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消費税還​付はまだできるの? ​いくらで指値をすれば​いいの?

  • 2012年02月27日
  • 投稿者:taxkanae
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<不動産投資でお金を残す税金塾 セミナー 2012.3.24(土) 大阪>

【第1部】 自己資金を取り戻せ! まだできる消費税還付のテクニック!

 消費税法が改正された平成22年以降

 消費税還付はもうできなくなってしまったのでしょうか?


 実はまだ消費税還付ができる方法があるのです!!


 しかし、今、消費税還付を成功させるためには

 かなりのテクニックが必要になっています。

 「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.41では

 不動産投資専門税理士の叶が、

 改正後の今でもできる消費税還付のテクニックについてお伝えします!

 セミナーに参加すれば

 これから物件を買った時の自己資金を早く回収できるかもしれませんよ!

 まだできる消費税還付のテクニックについて知りたい方は

 すぐにお申し込みください!


【第2部】初心者でもできる!25%引きの指値をして物件を割安に取得する方法

 「指値をしているが、全然物件が買えない」

 「指値をどのくらいで入れたらいいかわからない」

 と悩んでいませんか?

 実は、メガバンクの融資査定法と

 現役不動産鑑定士の価格判定ノウハウをフル活用すれば、

 売主に納得してもらいながら、指値をして、

 都会の優良物件を25%引きで割安に取得する方法があります。

 「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.42では、

 メガバンク出身の現役不動産鑑定士である

 “不動産投資のプロ”長岐隆弘先生に、

 「高確率で落とせる指値の入れ方」

 の全てを公開して頂きます。

 セミナーに参加すれば、優良物件を格安で手に入れられるかもしれませんよ!

 プロが使う指値の方法を知りたい方は、すぐにお申込み下さい!

 (開催概要)

  日  時:平成24年3月24日(土)

  受付開始:13:30~

  セミナー:14:00~17:30

  講  師:Vol.41 叶税理士事務所 叶 温
       Vol.42 ながき鑑定 代表 長岐 隆弘

  懇親会 :18:00?(梅田近辺の予定)

  会  場:株式会社 日本住宅流通 大阪本店
       大阪市北区梅田1丁目1番3-800号(大阪駅前第3ビル7階)

  定  員:20名(定員になり次第、締め切りとなります。)

  参加費用:10,500円(一般)
       5,250円(税金塾会員・顧問先)
       3,500円 別途(懇親会)

※その他、セミナー参加者には5万円はくだらない豪華特典をプレゼント!!


 詳細はこちら ⇒<不動産投資でお金を残す税金塾Vol.41,Vol.42>

《編者 スタッフ》


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消費税還​付はまだできるのか?

  • 2012年02月27日
  • 投稿者:taxkanae
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あなたは“消費税還付”というものをご存知でしょうか?


数年前までこの消費税還付という言葉は、

不動産投資家の世界で、

とても知られている言葉でした。


知らない方のために、消費税還付を簡単に説明します。


物件を購入すると、普通は土地と建物を購入することになります。

土地には消費税は掛かりませんが、

建物には消費税が掛かっています。

5千万円の建物であれば、250万円の消費税です。


そして、あるスキームを使うと、

この250万円が、あなたの手元に戻ってくるのです!!


こんなに大きな金額が戻ってくれば、

約4カ月後に通知がくる、

不動産取得税も楽々払えますし、

その結果、自己資金の回収も早くなります。


何を隠そう、

僕自身も今持っているマンションやビルを購入する時に、

消費税還付を受けています!


不動産投資家にとっては、

非常に嬉しいこの消費税還付ですが、

実は平成22年に消費税法の改正があり、

簡単にはできなくなってしまいました。


しかし、しっかりと事前準備をして、

僕がお伝えするテクニックを使えば、

簡単ではないですが、

まだまだ、消費税還付をすることができるのです!!


3月24日(土)の税金塾セミナーでは、

今でもできる消費税還付のテクニックについて、

わかりやすくお伝えします!


成功すれば数百万円のお金が戻ってくる

この消費税還付のテクニックをマスターして、

不動産投資で少しでも早く

成功に近づけるようになってくださいね!


《編者 叶 温》


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売却のタ​イミングはいつ?

  • 2012年02月20日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資に限らず、何でもそうですが

「安く買って、高く売る」

当然ですよね。

しかし、高く売っても半分税金で持って行かれてしまったら

折角頑張ったのに、がっかりですよね。


そうならないためにも、出来る限り税金のかからない「タイミング」で

売却するようにしましょう!!


