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お金を残す不動産投資ブログ

減価償却​で節税を!

  • 2012年01月30日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産所得は以下のように算定します。

不動産所得=「賃貸収入等」-「必要経費」

この必要経費の中に「減価償却費」というものがあります。

これは、建物などの1年間の目減り額のようなものです。

通常の経費、例えば管理費や水道光熱費はお金がでていきますが

減価償却費はお金が出ていきません。

お金が出ていかないのに、経費にできる(税金が安くなる)ので

上手に利用すれば、資金繰りが大変有利になります。


では、この「減価償却費」はいくら計上したらよいのでしょうか。

算定方法は2つあります。

それが「定額法」と「定率法」です。

では、どちらを選択すべきなのでしょうか。


例えば1億円の建物を10年で減価償却するとします。

(定額法の場合)
 1億円×0.1=10百万円

(定率法の場合)
 1億円×0.25=25百万円

取得間もない時期は、「定率法」の方が

減価償却費の金額が大きくなります。

ですので、定率法を選択することで経費を多く計上し

結果、節税になります。。。。


本当でしょうか??


確かに、物件取得間もない時は資金不足になりがちですので

定率法を採用することで

しばらくは税金を払わなくて済んだりもします。

しかし!トータルで見ると経費に計上できる金額は

定額法でも定率法でも1億円です。

つまり、いつ1億円を経費として落としていくか

タイミングの問題なのです。

と、いうことは税率が高い年に減価償却費が大きい方が

トータルでは節税効果は大きいということになります。


近々、退職をお考えの方は

給与所得のある間に経費を多く計上した方が節税になります。

つまり、定率法の方が節税になる可能性が高いといえます。


一方、退職はまだまだ先の話という方で

これから物件をまだまだ購入されるのであれば

不動産所得で儲かりだす頃に

経費を多く計上した方が節税になります。

よって、定額法の方が節税になる可能性が高いといえます。

もちろん、他にも売却のタイミング等

検討する事項はたくさんありますが

ご自身はどちらが有利なのか

確定申告までに一度検討されてはいかがでしょう。

なお、個人は原則「定額法」ですので

「定率法」を採用する場合は

届出を確定申告期限までに提出する必要があります。


《編者 スタッフ》


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持ち家を​賃貸に出すときに気を​付けること

  • 2012年01月30日
  • 投稿者:taxkanae
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過去に戸建てやマンションなど、

自分が住むための住宅を、

住宅ローンを組んで購入したけど、

今はその住宅を賃貸に出している場合に

注意することがあります。


住宅ローンは、要件を満たせば、

みなさんもご存じの住宅ローン控除という

税金の特例を受けることができます。


しかし、要件の一つに、

「適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。」

という文言があるんです!


したがって、年末時点でそこに住んでいなければ、

住宅ローン控除を受けることはできないんですね。


例えば、平成23年12月15日に引越しをすると、

住宅ローン控除を受けることはできませんが、

1カ月後の平成24年1月15日に引越しなら、

平成23年度分は、

住宅ローン控除を受けることができます。


住宅ローン控除は、残債の額によって

かなり大きい場合もありますので、

あなたのお住まいを賃貸に出そうと考えているなら、

しっかりと覚えておいてくださいね。

《編者 叶 温》


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確定申告​をした方がよい人とは​?

  • 2012年01月23日
  • 投稿者:taxkanae
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普段サラリーマンをしていると

