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お金を残す不動産投資ブログ

奥さんに給料は​いくらまで払えるの?​?

  • 2011年10月31日
  • 投稿者:taxkanae
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奥さんに給料を払うこと、つまり旦那さんの所得を分散させることで、

節税が可能になりました。

では今回は、いくらまで払うことができるのかを見ていきたいと思います。

前回の記事はコチラ


奥さんに給料を払う場合、「3つの条件」があります。

1.確定申告者(旦那さん)と生計を一にしていること

2.その年の12月31日現在で15歳以上であること

3.その年を通じて6か月を超える期間、
 その確定申告者の事業にもっぱら従事していること

です。

専業主婦で一緒に暮らしていれば大丈夫です。

ちなみに学生は対象外ですので、学生のお子さんに

給料を払うことはできません。お気を付け下さい。


そして、次に「支払額の限度」ですが、旦那さんが白色申告者か青色申告者か

によって異なります。


白色申告者の場合:ア又はイのどちらか低い金額

 ア:配偶者なら86万円、それ以外なら50万円
 イ:お給料を払う前の不動産所得等の金額を専従者(奥さん等)に1を足した数で割った金額

青色申告者の場合:届出に記載した金額(但し「相当であると認められる金額」)


青色申告をしていた場合、能力に応じて払えるということです。

同様の業務を行っている他人のお給料と比べて、

異常に高くない程度であれば問題ありません。

例えば、お掃除のみで1,000万円!これはNGです!!

では、白色申告と青色申告でどちらが節税になるのでしょうか?

比較してみましょう。

(前提)
夫:給与所得500万円、給料支払前の不動産所得500万円
妻:給料0円
妻へ支払うお給料:200万円

(白色申告の場合)
 夫の税金
  (500+500-86)×43%-153=240万円

妻の税金
   {200-78(給与所得控除)}×15%=18万円

合計 240+18=258万円


(青色申告の場合)
 夫の税金
  (500+500-200)×33%-63=201万円

妻の税金
   {200-78(給与所得控除)}×15%=18万円

合計 201+18=219万円


青色申告と白色申告で39万円も異なってきます。

月額3万円です。これは家計の足しになります!!

青色申告の方が得ですね。


奥さんへの給料をさらに増やすと、さらに節税が可能となります。

もちろん、「相当であると認められる金額」の範囲ですが。


再度、前回と今回のおさらいです。

・お給料を奥さんに払った方が得!

・旦那さんは青色申告する方が得!

・ただし、奥さんに給料を払うには3つ条件がある!

・限度額は、旦那さんが青色申告の場合、「相当であると認められる金額」!


《編者 スタッフ》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

税金をコントロ​ールできるのは今!

  • 2011年10月31日
  • 投稿者:taxkanae
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今年も残すところ2ヵ月となりましたね。


僕の事務所では、この時期、

個人のお客さんとの打ち合わせが多くなります。


打合せ内容は、来年の納税予測。


10月ぐらいまでの実績を見ながら、

あと2ヵ月の家賃収入と経費をお聞きし、

決算結果の予測をします。


不動産の収入や経費は、

他の事業と比べると変動が少ないので、

これまでの平均値を見れば、

あと2ヵ月の予測をすることは

比較的簡単です。


決算結果の予測が出て

お給料の年収などが分かれば、

税金まで計算することができます。


そして、この結果を見て、

利益が多すぎると思えば、

先に修繕をしたり、

備品を購入したりして、

利益を調整することもできます。


逆に融資対策のために、

利益を出したいということであれば、

経費削減に努めることもできます。


でも、12月を超えてしまえば、

このような調整ができませんので、

税金をコントロールすることができません。


ですから、この時期に利益の予測をすることが

とても大切なんですね。

《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

奥さんに給料は​払えるのか?

  • 2011年10月24日
  • 投稿者:taxkanae
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「給料」は難しい言葉でいうと「労働の対価」です。

つまり、何か手伝ってもらった場合にはそのお返しとして

お給料を払いますよということです。


サラリーマンで給与所得のみであった時には、

手伝ってもらうことはできませんので当然、

奥さんへお給料を払うことはもちろんできませんでした。

しかし、不動産を持つと「不動産経営」をしなくてはならないので

奥さんに手伝ってもらえば、お給料を払うことができます。


では、お給料を払うことができればどうなるのでしょうか。

お給料を払うということは

夫の所得をその分だけ低くすることができます。

もちろん、奥さんの所得には加算されます。

じゃあ何のメリットがあるの?と思いますが

所得税は累進課税制度。

所得が高ければ税率も高くなります。

夫の所得が奥さんより高い場合には、奥さんに給料を払うことで

節税になることになります。

では、簡単な例で見てみましょう。

(わかりやすくするために所得控除は考慮していません。)