売却時の税率ですが、個人と法人で異なります。

個人であれば、不動産の「保有期間」で税率が変わってきます。

 短期(保有期間=5年以内)は39%

 長期(保有期間=5年超 )は20%

保有期間が5年と6年では倍近くも税率が変わるんですね!


一方、法人は個人のように不動産の「保有期間」では税率は変わりません。
 ただし、「所得の大きさ」によって税率が変わります。

 例えば、「法人税」

 中小企業(資本金一億円以内)であれば、所得が800万円までは18%

所得が800万円超であれば30%となります。

 「事業税」では、所得が400万円以下と400万円から800万円

 そして、800万円超で税率が変わります。

このように、どの年度で売却するかによって、売却金額が同じでも

手元に残るキャッシュが異なってきます。

ですので、売却金額だけに注目せず、税率も考慮しながら、

売却されてはいかがでしょうか。

あと数カ月で6年目に突入される個人の方であれば、

少し値引きしてでも6年目に売却された方が結果的には

手元資金は多く残ることになるのではないでしょうか。


《編者 スタッフ》


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油断する​と会社にバレるかも!​?

  • 2012年02月17日
  • 投稿者:taxkanae
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いよいよ確定申告の受付がはじまりましたね。


もしあなたが、会社に黙って不動産投資をしていたら、

確定申告の仕方によっては、

会社に不動産投資をしていることが、

バレてしまう可能性もあります。


確定申告書には、第一表、第二表があるのですが、

第二表の右下に、住民税の覧があります。


この覧には、会社に住民税全額を徴収してもらう、

「特別徴収」のチェックボックスと、

不動産所得に対する住民税は、自分で納付する、

「普通徴収」のチェックボックスがあります。


会社に不動産投資をしていることがバレたくない人は、

「普通徴収」にチェックを入れる必要があります。


しかし、この「普通徴収」にチェックを入れても、

会社にバレる可能性があるのです!


それは、昨年の不動産所得がマイナスになっている場合です。


特に、昨年に物件を購入している場合は、

登録免許税や、不動産取得税などの経費が多くなっていますので、

不動産所得がマイナスになる可能性が高いです。


そうすると、給与所得と合算されてしまうため、

同じ会社の、同じぐらいの年収の人よりも、

住民税の金額が少なくなってしまうんですね。


この場合は、カンのいい経理担当者に聞かれたときに備えて、

しっかりと理由を考えておかないといけません。

《編者 叶 温》


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土地と建​物の金額はいくらにす​べきか

  • 2012年02月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産の取引金額には土地と建物の金額が含まれます。


売買契約書に取引金額の内訳(建物と土地)の記載がない場合には

固定資産税評価額の割合など

合理的な基準で算定することがあります。

しかし!!これはあくまでも

「売買契約書に取引金額の内訳(建物と土地)の記載がない場合」です。

つまり、売買契約書の建物金額と土地金額を記載してしまえば

内訳金額を自由に決めることができます。

(もちろん、常識の範囲内ですが)

では、土地と建物はどちらが高い方がいいのでしょうか。

結論から言うと、人によって異なります!!

例えば、給与所得のみの方で

給与収入が約300万円~約1200万円の方であれば

「買う時は、建物の金額を高く」

「売る時は、土地の金額を高く」

です!


<買う時>

1.建物金額を高くすることで、減価償却費を多く計上できるため

物件保有時のキャッシュフローが有利になります。

2.また、建物には消費税がかかっているため

消費税還付ができる可能性もあります。

3.さらに、個人で不動産所得がマイナスの場合には

そのマイナスを給与所得などと相殺することができますが

借入金利子のうち、土地等の取得にかかる部分は

相殺対象とならないのですが、建物金額を高くすることで

「土地等の取得にかかる部分」が小さくなります。


つまり、買う時は建物金額が高い方がメリット多いといえます。

<売る時>
あなたが課税事業者であれば

売る時には建物の売却代金にかかる消費税を

別途、納めなくてはなりません。

土地の金額を高くすることで

別途支払う消費税を抑えることができます。

<5年以内に売却を想定している人が、買う時>

減価償却費を多く計上するということは

それだけ建物価額を減少させているということです。

結果的に、売却時の利益が多くなります。


取得から5年以内に売却をお考えの方であれば

売却時の税率が高いため、売却益をあまりださない方が節税になります。

そのためには、減価償却費を抑えましょう!!

→→→減価償却費の詳細はこちら←←←


つまり、土地の金額を高くして購入する方が有利といえるでしょう。


買ってから考えていては節税の幅が小さくなってしまいます。

必ず物件購入前に節税対策を考えておきましょう!!


