年09月27日
  • 投稿者:taxkanae
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今回のセミナーでは実際に市場に出ている物件情報を使って、

キャッシュ・フローシミュレーションを実演する予定ですが、

資料作成中にシミュレーションしていて、

僕自身も驚いたことは、

物件を購入する人によって、

こんなにもキャッシュ・フローが変わるのか!?

ということです。


不動産を購入する時は、

・借入金の返済

・固定資産税

・管理費

・修繕費

などの経費だけに目が行きがちですが、

こうやってシミュレーションしてみると、

税金は本当に大きなコストだと、

税理士ながらに感じてしまいます。


年収1,000万円で、現在の税率30%の人が、

物件を購入するケースと、

同じ物件を、税率15%の人が購入するケースとでは、

税引き後キャッシュ・フローに

本当に大きな差が出てきます。


その他にもキャッシュ・フローを

改善するポイントがあるのですが、

そのほとんどが、

・物件を購入する前

・物件契約時

・初めての確定申告時

に決まってしまいます!

あなたが、不動産投資で本当にお金を残したいなら

絶対に物件を購入する前から

お金の流れや、税金の知識を知っておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

不動産投資にかかる税​金の種類

  • 2011年09月27日
  • 投稿者:taxkanae
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みなさん、来月の納税額はいくらですか?

この質問にぱっと答えられる方はかなり

勉強され、常に税金を意識されている方でしょう。

でも、大抵の方は普段会社に勤めていると源泉徴収という形で

毎月のお給料から引かれているので

あまり税金の額を意識することはないと思います。


しかし、不動産を取得し、賃貸経営を行っていくとそうはいきません。

例えば、設備の減価償却が終われば利益が多額になり、

それに伴って、払わなければならない税金も高額になってきます。

また、所得税や法人税以外にも、不動産経営には様々な税金がかかってきます。

事前に納税資金の準備をしておかないと、

「黒字倒産」なんてことになるかもしれません。

A.不動産を購入する時、B.賃貸経営を行っていく時、C.不動産を売却する時

そしてD.相続時にどのような税金がかかるか、

事前に把握し、お金が回るようにしなければなりません。

では、順に見ていきましょう。


A.不動産を購入する時
 ・不動産取得税
 ・契約書の印紙税
 ・消費税
 ・登録免許税


B.賃貸経営を行っていく時
 ・固定資産税、都市計画税
 ・消費税
 ・所得税(法人税)
 ・事業税

C.不動産を売却する時
 ・契約書の印紙税
 ・不動産売却益にかかる所得税(法人税)
 ・消費税

D.相続時
 ・相続税

これだけの税金がかかってきます(^_^;)

さらに、それぞれ控除額・特例規定などがあります。

これらすべてを完璧に理解するのはかなり困難だとは思います。

しかし、購入前にこれらの税金がかかること、

そして、ある程度の金額を押さえておかなければ、

せっかく苦労して購入できた物件も、税金が払えずに

手放さなければならない可能性もあります。


不動産投資でお金を残すためには税金の知識は必須です!

大変だからこそ、勉強したら勉強していない人よりも有利な

情報を得られる。

みなさん、大変ですが頑張りましょう!

《編者 スタッフ》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

設備の減価償却​を取った方がよいのか​?

  • 2011年09月26日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入すると、

通常は土地と建物を購入していることになるのですが、

建物のうち、一部を設備と認識することで、

減価償却費が多く取れるんですね。


理由は、まず耐用年数が、

建物に比べて、設備の方が短く、

さらに、減価償却の計算方法が

建物は定額法だけしか採用できないのに対して、

設備は定率法も採用できるため、

初期の減価償却費が、

とっても多く取れることになるからです。


減価償却費が多く取れるということは、

利益が少なくなり、税金が少なくなり、

税引き後のキャッシュフローが多くなります。


でも、設備の減価償却を取った方がよいのかは、

人によって、またその物件の出口戦略によって変わります。


例えば、個人で他の所得がない、

専業大家の人であれば、

設備の減価償却を取ったことで、

5年間赤字が続いたとします。


個人の損失の繰り越しができる期間は3年ですから、

5年間赤字が続くということは、

4年目に1年目の赤字が

切り捨てられることになるわけです。


このような理由以外にも、個人で

・短期で売却するのか?

