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お金を残す不動産投資ブログ

この不動産は安​い?

  • 2011年11月28日
  • 投稿者:taxkanae
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「この不動産は1億円です」と言われても、高いのか安いのか

どう判断されますか?

不動産は相対取引なので価額はあってないようなもの。

土地は昔から「一物四価」と言われる通り、4つの価額があります。

1.実勢価額

2.公示価額

3.相続税評価額

4.固定資産税評価額

1.実勢価額とは実際の取引の際の売買価額です。

2.公示価額とは国土交通省が発表している価額で、
  一般取引価額や固定資産税評価額の参考値に用いられるものです。

3.相続税評価額とは、国税庁によって発表される価額です。

4.固定資産税評価額は、市町村が固定資産税を課するための不動産価額です。

これら4つの価額はどれも異なった金額です。

大体の目安として、相続税評価額は公示価額の8割、

固定資産税評価額は公示価額の7割とされています。


目的に応じて、どの金額を用いるか変わってきます。


では、不動産投資の銀行融資で用いられる「積算価額」ですが、


これはどの価額のことをいうのでしょうか。


土地は「3.相続税評価額」を用いるようです。


ただし、金融機関や景気により、相続税評価額から引き上げたり、

反対に、相続税評価額に7割を掛けて評価したりと、対応はまちまちのようです。

それぞれの金融機関に固有の調整が行われるということのようです。


ただし、相続税評価額が高い方が融資が付きやすい!ということは言えるでしょう。

一方、建物については、『標準的な建築価額』を用いている金融機関が多いようです。

「新品の建物の積算価額=@標準的な建築価額×建物延床面積」

『標準的な建築価額』は建築構造・建築年数によって評価単価はまちまちですが、

 RCで15万円~25万円/平方メートル

 鉄骨で10万円~16万円/平方メートル

 木造で10万円~15万円/平方メートル

です。上記は国土交通省から出されている数字です。

そこから、築年数分の減価償却価額を差し引くと、

現時点の建物の積算評価額が算定されます。

「現時点の建物の積算価額=新品の積算価額-減価償却費の累計額」

ただし、金融機関によっては、法定耐用年数が47年にもかかわらず、

40年で評価される場合もありますので、ご注意ください。

【まとめ】

融資の際に銀行が評価する不動産の価額は・・・「積算価額」

「積算価額」とは・・・

 ・土地は「相続税評価額×土地面積」

 ・建物は「標準的な建築価額×延床面積-減価償却累計額」

これらが高い方が融資は受けやすい。

では積算価額を高い物件とはどういう物件なのでしょう?

 相続税評価額⇒立地のいいところ

 土地面積⇒広い方がよい

 標準的な建築価額⇒RCが高い(SRCはさらに高い)

 延べ床面積⇒広い方がよい

 減価償却累計額⇒築浅、耐用年数が長い(RCなど)方がよい

ということになります。

ただし、これらすべてを満たす物件はもちろん、取引価額も高くなります。

それだけ必要融資額も多くなります。

つまり、これらの要素が取引価額と比較して高い方が、融資はつきやすいということです。

《編者 スタッフ》


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年末調整って?

  • 2011年11月21日
  • 投稿者:taxkanae
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年末なると、給与明細の額が増えていて、

ちょっと得した気分になったことありませんか?


同僚に聞くと「年末調整分が入っていて・・・。」

とりあえず、年末になると何かの調整金としてお金が入ってくる。

では年末調整って何と何の調整なのでしょうか??

答えは、所得税と所得税の調整です!

どういうことかと言いますと、

「源泉所得税」って聞いたことありますよね?