確定申告をあまり意識しない方もいらっしゃると思います。

給与所得のみの方であれば基本的には

「年末調整」をすることで、確定申告をする必要がないからです。

では、どのような方が確定申告を行わないといけないのでしょうか。

1.給与収入(額面)が2000万円超の方

2.給与所得と退職所得以外の所得が20万円超の方

3.2か所以上から給与を受けている方は、

  主たる給与以外の給与収入と2の合計が20万円超の場合

等です。

ですので、副収入がある方は、その所得が20万円を超えてくると

確定申告をする必要が出てきますので、ご注意くださいね。

ただし、株式等の運用については、源泉徴収のみで

確定申告をしなくてもよい制度があります。

と、ここまでは「確定申告をしなくてはならない人」を紹介しましたが

確定申告は誰でも行うことができます。


では、「確定申告をした方がよい人」はどのような人なのでしょうか。


1.給与所得、退職所得以外の所得がマイナスの方

2.医療費が10万円以上かかった方

3.災害・盗難・横領等に合われた方

4.勤労学生に該当する方

5.一定の寄付金を支出した方

一定の寄付金とは例えば

 ・指定期間内に「著しい被害が発生した地方公共団体(※)」に対して直接寄附した義援金等

 ・日本赤十字社の「東日本大震災義援金」口座へ直接寄附した義援金

 ・社会福祉法人中央共同募金会の「東日本大震災義援金」

等です。

(※)青森県、岩手県、宮城県、福島県、茨城県、栃木県、千葉県の各県(県内の市町村も含みます。)

   長野県栄村、新潟県十日町市、新潟県津南町、埼玉県加須市(旧大利根町の区域、旧北川辺町の区域)

   埼玉県久喜市、東京都板橋区が該当します。

前年は多くの方が東日本大震災に被災され、

また被災地へ義援金等を寄付されたと思います。


上記1~5に該当する方は、一度確定申告をご検討されはいかがでしょうか。

《編者 スタッフ》


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不動産経​営の帳簿は1日5分で​できる!

  • 2012年01月23日
  • 投稿者:taxkanae
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1月21日(土)のセミナーでは、

会計ソフトを使った帳簿の付け方を実演しましたが、

不動産経営の規模が“事業的規模”でない場合は、

青色申告の特別控除は65万円ではなく、

10万円だけとなってしまいますので、

会計ソフトで付ける必要性は少なくなります。


もちろん、あなたが、

「自分の不動産経営の業績をしっかりみたい!」

「将来は事業的規模を目指す!」

と思っているなら、会計ソフトを使うのがベストです。


では、まだ事業的規模でない方は、

どうやって帳簿を付けるのが効率がいいのでしょう?


効率的で簡単な帳簿を付けるためには、

まず、帳簿の元となる次の4点セットを揃えることから始まります。


1、通帳

2、管理会社からの明細表

3、借入金の返済明細

4、経費帳


1、2、3はもう手元にあるものなので、

あなたの手間が必要なのは、4の経費帳だけです。


この経費帳も、不動産経営の支出は、

それほど量が多いものではないので、

1日5分もあればできてしまいます。


そして、月初に1~4を集計すれば終了です。


《編者 叶 温》


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交際費は​いくら経費に落とせる​のか!

  • 2012年01月16日
  • 投稿者:taxkanae
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個人の場合

交際費は「全額」経費として落とすことができます。


一方、法人の場合(資本金1億円以下の中小法人)

交際費は「一部のみ」損金(経費)として落とすことができます。

「一部のみ」とは、交際費が600万円/年までであれば

支払った交際費の90%は損金(経費)として落とすことができます。

つまり、10%部分は落とすことができません。

不動産投資のみを行っている方であれば

600万円もの交際費を一年で使う方は稀だと思いますので

個人は「全額」、法人は「90%」と考えてください。


月5万円(年間60万円)の交際費が発生した場合で比較してみましょう。

個人:60万円×100%=60万円

法人:60万円× 90%=54万円


これらの金額を経費として落とすことができます

つまり、所得を少なくすることができます。


では、「節税金額」はどれだけ変わるのでしょうか?

個人:60万円×税率(最高50%)=30万円

法人:54万円×税率(約40%)=21.6万円


個人の方が8.4万円も多く節税できる!!

それでは法人の方が損なのでしょうか??

「節税金額」の響きに惑わされそうになりますが

両者の差の主な原因は税率です。

個人の税率の方が法人の税率よりも高いために

節税効果が個人の方が高くなっているのです。


そもそも、とられている税金が

個人の方が高いということですよね。

但し、税率の高い個人の方ほど節税対策によって

大幅な効果が得られる。ということは言えそうですね。

《編者 スタッフ》


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1月なの​に来年の税金を計算す​る方法!

