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お金を残す不動産投資ブログ

物件購入​前でなければ消費税還​付ができない理由

  • 2012年03月30日
  • 投稿者:taxkanae
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まず、消費税還付ができると、どうなるかといいますと、

建物などに掛かる消費税が還ってくるので、

資金が早く回収できます。


仮に建物の金額が1億500万円とすると、

うまくいけば、消費税分の500万円が還ってきます!


500万円は大きいですよね。


でも、この消費税還付を成功させるためには、

・物件を購入する前

・物件を建築する前

からの周到な事前準備が必要です。


その理由の一つが、消費税の届出書です。


消費税還付を成功させるためには、

消費税の課税事業者でなければならないのですが、

課税事業者になるためには、

基本的には、届出書を物件を購入する前に

出さなければいけないのです。


僕のところには、物件購入後に

相談に来られる方が多いのですが、

購入後だと間に合わないんですね。


また、新規法人で消費税還付を狙う場合は、

法人の設立日などが影響してくるので、

法人の設立前段階から相談してもらわなければ、

なかなか還付を成功させることは難しいんですね。


《編者 叶 温》


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消費税還付&指値セミナー 終了!

  • 2012年03月27日
  • 投稿者:taxkanae
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3月24日(土)に、3ヵ月ぶりとなる税金塾セミナーを開催しました!

今回のテーマは、次の2つ。

「自己資金を取り戻せ!
 まだできる消費税還付のテクニック! 」

そして、神奈川から、不動産鑑定士の長岐先生をお呼びして、

「~メガバンク出身の現役不動産鑑定士が教える~
 初心者でもできる!
 25%引きの指値をして物件を割安に取得する方法 」

長岐先生は2月に僕と同じぱる出版さんから、著書を出されたばかりということで、

セミナーは満員御礼でした!


まずは、僕のセミナーです。

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なかなか難しい内容でしたが、参加者の皆様から次のような感想を頂きました。

「知識は大切だと思いました。」

「長期的な戦略を立てることが、消費税還付だけでなく、

 不動産投資性向の常識だと、改めて理解できた。」

「非常に難しいテーマでしたが、ていねいに説明して下さり、理解しやすかったです。」

「一言、難しい!!そして、勉強不足で今の物件に適用できなかったことがくやしい!!」

「還付は難しいが挑戦できるならやりたい。」

「消費税還付について規制が入っているにもかかわらず、

スキームを打ち出す点がすごいと感じました。」

「具体的、実践的でよかった。叶先生の語り口がわかり易かった。」

「消費時還付は準備期間が必要とよく理解できた。」

「消費時還付の方法が、やり方次第でまだ方法がある事がわかった。」

「事前の相談が大切だと思いました。」

「消費税還付のスキームについてよく理解できました。目からうろこです。」


この他にもたくさんの感想を頂きましたが、

概ね好評だったようでよかったです。


僕に続いて、長岐先生のセミナーです。

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こちらも、次のような感想を頂きました。

「ラストのポイント(売り主への打診)が非常に感銘を受けました。」

「指値をテクニックで導き出す方法を、今後利用したいと感じました。」

「とても易しく、わかりやすかったです。」

「2つのアプローチで低い方を示す。これは納得。」

「物件購入の方法で購入価格がないだけに、指標として理解できたので活用したい。」

「指値の金額の根拠付けの理論的根拠付けが解かり大変良かった。」


こちらも、とても好評でした。


セミナー後は懇親会で盛り上がりました。


参加された皆様、ありがとうございました!

税率変更​前の今だからこそでき​る節税対策(法人)

  • 2012年03月26日
  • 投稿者:taxkanae
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ご存知の方も多いかとは思いますが、

平成24年4月1日以後開始事業年度から法人税率が変更されます。

「30%⇒28.05%」

中小企業は800万円以下の所得に対して

「18%⇒16.5%」

税率が変わるということは、当たり前ですが、納める税額も変わります。

これを裏返せば、同じ経費を払っても

改正前と改正後では節税額が異なってきます。


とはいっても、経費は発生した時に計上しなければならないので

計上の月を操作することは不可能。。。。。


実はあるんです!!


合法的に、経費計上の月を操作する方法が。


「倒産防止共済」

お聞きになったことはありますでしょうか。

独立行政法人が行っている制度なのですが、

中小企業が連鎖倒産や経営難に陥ることを防止するための共済制度です。

ここへの掛金は全額経費となります。

また、これは積立なので40か月経てば、全額が解約返戻金として

返金してもらうことも可能です。

返戻金は収益となりますが、税率が低い時に収益となれば

税額も少なくなります。


さて、ではいったいいくら節税可能なのでしょうか。

掛金は月額20万円まで可能で、1年分を前納した場合には

1年分の掛金を全額経費とすることができます。

つまり、節税額は

20万円/月 × 12カ月 × 税率 = 節税額

となります。


税率が約41%(住民税や事業税を含めて)とすると、984,000円が節税になります。

しかし、これが税率変更後となると

税率は約38%(住民税や事業税を含めて)となり、912,000円が節税になります。

つまり、当事業年度内の翌事業年度以降の支払かで

税金が72,000円も異なってきます。


法人をお持ちの方は、ぜひご検討を!!