《編者 スタッフ》


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寄付金を​忘れずに!

  • 2012年02月13日
  • 投稿者:taxkanae
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平成23年3月11日に東日本大震災が起こりました。

そして、あなたも震災復興として、

寄付をしているかもしれません。


このような寄付は、

所得控除の対象となる可能性があります。


個人の所得税には「寄付金控除」というものがあり、

・その年に支出した特定寄附金の額の合計額

・その年の総所得金額等の40%相当額

のいずれか低い金額から2千円を引いた額が

寄附金控除として所得から引くことが出来ます。


ただし、寄付をする相手が決められています。

その相手は国税庁のホームページで確認できます。

国税庁ホームページ

代表的な日本赤十字社などはOKですが、

Yahoo基金など、物品を購入する形のものは

対象となりません。


あなたが昨年、寄付をしているなら、

相手先を確かめて、控除証明書を確認し、

確定申告書に入れることを

忘れないようにしてくださいね。

《編者 叶 温》


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資金があ​まりない方の物件購入

  • 2012年02月06日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の良し悪しは人によって違います。

それは目的、余剰資金、年齢など様々な要素が関わってきます。


多くの顧問先様(不動産投資家)を見てきて思うことは

ある人にとって最良の物件は

必ずしも他の人にとって最良とは限らないということです。


例えば、都会の10階建てのマンション等を好んで買われる方もいれば

立地は悪くても、エレベーターがなく

経費を抑えて、キャッシュフローの残りやすい物件を

好まれる方もいらっしゃいます。


では、資金のあまりない私の様な方にとってはどのような物件がよいのでしょうか。

それは、「とにかく、融資が付きやすいこと!!」これにつきます。

融資がつかないと不動産は買えませんからね。

「融資が付きやすい=積算価額が高い」ということです。

ただし、ここで必ず陥るジレンマが

「積算価額が高い ⇒ 固定資産税が高い」です。

融資は必要ですが、固定資産税が高いと

購入後のキャッシュフローが残りにくく

結果的に何をしているのか分からなくなります。

そこで、もう一つ頭をひねります。

固定資産税は建物と土地(200平方メートル以下の住宅用土地)で

その算定方法が異なります。


建物:固定資産税評価額×1.4%(固定資産税)
固定資産税評価額×0.3%(都市計画税)


土地:固定資産税評価額×1/6×1.4%(固定資産税)
固定資産税評価額×1/3×0.3%(都市計画税)


となり、「土地」の方が優遇されているのです。

つまり、

「土地」の固定資産税評価額は高い

「建物」の固定資産税評価額はあまり高くない

という物件が融資が付きやすいわりに

経費(固定資産税)が抑えられるということになります。


ですので、私は「土地」の固定資産税評価額が高い物件を探そうと思います。


今まで「田舎」の方に目を向けていましたが

実は勝機は「都会」にあるのかもしれません。


《編者 スタッフ》


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申告期限​に間に合わなかったら​、青色申告特別控除は​どうなる?

  • 2012年02月06日
  • 投稿者:taxkanae
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先週1月28日(土)に、星島さんの主催する岡山大家塾で、

「大家さんのための青色申告と必要経費108問答!」

というタイトルで、青色申告と必要経費について

お話しさせて頂きました。


約2時間、クイズ形式で108問を出題。

基本的に思えることでも、

少し深くなると、なかなか正解が出にくくなります。


例えば、こんな問題。


「事業的規模の不動産所得で

 申告期限に間に合わなかったら

 青色申告特別控除は65万円取れるか?」


この答え、わかります?


答えは、

「10万円しか取れない!」

です。

65万円控除は、

申告期限に間に合うことが、

要件となっているんですね。


それでは、こんな問題。


「一棟物件を所有している際の

 修繕積立金は経費にできるか?」


どうでしょう?


区分所有の場合、

修繕積立金は還ってこないので、

経費にできますが、

一棟物件は、自分で積み立てているだけなので、

経費にはできません。

最後にもう一つ。


「個人の不動産所得

 倒産防止共済の掛け金は、

 必要経費になるか?」


こちらは、今週2月11日(土・祝)の、

大家さん学びの会(R)関西の勉強会で、

回答します。


勉強会では参加者の皆様に、

煩悩と同じ数の108問のクイズに

答えていただきます。


正解の多かった上位3名には、

賞品もご用意してありますので、

青色申告と必要経費について、楽しく勉強したいなら、

是非ご参加くださいね!

1回だけ、ゲスト参加もできるようになりました!

《編者 叶 温》


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