夫:給与所得500万円、不動産所得500万円
妻:専業主婦のため所得0

<奥さんへお給料を払わなかった場合の税金>
夫 :(500+500)×43%-153=277
妻 :0円
合計:277万円

<奥さんへお給料を200万円払った場合の税金>
夫 :(500+300)×33%-63=201万円
妻 :給与200万円の場合の給与所得控除後の金額122万円
122万円×15%=18万円
合計:219万円

となり、結果的に58万円税金が安くなったことになります。

いい旅行ができます。

税率の差ってすごいですね。


※なお、上記の計算例は説明のために簡便化しています。
実際は所得控除など計算が人によって異なってきますので、
ご了承ください。


《編者 スタッフ》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

短期売却は法人​、長期売却は個人

  • 2011年10月24日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資の業績は、

売却して初めて業績が確定します。


ですので、

何年後にいくらで売却すれば、

どれぐらいのお金が残るのか?

ということが重要ですが、

期間まで考えた売却を考えた場合、

個人と法人でお金の残り方が変わります。


例えば個人で不動産を売却して利益が出る場合

短期譲渡所得であれば、

売却益に対して39%の税金。

5年超の長期譲渡所得であれば

売却益に対して20%の税金が掛かります。


一方、法人は所得によって多少変動しますが、

短期でも長期でも、1千万円ぐらいの所得であれば

売却益に対して35%ぐらいの税率です。


そうすると、購入したい物件を、

短期で売却予定の場合は、

個人短期39%-法人35%=4%

法人で買う方が節税となり、

長期で売却予定の場合は、

法人35%-個人長期20%=15%

個人で買う方が節税となるわけです。


もちろん物件所有時の

所得税・住民税率と、

法人税率のことも考えなければいけませんが、

いつ売却するのかによって、

戦略が変わることも知っておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

新築の不動産取​得税

  • 2011年10月19日
  • 投稿者:taxkanae
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新築は色々と税金面でお得なことがありますが、

その一つが、不動産取得税です。


東京都の場合、

新築建物が住宅で一戸建ての場合は、

床面積が50平米~240平米であれば、

価格から1,200万円が控除されます。


これがマンションなど、一戸建て以外なら、

40平米~240平米の範囲であれば、

価格から1,200万円を控除できます。


1棟ものの場合の、床面積要件の判定は、

「独立した区画ごと」

に行いますので、

一部屋の広さが範囲内であれば、適用されます。

ただこの場合の床面積の要件は、

共有部分も含めますので、ご注意を!


したがって、大きな一棟マンションでも、新築であれば、

不動産取得税がゼロなんてこともありえます。


当然、建築会社はこの要件に当てはまるように

提案してくれると思いますが、

万が一ということもありますので、

しっかりと確認しておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

法人化メリット(減価​償却費)

  • 2011年10月17日
  • 投稿者:taxkanae
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みなさんご存知の通り、物件を購入すると、建物価格は耐用年数に応じて

減価償却をしていくことになります。

新築建物であれば、RC47年、重量鉄骨34年、木造22年

と、「耐用年数」が決まっているんです。

例えば、新築のRC建物が1億円であるならば、

毎年2,200千円(1億円×0.022(耐用年数47年の償却率))の減価償却費を計上することになるんです。


しかし、この減価償却費、個人の場合と法人の場合では少し扱いが異なってきます。


個人の場合は「強制償却」なので、毎年必ず2,200千円の減価償却費を

計上しないといけないのです。たとえ赤字の年であってもです。


法人の場合は、「任意償却」なので、好きな年に減価償却費を計上できるのです。

ただし、上限は例の場合2,200千円となります。

上限はあるけど下限はないのです。

これは便利ですね!!!

法人にするとさまざまなメリットがあります。


《編者 スタッフ》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

年間240万円​所得を圧縮できる節税​商品!

  • 2011年10月13日
  • 投稿者:taxkanae
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この10月から改正されたものがあります。

それは「倒産防止共済」。


倒産防止共済とは、

得意先が倒産した場合に

掛け金に応じて、

お金を借りることができる制度です。


その借入できる金額は、

最高額3,200万円だったのですが、

8,000万円になりました。


また、支払うことのできる掛け金は

総額320万円まででしたが、

800万円になりました。


全額が経費になる掛け金は、

最高月額8万円まででしたが

月額20万円までになりました。


ということは、

 20万円×12カ月=240万円

の所得が圧縮できることになり、

その分、税率に応じた節税ができることになります。


さらに解約しても、掛けた期間によって、

一定率が戻ってきて、

40ヶ月掛金を支払えば、

解約しても100%戻ってきます!


