資金があまりない方の物件購入
2012年02月06日 09:11
物件の良し悪しは人によって違います。
それは目的、余剰資金、年齢など様々な要素が関わってきます。
多くの顧問先様（不動産投資家）を見てきて思うことは
ある人にとって最良の物件は
必ずしも他の人にとって最良とは限らないということです。
例えば、都会の10階建てのマンション等を好んで買われる方もいれば
立地は悪くても、エレベーターがなく
経費を抑えて、キャッシュフローの残りやすい物件を
好まれる方もいらっしゃいます。
では、資金のあまりない私の様な方にとってはどのような物件がよいのでしょうか。
それは、「とにかく、融資が付きやすいこと！！」これにつきます。
融資がつかないと不動産は買えませんからね。
「融資が付きやすい＝積算価額が高い」ということです。
ただし、ここで必ず陥るジレンマが
「積算価額が高い ⇒ 固定資産税が高い」です。
融資は必要ですが、固定資産税が高いと
購入後のキャッシュフローが残りにくく
結果的に何をしているのか分からなくなります。
そこで、もう一つ頭をひねります。
固定資産税は建物と土地(200平方メートル以下の住宅用土地）で
その算定方法が異なります。
建物：固定資産税評価額×1.4%(固定資産税）
固定資産税評価額×0.3%(都市計画税）
土地：固定資産税評価額×1/6×1.4%(固定資産税）
固定資産税評価額×1/3×0.3%(都市計画税）
となり、「土地」の方が優遇されているのです。
つまり、
「土地」の固定資産税評価額は高い
「建物」の固定資産税評価額はあまり高くない
という物件が融資が付きやすいわりに
経費（固定資産税）が抑えられるということになります。
ですので、私は「土地」の固定資産税評価額が高い物件を探そうと思います。
今まで「田舎」の方に目を向けていましたが
実は勝機は「都会」にあるのかもしれません。
《編者 塩田雅人》