・長期で売却するのか?


また、

・早く投下資金を回収したいのか?

・長期間キャッシュフローを安定させたいのか?

によっても減価償却の戦略は、

変わってくるんですね。


10月1日(土)のセミナーでは、

実際に市場に出ている物件で、

設備を取らない場合のキャッシュフローと、

取る場合のキャッシュフローも

比較してみる予定です。


あなたが、何をどうしたら

キャッシュフローが改善できるのか知りたいなら、

是非、ご参加くださいね


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

源泉所得税の落とし穴

  • 2011年09月26日
  • 投稿者:taxkanae
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ご存知の方もいらっしゃると思いますが、

従業員の給与や、税理士等に報酬を払う際には

代金支払側がその10%から20%を預かって、税務署に納めなければ

いけません。

ただし、従業員がいないような場合であれば

この源泉徴収義務がなくなります。


普段は源泉徴収義務を意識しないと思いますが、

不動産取引でもこの義務が発生することがあるのです。


不動産取引の相手方が「非居住者」(=日本に長く住んでいない人)である場合、

源泉所得税を徴収して

税務署におさめる義務が生じます。

「非居住者」から不動産を購入した場合、

支払額の10%を源泉徴収して(預かって)

残りの90%を相手方に支払うこととなります。


例えば、価格1億円の不動産を「非居住者」から購入した場合、

1億円×10%=1000万円を源泉徴収し(預かって)、

税務署に支払う必要があります。

そして残り9000万円を取引の相手方に支払います。

もし、これを行わず1億円を相手方に支払ってしまった場合には

1000万円を別途税務署に支払う必要が出てきます。

相手方が善良な方であれば1000万円は返してくるのでしょうが、

そこはケースバイケースになってしまいます。


1億円の不動産をかって1億円払っているのだから、

税務署は売主へ1000万円を請求すべきだ!と言いたいところですが、

それとこれとは別のようです。

源泉徴収義務といわれるように、「義務」なのでこれは免れられないようです。

では、購入時に取引の相手が「非居住者」かどうかまで

調べないといけないのか?ということですが、

残念ながら、調べなければなりません。


税務当局の見解としては

「不動産売買は取引価額も大きいので、そこまで調べることは過度な負担にはならない!」

ということです。

厳しい見解ですね。

しかし、「知らなかった」では済まされません。

勉強していなければ大損してしまうこともあるということですね。

気を付けましょう。

《編者 スタッフ》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

不動産投資がボ​ランティアになる?

  • 2011年09月22日
  • 投稿者:taxkanae
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9月18日、19日に開催したスペシャルセミナーの最後の時間は、

それまでに学んだ知識の総仕上げで、

参加者の皆様が、購入を検討している物件や、

既に所有されている物件を

シミュレーションさせて頂きました。


シミュレーションの流れは、まず

・物件資料から物件の価格や概要を入力

・家賃下落率や空室率などの詳細情報を入力

・建物価格や融資条件、課税所得を入力

します。


ここまで入力したところで、

物件を購入して、所有している間の

キャッシュフロー・シミュレーションが出ます。


この時点で、所有時のキャッシュフローが

・どれぐらいプラスなのか?

・またどれぐらいマイナスなのか?

・いつデッドクロスが来るのか?

がわかります。


そうすると、その物件から欲しいと思っている

キャッシュフローに届かない人がいて、

「こんなはずでは・・・」

という感じになることがほとんどでした。


そして次に、〇年後の将来に、

○○円で売却したらどうなるのか?

という条件を入れると、

購入した時から、売却完了までの

トータルの業績がわかります。


そうすると・・・


売却予定の〇年後で、

不動産投資のトータルの業績が

マイナスになった方もいらっしゃいました。


不動産投資のトータルの業績がマイナスということは、

○年間、借入や空室というリスクを負って

関係してきた業者さんや国のために

“ボランティア”をしていたということです。


これをお伝えすると、

検討していた物件を諦める方もいらっしゃいました。


これを読んでいる皆様は

当然、儲けるために不動産投資をやっていると思いますので、

不動産投資でボランティアをやるつもりの方は、

いらっしゃらないと思います。

しかし、購入条件や融資戦略、税金戦略を甘く考えて、

ボランティアをやってしまっている人は、以外に多いんですね。


10月1日(土)のセミナーでは、

みなさんが不動産投資でボランティアをしないように、

実際に市場に出ている物件をシミュレーションして、

キャッシュフローの改善方法をお伝えします!