毎月お給料からひかれる、いわゆる源泉徴収ですね。


私たちは、毎月税金を前払いしているのです。

ですが、あの源泉所得税の金額は結構曖昧なんですね。

源泉徴収で考慮されている所得控除は、

社会保険料控除・基礎控除・配偶者控除

・配偶者特別控除・扶養控除のみです。


ですから、「概算で前払いをした所得税額」と、

年末で決定した給与総額から算定した

「あるべき所得税額」との差額を年末に調整するのです。


お金が返ってくる理由、

それは「概算で前払いをした所得税額」の方が、

年末に計算した「あるべき所得税額」よりも多かったからです。


差が生じる理由は、扶養家族の変動、

生命保険料控除・社会保険料控除・住宅借入金控除

・小規模企業共済等掛金控除の発生、給与の増減などです。

さて、それでは、不動産を取得して、


奥さんに給料を支払っている場合、どうすればいいでしょうか。

社会保険料等控除後の給与等が8万8千円以上の場合、


毎月、奥さんの給与から所得税額を預かり、

翌月10日以内に税務署に支払わなくてはなりません。


年末になると、

改めて年間の給与から各種控除金額を差し引き、

「あるべき所得税」の金額を算定します。

そして、両者の差額を支払う又は還付

してもらう必要があります。

これを1月末までに行わなくてはなりません。


結構大変ですね。

しかし、お給料を払っている以上、

源泉徴収は義務ですし、

年末調整もやらなくてはなりません。

是非この機会に年末調整を勉強してみてください。


ちなみに、医療費控除は年末調整では考慮してくれないので、

自己負担額が10万円以上発生している方は、確定申告の時にお忘れなく!!


《編者 スタッフ》


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不動産投資の健美家

2日で税理士レ​ベルに引き上げます!≪予約受付中≫

  • 2011年11月21日
  • 投稿者:taxkanae
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今年の5月に神戸、そして9月に東京で

開催した丸2日間のセミナー

「不動産投資でお金を残す税金塾スペシャルセミナー」

を来年も開催しようと思っています。

予約はこちら ⇒ スペシャルセミナー予約

このセミナーでは、

「これから不動産投資を始めたい!」

又は、

「不動産投資を始めたけど、

 税金についてはよくわからない!」

と感じている個人の方を対象に、

「これだけは必ず知っておいてほしい!」

という内容をピックアップして、

2日で不動産投資の税金について、

一気に税理士レベルまで

引き上げることを目的としています。


スペシャルセミナーでは、

DVD収録や録音を行わず、

これまで税金塾で伝えてきた講義内容を基本に、

さらに深く、突っ込んだ内容で、

僕の持っている知識をすべてお伝えします!


さらに、通常のセミナーでは実施していない

参加者からの質問にも

時間が許す限り回答しますので、

講義中に疑問があれば、

すぐにその場で解決できます。


昨年、参加された方からも喜びの声を頂いています。


「以前より身に付けたかった税金の基本的な知識を

 2日間という短期間で教えていただいたのは助かりました。

 これまで、半信半疑で確定申告していましたが、

 来年からは自信をもってできそうです。

 また、物件売却までの出口シミュレーションが重要ということも

 一目瞭然で教えてもらったので目からウロコでした。」


「今回、2日間で12万円の高額なセミナーに初めて参加しました。

 しかしながら2日間、中身の濃いセミナーを受講させて頂き、

 セミナー代金を高いと感じさせない内容でした。」


「まさにこの世は、賢い人のためにすべてのシステムが

 できていることを再認識でき、

 ますます勉強に励む心構えができた。」


「消費税還付を期待してセミナーに参加しました。

 しかし、消費税還付がすでに遅しでした。

 しかし、今後ゼロではない事を知る事ができました。

 通常P/L、キャッシュフローの作成が

 コンパクトにまとめられていたので理解できました。

 それ以上に、10年後の家賃ダウンキャッシュフローは、

 未来のあるべき姿を写し出し、

 何をすべきかの課題である事を思った。

 現在と未来の比較として、今何をすべきか理解できた。」


「少人数で開催して頂けたので、

 講義途中でも、解らないこと等

 気楽に質問できたのが、とてもよかったです。

 また2日間という長時間、および1日目の懇親会で

 先生や参加者の方々のお話を伺えたこともよかったです。」


開催は、神戸、東京とも

それぞれ10名の予約が入り次第

スケジュールを決めて開催します。


あなたがが、2日間で税理士レベルの知識を

身に付けたいなら、是非、予約してくださいね。

予約をしても、日程が合わない場合は

もちろんキャンセルできます。

予約はこちら ⇒ スペシャルセミナー予約

《編者 叶 温》



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昔の経費は落​とせるの?

  • 2011年11月14日
  • 投稿者:taxkanae
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今まで不動産を所有していなかった方が不動産を取得すると

「開業」したことになります。


すると「不動産経営で必要な支出」は経費で落とすことができ、

節税をすることが可能です。


でもこの「不動産経営に必要な支出」、不動産を取得する前にも

発生していますよね?