  • 2012年01月16日
  • 投稿者:taxkanae
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今年も始まったばかりですが、

僕は既に今年、平成24年12月末の

不動産所得の利益が、だいたいわかっています。


今年の利益がわかっているということは、

来年の税金もいくらぐらいになるかもわかっています。


なぜかというと、会計ソフトを使って

もう支払いが分かっている経費は

仕訳を入れ込んでいて、

家賃も入ってくる金額の目標額を

入れ込んでいるからです。


こうすると、今年の12月末の予想利益に加えて、

12月末の現預金の残高までわかります。


後は実績が出た後に、

その金額を修正していきます。


もちろん、途中で思わぬ修繕が発生したり、

新しい物件を買ったり、

今持っている物件を売ったりと、

突発的なことが起これば、

数字は変わってきます。


しかし、不動産の利益は、

他の商売と比べて、

収入も経費も安定しているので、

利益の予想はとってもしやすいんですね。


僕はマニアなので、

家計簿も会計ソフトでつけています。(笑)


会計ソフトが使えると、

青色申告特別控除65万円がGETでき、

さらに、将来の数字まで読めるようになります。


来週21日(土)のセミナーでは、

学生時代に会計士に合格した

叶税理士事務所の塩田が、

会計ソフトを使って帳簿をつける方法を、

実演でお伝えします!


今年から会計ソフトを使って、

帳簿をつける方法をマスターしたいなら、

是非ご参加くださいね!


《編者 叶 温》


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滞納はダ​ブルパンチ!

  • 2012年01月10日
  • 投稿者:taxkanae
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いよいよ年も明けて、

個人で不動産を運営されている方は、

平成23年度の帳簿を整理する時期になりましたね。


整理をしていて悩ましいのが、

滞納をしている入居者の賃料です。


みなさんとしては、お金が入ってきていないので、

収入として計上したくないですよね。


でも税法上では、この滞納されている賃料も

収入として計上しなくてはいけません!


1ヵ月分であろうが、3ヵ月分であろうが、

その入居者から賃料をいただく権利がある限り、

収入に計上しなければいけないんです。


お金が入ってこない上に、

税金まで掛けられてしまう!


まさに滞納は、不動産経営のキャッシュフローにとって、

ダブルパンチなんですね。


こんなダブルパンチの滞納、

できれば、極力減らしたい!


そんな滞納の予防策と対処法を、

1月21日(土)のセミナーではお伝えいたします!


講師は、全国賃貸住宅新聞でコラムを連載していて、

滞納処理のプロフェッショナルでもある

司法書士の太田垣先生です。


滞納を減らして、キャッシュフローを向上させたい方は、

是非、ご参加くださいね。


《編者 叶 温》


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資金繰り​の盲点、不動産取得税

  • 2012年01月05日
  • 投稿者:taxkanae
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住宅を購入すると軽減措置で不動産取得税は殆どかかりませんが

収益不動産となると決して無視できない金額になります。


平成24年3月31日までに物件を取得した場合には

土地は 固定資産税評価額×1/2×3%

建物は 固定資産税評価額×3%


土地5000万円、建物5000万円とすると

合計で225万円(土地75万円、建物150万円)にもなります。

しかも、これだけの出費が、物件取得後すぐには来ず、

数ヶ月たってから請求が来るのです。

不動産取得税が必要なことを忘れる人はいないでしょうが、

物件取得後は、満室にするために広告宣伝費がかかったり、

逆に空室が発生したり、想定外に資金が不足するかもしれません。

そうなった場合には不動産取得税の支払いのために追加融資なんてことにも。


しかし! 資金繰りが楽になるかもしれません。


分割で支払うことができる可能性があります。

不動産取得税の支払先は都道府県ですので

各都道府県で対応が異なる可能性がありますが

実際に分納をされている方もいらっしゃいます。


もし資金繰りがうまくいっていない方は

一度、都道府県に問い合わせてみてくださいね。


《編者 スタッフ》


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