《編者 スタッフ》


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法人の設​立日はいつ?

  • 2012年03月19日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立する際

登記申請書、定款、個人の印鑑証明書等を

登記所へ持っていき、登記申請を行います。

この「登記申請日」が「会社の設立日」となります。


この会社の設立日の違いによって、若干ですが

支払う税金が異なってきます。

法人の支払う税金には、「住民税の均等割り」というものがあります。

この均等割りは、会社の所得(利益のようなもの)ではなく、

『規模』によって支払う税金です。

つまり、赤字であっても支払わなくてはならないのです。

この均等割り、一年目は月割計算するんですね。

例えば、事業年度が4月1日から3月31日の法人の場合

6月1日設立ですと、10ヵ月分(6月1日から3月31日まで)

7月1日設立ですと、 9ヵ月分(7月1日から3月31日まで)

を支払うことになります。


ここまでは、よく知られていることですが、意外と知らないのが、


「6月2日設立であれば??」


この場合は、9ヵ月分になります!!


設立日を1日遅らせるだけで、わずかながらですが節税になります。

ちなみに、均等割りは年間で最小規模の会社で7万円。

節税額は7万円×1/12=約5,800円です。


法人設立時は少しでも節約したいもの。

ご検討下さいね。


《編者 スタッフ》


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法人化メ​リット(社宅)

  • 2012年03月12日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化には様々なメリットがありますが

今回は「社宅」を利用した節税方法をご紹介します。


A)個人で家賃を支払った場合

B)法人で家賃を支払い、その一部を個人から法人が受け取る場合

では、残るお金はBの方が多くなります。


具体例で見てみましょう。

家賃10万円/月、法人税率40%とします。

A)全額個人から支払う場合(120万円)
 【個人】10万円×12ヵ月=120万円
 【法人】0円
 【合計】120万円+0円=120万円

B)半分を社宅料として個人が法人に支払う場合(96万円)
 【個人】5万円×12ヵ月=60万円
 【法人】(10万円-5万円)×12ヵ月=60万円
     節税額 60万円×40%=24万円
 【合計】60万円+60万円-24万円=96万円

差額 (A)-(B)=24万円


お分かりいただけますでしょうか。

年間で24万円もお金が残るわけです。

では、全額法人負担ではどうなのか??

それはいけません!!

それは個人に対する「給与」とされてしまいます。

つまり、法人税が安くなっても所得税が高くなります。


もちろん、それでも給与所得控除が使えたり

税率差からお金が残る場合もありますが、効果は小さくなりそうです。

では、いくら払えばいいのか?


例えば法人が賃借している社宅を「役員」に貸し付ける場合

法人が受け取るべき『賃料相当額(月額)』はイとロのどちらか高い金額です

イ (建物の固定資産税評価額×1%+敷地の固定資産税評価額の0.5%)

ロ  法人が支払う家賃の50%

※使用人に対して貸し付ける場合などではまた計算方法が異なってきますので
 ご検討される場合には、事前に専門家にご相談ください。

一度検討してみる価値はありそうですね。


《編者 スタッフ》


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期限後申​告の3大デメリット

  • 2012年03月12日
  • 投稿者:taxkanae
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3月も中盤に入り、確定申告も佳境に入ってきましたね。

みなさんは、もう確定申告は済みましたか?

まだなら、期限は今週15日(木)までなので、

必ず、期限までに申告してくださいね。


それでは、もし、確定申告期限に

間に合わないとどうなるのでしょう?


まず、デメリットの1つ目。

所得税の他に「無申告加算税」という税金が掛かります。

金額は所得税額に対して、

・50万円までは15%

・50万円を超える部分は20%

です。

ただし、税務署調査を受ける前に

自主的に申告をした場合は5%に軽減されます。


次にデメリットの2つ目。

「延滞税」という税金が掛かります。

金額は所得税額に対して、

・納期限から2か月を経過する日までは4.3%

・それ以後は14.6%

です。

14.6%の金利って、消費者金融並みに高いですね。


デメリットの3つ目。

物件を購入する時の融資がつかない場合があります。

銀行は、あなたに貸したお金を

きっちり返済期限までに

返してほしい訳ですが、

納税を平気で遅れるような人は、その時点で、

「この人、期限までに返済するのだろうか?」

と疑問を抱かせてもおかしくないですよね。

だから、信用が薄くなってしまう可能性があります。


このように、期限後申告はデメリットばかりですので、

しっかりと、申告期限までに申告・納税してくださいね。


《編者 叶 温》


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