例えば、物件の下見調査のための交通費、勉強会への参加費、

仲介会社へのお礼などなど。

物件取得前のこういった支出ももちろん、経費に落とすことができます。

ただし、これらの費用は、一旦「開業費」という資産に計上されます。

そして、いつでもどれだけでも取り崩す(経費に計上する)ことができるのです。


利益の出ない初年度(物件取得年度)は資産で置いておき、利益が出た年に

経費に落とすということも可能です。


建物などの減価償却と異なる点は、「いつでもどれだけでも」

落とせることです。

減価償却は、法人ではいつでも落とせますが、個人では決まった年に決まった額しか

経費に落とすことができません。

開業費はその点、個人でも、いつでも経費に落とすことができるのです!


不動産を購入される方は必ずそういった費用もメモし、

証憑と一緒に保管しておいてくださいね。

ただし、何年も前の費用を開業費(資産)として計上し、

開業してから経費に落とすということはできません。


では、どれくらい前までの費用なら大丈夫なのでしょうか?


特に決まりはありませんが、実務的には6カ月~1年程度のようです。

もちろん、開業するために要した費用であることが証明できれば

1年以上前の費用も可能なのでしょう。

ちなみによく似た名称で、「創立費」というものがあります。

これは、法人を設立した場合に、設立日までにかかった費用です。

これも「開業費」と同じように一度資産に計上され、

いつでもどれだけでも、経費に落とすことができます。


不動産取得は、契約に達するまで大変ですが、

こういった経費をちゃんとつけておくと、

取得後も税金に困らなくて済みますね。


《編者 スタッフ》


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とっておきの節​税対策!

  • 2011年11月14日
  • 投稿者:taxkanae
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以前から、年末になっていく11月は、

納税予測をすることが大切ですよ、

とお伝えしていますが、

融資対策のために、利益は出したいけど、

節税はしたいという人のために、

とっておきの節税対策があります。


その節税対策とは、

「小規模企業共済」。


これは、個人事業主や、

中小企業の役員のために、

国が運営している、積立制の退職金制度です。


掛け金は、月額1,000円から70,000円まで、

選ぶことができます。


これを掛けると、なぜ利益を残して、

税金を減らせるのか?

と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、

この掛け金は、全額「所得控除」になるからなんです。


要は社会保険の支払いと同じ扱いです。


でも、個人で物件をお持ちの、

サラリーマン大家さんは掛けることができません。


しかし、サラリーマン大家さんでも、

法人を設立して、その役員としての立場なら、

掛けることができます。


専業大家さんは何の問題もなく掛けられます。


そして、とっておきの節税対策ですが、

これを12月末までに、年払いにします。

すると、最大で、

 7万円×12カ月=84万円

の所得控除が可能となります。

これは、大きいですよ。


みなさんが、利益を残したいけど、

節税はしたいなら、

是非検討してみてくださいね。

《編者 叶 温》



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法人化メリット​(赤字の繰越控除)

  • 2011年11月07日
  • 投稿者:taxkanae
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今回は「欠損金(純損失)の繰越控除」についてご説明します。

欠損金(純損失)の繰越控除とは、

ある年に赤字が生じた場合、

将来の黒字と相殺することができる制度です。

例えば

1年目で100万円の赤字が発生し、2年目で300万円の黒字が発生した場合

1年目の法人税(所得税)はもちろん0、

2年目の法人税(所得税)は課税所得300に対して税金がかかってきます。

しかし、この繰越控除の制度を利用すると、1年目のマイナス100を

充当することができ、2年目の課税所得が200となります。

仮に税率が30%とすると2年目の法人税(所得税)は、

繰越控除の制度を利用しなかった場合、300×30%=90万円

利用した場合、(300-100)×30%=60万円

と、30万円の節税になります。


ここで、法人化メリット、つまり個人との違いですが、

個人の場合、欠損金の繰越可能期間はわずか3年です。


一方、法人の場合、繰越可能期間は7年

(資本金1億円以上の会社は9年)です。


7年もいらないよ!とお考えの方!

不動産は良くも悪くも安定してしまいます。

一度赤字になってしまえばそこから黒字にするためには

立ち退き、リフォームを行い、家賃引き上げ、入居促進など

地道に行っていくことが必要です。


そう考えると過去の赤字を解消するには7年は長くはない

のではないでしょうか。


むしろ、3年しか繰り越せない場合には、やっと黒字に転換したという時に

繰り越せる欠損金(純損失)がなくなってしまうなんてことにも。


法人化することで、赤字を繰り越し、将来の黒字が発生した時の

所得とぶつけ、節税が可能です!

《編者 スタッフ》


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