しかし、気を付けなければならないのは、

個人で不動産賃貸業だけの方は、

この掛け金を経費にすることができません。


掛け金を経費にすることができるのは、

法人と事業所得のある個人です。


ですから、資産管理法人を持っている場合は、

掛けることができるんですね。


この倒産防止共済の活用法ですが、

・将来の役員退職金に備えて積み立てる

・将来の大規模修繕に備えて積み立てる

といったことが考えられます。


ただ、掛けた資金が一定期間、寝てしまいますので、

自己資金を次の投資に活かしたい方は、

よく考えた方がいいです。


とはいえ、節税商品としてはとても魅力的なものですので、

資産管理法人を持っている方は、

是非、加入を検討してみてくださいね。

⇒ 詳細はこちら【倒産防止共済】


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

税制改正の流れ

  • 2011年10月11日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は事前準備が命です!!

重要な事前準備の一つが「税金」ではないでしょうか。

事前準備をしていないと

「今月、税金の支払いがあるけど、現金がない!!」

なんてことになってしまいます。

つまり、税金の知識は不動産投資に欠かせません。

でも、「めんどくさい!!」ですよね。

毎日仕事でお忙しい中、消費税・所得税・法人税法

その他特例など、ブラッシュアップしていくのは

かなりしんどいと思います。


「税金は税理士に任せているので大丈夫」

と、信頼関係ができていれば問題ありませんが、

単に丸投げ状態になっていると、

「知らないうちに特例規定ができていた!」と

うっかりミスで大損してしまうかもしれません。

もしくは、それに気づいてさえいないかもしれません。


税金の仕組はひとつひとつは難しくありません。

一番大変なことは

「毎年改正されること」なのです!

これは税理士にとっても同じこと。

<通常の流れ>
6月~7月 税制改正要望受付 (一般→各省庁)

8月ごろ  税制改正要望を提出(各省庁→財務省・総務省)

12月   税制改正大網を公表(財務省・総務省)

1月    税制改正要網を公表(内閣)

2月    税制改正法律案を国会に提出

3月ごろ  国会で可決・成立

4月ごろ  税制改正法律案の施行


なんだか見るのも嫌になりますね。

ここでポイントは、12月の「税制改正大網」です!


大震災などがなければ通常このままま法案が成立しますので、

翌年の4月以降に物件購入・売却を検討されている方は、

12月時点で、内容を把握(又は税理士が把握)しておくことが

よいでしょう!

「年末」と覚えておいてください!!


税理士に

「今年の改正で不動産投資に関わるもの、ありますか?」

と、牽制しておくだけでも、税理士は再度税制改正を見直し、

「うっかりミスで大損」を防げるのではないでしょうか。


《編者 スタッフ》



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不動産投資の健美家

低所得だと自己​資金の回収期間が遅く​なる理由

  • 2011年10月06日
  • 投稿者:taxkanae
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物件シミュレーションをしていて

気付いたことがあります。


例えば、不動産投資の指標で大切な、

「自己資金の回収期間」


これは、最初に出した自己資金が、

何年で回収できるか?

ということですが、

この期間が短いほど、

投資の速度が速くなります。


でも、低所得で税率が低い場合は、

高所得で税率が高い場合に比べて、

自己資金の回収期間が、

遅くなってしまうのです。


その理由は、2つあります。


まず1つ目ですが、

初年度は色々と取得費用が掛かり、

特に年度末に物件を購入するほど、

赤字になりやすくなります。


そうすると、給与所得のある方の場合、

給与所得と、不動産の赤字が合算され、

税金が還付されることになるのですが、

税率が低い人ほど、還付額が少なくなるんですね。


2つ目は、設備の減価償却を認識した場合です。

設備の減価償却を認識すると、

購入してから数年間、

不動産所得が赤字になる場合があります。


そうすると、先ほどと同じように、

初年度以降も税金の還付額が少なくなり、

その分、自己資金の回収が遅くなるんですね。


このように、人によって自己資金の回収期間も違えば、

設備の認識の仕方も変わります。


だから、事前に税金の勉強をすることが重要なんですね。

《編者 叶 温》



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