《編者 叶 温》



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仲介業者さんを​唸らせた売却シミュレ​ーション

  • 2011年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、税金塾セミナーの打合せで、

仲介業者さんが僕の事務所に来られました。


今度の、セミナーでは、

実際に市場に出ている売却物件情報を使用して、

入口から出口までシミュレーションしながら、

どうすれば、効率よくお金が残せるのかを、

解説する予定です。


現在、シミュレーション予定の物件は、

・木造アパート

・鉄骨マンション

・RCマンション

の一棟もの3物件。


実際に、仲介会社の担当さんの目の前で、

持ってきていただいたRCマンションを

シミュレーションしたのですが、

「これは凄い!!」

と担当さんを唸らせてしまいました。


何が凄いのかと言いますと、

うちで開発したシミュレーションソフトは、

所有時の税引き後キャッシュ・フローに加えて、

〇年後に○○円で売れたら、

購入から売却までトータルで○○円残るという

売却後の税引き後キャッシュ・フローまで出せるからです。


その、シミュレーションシートは、

僕の2冊目のアマゾンキャンペーンにご参加いただくと、

ダウンロードできます。


このシートを見た、また別の仲のいい仲介担当さんも

「これは、購入する人だけでなく、

 売主さんに売却額を提案するときの資料としても、

 とても有効なツールになると思います。」

と言っていただけました。


不動産投資専門税理士が、

物件をどのようにシミュレーションして、

コンサルティングをしているのかを知りたい方は、

是非、セミナーにご参加くださいね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

借入期間は長け​れば損??

  • 2011年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資にとってローンの返済額はかなりのウェイトを占めてきます。

逆に言うと、全額自己資金であれば、利息を支払わなくてよいのですから、

儲からないわけがない!!と思いませんか?

じゃあ、借入について勉強し、正しい選択ができるようにしましょう!

ローン返済額には利息と元本がありますが、

今回は元本の借入期間について検討したいと思います。


借入期間の違いによって、支払総額はどのように変わるのでしょうか。


さっそくシミュレーションしてみましょう!

前提は「元利均等払い」「利率3%」「借入額1億円」

借入期間30年の場合
 支払総額は151,777千円(5,059千円/年、421千円/月)

借入期間25年の場合
 支払総額は142,263千円(5,690千円/年、474千円/月)

借入期間20年の場合
 支払総額は133,103千円(6,655千円/年、554千円/月)

借入期間15年の場合
 支払総額は124,304千円(8,286千円/年、690千円/月)

となります。

これを見て、あなたなら長期?それとも短期?どちらでしょうか。

利息を払うのはばかばかしいと短期で返済を済まされますか?

それとも、利息を払ってでも長く借りたいでしょうか。


ここは「人によって」とるべき行動が異なります。

もちろん「人によって」とは「性格」の問題ではありません。

「財政状態」と「不動産投資の目的」です。


<タイプ1>
現金をたくさん持っている方であれば、利息を払ってまで

借りておく必要はありませんので、短期が望ましいでしょう。


<タイプ2>
また不動産の購入はこの1件だけで、あとはローンを返済し、

返済後の小遣いに充てたいという方も短期でしょう。


<タイプ3>
自己資金はあまりないが、これからも物件の数を増やしたい

という方であれば、長期で借りていくべきでしょう。

ここでの判断基準は、『利率』と『投資利回り』です。

短期で借りれば残債が減りやすい分、自己資金が貯まりにくくなります。

一方、長期で借りれば残債は減りにくい分、自己資金が貯まりやすくなります。


そこでできた自己資金を次の不動産投資などで、

借入利率(ここでは3%)よりも高い利回りで再投資できるのであれば、

3%の利息を払ってでも長期で借りて、自己資金を作り、

再投資に充てるべきでしょう。


反対に、自己資金をつくっても、次の投資を考えられていない方は

おそらく貯金されると思いますので、3%以上の利回りは厳しいでしょう。

つまり、出来るだけ残債を早く返すことで支払総額を減らすことが先決でしょう。


投資はローンで始まりローンで終わるといっても過言ではないと思います。

現状の手元キャッシュフローのみではなく、残債を意識した投資を心がけてくださいね。

残債、売却の価格・タイミング、キャッシュフローなどを意識した不動産投資について

私の師匠である叶が10/1(土)に税金塾セミナー

シミュレーションを実践しますので、ご興味のある方は是非お越しください

《編者 スタッフ》



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不動産投資の健美家

決算書の落とし​穴

  • 2011年09月15日
  • 投稿者:taxkanae
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業績を把握するために欠かせないものが

「決算書」(貸借対照表や損益計算書)です。

しかし、この決算書には意外な落とし穴があります。

収支というのは本来だれが記帳しても

同じであるべきですが、

物事の解釈の幅や目的などで

いろいろな決算書ができるのが実情です。

それは、どれが間違い

どれが正解というわけではなく、

「幅」なのです。

しかし、この「幅」が「落とし穴」になってしまうことも。

<例1>

「減価償却の落とし穴」

今期は利益が出そうにないので、

減価償却を抑える、ということはよくありますが、

この帳簿を基に意思決定してしまうと

赤字物件を黒字と勘違いして保有してしまうことに

繋がりかねません。


<例2>

「現状のキャッシュフローの落とし穴」

キャッシュフローは、減価償却費が大きかったり、

融資期間が長ければ残ります。

しかし、減価償却の計上が大きいのは

費用を早く計上しているだけ。

「費用の早期計上=節税」ではありません。

あなたの現状と将来の収入などによって

費用の早期計上が節税になるのかならないのかが変わってきます。

ローンも残債を考えずには語れません。

つまり、キャッシュフロー表だけでは、

意志決定をするのに不十分なのです。


<例3>

「共通経費の落とし穴」

物件別に収支を把握(帳簿を作成)されている場合、

経費を適切に案分しなければ、物件別に収支を把握し、

どの物件が黒字で、どの物件が赤字なのか

よく分からなくなってしまいます。

また、節税と収支把握では目的が違います。

つまり、節税目的で作っている決算書をもとに

意思決定をしていては、誤った判断をしてしまうことも。


キャッシュフローも損益計算書も貸借対照表もすべて大切です!


《編者 スタッフ》



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不動産投資の健美家

儲かっています​か?

  • 2011年09月12日
  • 投稿者:taxkanae
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「儲かっていますか?」

というと、少しえらそうですが、

『業績を把握することの重要性』について書きます。


入社して、数名の顧問先様から

いろいろなお話をお聞きしました。


そこで感じたのは、業績把握に

みなさん苦労されているということです。


業績把握の重要性を語る上で

2つのポイントがあります。


それは、

1.速さ

2.質

です。


まず、「1.速さ」についてですが、

監査法人時代、私が担当していたクライアント様も

管理部門に優秀な社員を何名も投入し、

何度も予算の見直しをおこない、

月次収支の把握にかなり力を注いでおられました。


なぜそこまでするのか?


一言でいえば『儲けるため』です。


お金をかけて、業績を常に把握し、

タイムリーな意思決定を行う。

これを不動産投資にあてはめるなら

不動産投資も業績、市場の把握をタイムリーに行いながら、

売却や修繕の時期・金額などを決めていく。


タイムリーな情報を得ることは、

不動産投資家の意志決定に非常に重要になってきます。

年一度の決算書だけではタイムリーな意思決定のタイミングを

逃しかねません。

物件ごと、月次などで詳細に業績把握することをお勧めします。


《編者 スタッフ》



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キャッシュ・フ​ローを最大化するため​には?

  • 2011年09月08日
  • 投稿者:taxkanae
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「キャッシュ・フローを最大化するためには?」


と言っても節税の話ではなく、

ごく基本的なお話です。


キャッシュ・フローを最大化するために

僕が絶対に必要だと思っていることは、

“満室経営”です!


僕はマンションを購入してから約5年が経ちますが、

空室率は5%でぐらいで推移しています。

稼働率95%ということですね。


そして空室になると、いつも

「お金を捨ててしまっている!」

思います。


例えば、家賃5万円の部屋が1年間空くと、

 5万円×12ヵ月=60万円

を捨てていることと一緒です。


空室でも、その他の経費である

固定資産税、管理費、修繕費、水道光熱費などは、

減ることはないわけですから、

空いている部屋の家賃分が、

完全に丸損ということです。


また、1億円で利回り10%ぐらいのマンションを

フルローンで運営すると、

手残りは多くて300万円ぐらいですから、

先ほどの60万円という金額は、とても大きいのです。


たまに、空室があっても平気そうな方にお会いしますが、

おそらくその方に、

「毎月5万円をドブに捨ててください」

と言っても、絶対にしないでしょう。


でも、空室と言うのは、

お金をドブに捨てているのと

同じことなんですね。


10月1日(土)のセミナーでは、

キャッシュ・フローを最大化させるための空室対策について、

空室対策アドバイザーとして、

全国的に有名な竹末治生さんに、

お話しして頂きます!


空室を埋めて、キャッシュ・フローを

最大化したい方は是非ご参加くださいね!


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感動される物件​シミュレーション!

  • 2011年09月05日
  • 投稿者:taxkanae
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今回の僕の本の中でも書いていますが、

不動産投資の業績は、

区分所有でも、アパートでも、一棟マンションでも

売却しなければ、わかりません。


でも、なかなか売却後の業績まで

シミュレーションできるソフトはありませんでした。


売却後までの業績を把握しようと思うと、

所有時や売却時の税金まで

考慮にいれなければなりませんし、

個人所有か、法人所有かでも

変わってくるからです。


そこで、僕の事務所では、

今年の4月からシステム開発担当者を採用し、

僕の頭の中にあるノウハウを詰め込んだ

物件シミュレーションができるソフトを、

コツコツと開発してきました。


そして7月に僕の満足できるソフトが完成しました。


その後、そのソフトで顧問先や相談に来られた方の

所有物件や購入検討物件のシミュレーションを

して差し上げたところ、

「これは素晴らしい!」

と感動されました。


なぜなら、将来の売却価格さえ予想できれば、

購入する前の段階から、

将来、売却した時までに

いくらぐらいのお金が残るのかが、

数字でわかるからです。


また、今所有されている物件も、

今、この価格で売れたらいくらのお金が残る、

ということも、すぐにわかります。


10月1日のセミナーでは、

この感動するシミュレーションソフトを活用して、

実際に売りに出されているいくつかの物件を、

徹底的にシミュレーションします!


そして、どのような条件で購入すれば、

また、どのように確定申告すれば、

よりお金を残せるようになるのかについても解説します。


物件シミュレーションを活用することで、

よりお金を残す不動産投資をしたい方は、

是非、ご参加くださいね!



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2冊目のアマゾンキャンペーンがスタートしました!

  • 2011年09月01日
  • 投稿者:taxkanae
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8月も終わって、いよいよ9月ですね。

9月1日の本日より、僕の2冊目となる著書

『大家さん税理士が教える 不動産投資「お金の残し方」見極め法』

のアマゾンキャンペーンがスタートしました!

amazon_camp2_title01

既に100名近くの方が、キャンペーンに参加していただいています。

ありがとうございます!


アマゾンキャンペーンについて、今週の全国賃貸住宅新聞でも紹介していただきました。

29
全国賃貸住宅新聞平成23年8月29日号

たくさん誤植がありますが。。。


特に、9月10日(土)開催の交流会は、無料招待ではなかったのですが、

新聞社さんに訂正をお願いするのも、時間的に難しいので、、、

この際、購入していただいた書籍をお持ち頂くと、

事前に頂く参加費を、その場で返金させて頂くことにしました!!


要は本を持って来れば、無条件で交流会に参加でき、

美味しい中華料理とお酒がタダで飲み食いできます

交流会は限定20名で、続々とお申込みが入っていますので、

ご都合の良い方は、お早めにお申込み下さいね。

関西不動産投資交流会

書籍をお持ちいただければ、サインもさせていただきます!


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