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お金を残す不動産投資ブログ

相続税の​資金確保対策

  • 2012年05月28日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資がうまくいくと、次に頭を悩ませるのが、

「相続」です。

相続は準備を行うことで大幅な節税効果が得られます。

反対に、準備をせずに相続を迎えてしまうと、

せっかく築いた財産を、相続税の支払いのために

手放さなくてはならなくなってしまいます。

相続は準備が全て!!!


相続する際に発生する相続税の支払いですが

相続人(お子さんや配偶者など)が支払わなくてはなりません。

この資金を捻出するために様々な方法があります。

まず、相続まで待たずに、不動産を「贈与」をしたらどうでしょう。

贈与をした場合には、贈与税がしっかりかけられてしまい、

相続をした場合よりもかえって費用がかさむ場合があります。

これは相続時の基礎控除よりも贈与時の基礎控除の方が小さいためです。

次に、親の「建物」のみを子に「贈与」し、「土地」は「相続」するとどうでしょう。

そうすると、建物から得られた賃貸収入は子のものになります。

土地の相続時には、相続税が発生しますが

賃貸収入で得た資金を基に、相続税を支払うということができますので、

相続時の心配は少なくなります。

しかし建物の「贈与時」には、贈与税はもちろん、

不動産取得税、登録免許税がかかってきます。

一方で、「相続時」には不動産取得税が不要ですので、

建物を贈与したことで費用が増えてしまっています。

さらに、親が土地も建物も所有して亡くなった場合(贈与しなかった場合)には、

相続時に土地は約2割引きの評価になるのですが、

建物を子に贈与してしまうと

相続時の土地の2割引きが使えなくなってしまい、

結果、相続税が高くなり、贈与しなかった場合と比べて

費用が多くかかってしまう可能性があります。

そこで次のような場合はどうでしょうか。

土地も建物も親の所有のままで、子にサブリースをします。

そうすると、サブリースで得た収益は子に帰属するため、

子に資金が入ります。

一方、土地も建物も親名義ですので、相続時には約2割引き

が適用されます。

サブリースしなかった場合と比べると

本来、親に入ってきていた賃貸収入の一部が

子に帰属しているのですから

その部分の相続税も節税されます。

相続税がかかるくらい財産を持っているというのは、

贅沢な悩みかもしれませんが、

せっかく築いた財産を、納税のために売り払うようなことだけは避けたいですね。


《編者 スタッフ》


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滞納しそ​うな人を見破る方法

  • 2012年05月28日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は立場的に、お客さんの物件の管理明細をよく見るのですが、

一定の割合で発生しているのが滞納です。

中には3ヵ月も4ヵ月も滞納している入居者もいます。


そんな滞納者を抱えるお客さんの顔はとても辛そうで、

僕も同じ大家として辛い気持ちがよくわかります。


滞納はお金は入ってこないのに、

税務的には、収入であげなければならないので、

キャッシュフローとしてはダブルパンチです。


滞納はできれば避けたいもの!


この滞納を未然に防ぐ方法について、

滞納トラブルにめっぽう強い、

章(あや)司法書士法人の太田垣章子先生に、

平成24年の1月にセミナーをして頂きました。


今日はその中から、滞納を未然に防ぐ方法を

一つだけお伝えしようと思います。


多くの滞納者を見てきた中で、

滞納者には共通していることがあるとのこと。


その共通点、何だかわかりますか?


まず、入居募集をして入居者が決まると、

まず見るのは、入居申込書ですよね。


その中でどこに注目しますか?


勤務先でしょうか?

年収でしょうか?


実はこれらは、あまり参考にはならないそうです。

滞納者は平気でこれらを改ざんしてくるからです。


それでは、どこを見ればよいのか?


一番見てほしいのは「転居理由」とのこと。

転居の理由には、学校、仕事、結婚など、

それ相応の理由があるはずです。


この転居理由があいまいな方は、

滞納をする可能性が高いとのことです。


ですから、入居希望者に

しっかりと転居理由を聞くことが、

滞納を未然に防ぐ第一歩なんですね。


《編者 叶 温》


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第1回 「不動産投資の税金幼稚園スタート!」

  • 2012年05月25日
  • 投稿者:taxkanae
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上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
また放送データをダウンロードしてお持ちのiPhone、i Podなどでもお聞きいただけます。
下記をクリックするとmp3データのダウンロードがはじまりますので、パソコン上にダウンロードして下さい。
>第1回放送をダウンロードする

★ポッドキャスティングでもお楽しみ頂けます★
まずは、iTunesなどのPodcastingに対応した受信ソフトをお手持ちのパソコンにインストールしてください。

受信ソフトを起動させたら、ポッドキャストの画面を選択。
そこに下記のRSSボタンをドラッグ&ドロップすれば登録完了。

無料のPodcatsラジオ 不動産投資の税金幼稚園の最新オンエアは毎週金曜日に放送致します。

詳細は「不動産投資の税金幼稚園」より!

蛍光灯か​らLEDへの取替は経​費?

  • 2012年05月21日
  • 投稿者:taxkanae
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リフォームなどを行った時の会計処理は2通りあります。

その年に「一括で経費に落とす」か

それとも、「資産で計上し、減価償却を通して数年間でに経費としていく」か(資本的支出)


これは、不動産投資を行っていくうえで節税の大きなポイントです。


「一括で経費に落とす」場合には、その年の所得が低くなるので利益が出そうな年度末に

一気に修繕をかけてしまうことで節税が可能になります。

ある程度、所得のコントロールが可能になりますね。

「資産に計上し、減価償却を通して数年間で経費としていく」場合には、

一度に経費にならないので

徐々に経費として落としていくことになります。

対策としては、

利益が多く出そうな年⇒「一括で経費に落とす」

利益があまり出そうにない年⇒「資産に計上し、減価償却を通して経費としていく」

とできれば、節税につながります。


しかし、これら2つの会計処理はどちらでも自由に選べるというものではありません。

その修繕等を行った際に、資産の価値を高める、又は耐久性が増す場合には

資本的支出(後者)としなければなりません。


さて、ここで物件の共用部分などの蛍光灯をLEDに変えた場合は

どちらの会計処理になるのでしょうか。

これは、国税庁のHPに明記されています。

結論は、「一括で経費に落とす」です。

理由は、「蛍光灯は照明設備の部品の一つであり、

その部品の性能が高まったことをもって、

建物付属設備として価値等が高まったとまではいえない」

ということだそうです。

要するに、蛍光灯やLEDはあくまで「一部」であって、

「一部」の性能があがっても「本体」まで価値が高まったとは言えない。

ということ。

とにかく、LEDへの取替は「一括で経費に落とす」です!

これは、その金額が高額(数千万円など)でも同じです。

かならず「一括で経費に落とす」です。

ですので、物件をたくさんお持ちで利益が出そうな方は特に、

一度期末あたりに検討してみてくださいね。

《編者 スタッフ》


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国外財産​を税務署へ報告!!

  • 2012年05月14日
  • 投稿者:taxkanae
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「財産及び債務の明細書」をご存知でしょうか?

所得2千万円超の人は「財産及び債務の明細書」を

税務署に提出する義務があるのです。

この明細書には財産と債務を「時価」で記載しなければなりません。

ここで疑問点が出てきます。

「時価」ってなに??

不動産は全くの同一のものなどないわけですから

その不動産の「時価」と言われても、

誰もわかるはずがないのです。

強いて言うのであれば、「実勢価額(取引価額)」でしょう。

今まさに、買い付けが入って、売却をしようとしている、その価額です。

しかし、「財産及び債務の明細書」は毎年提出します。

毎年毎年、物件を売りに出しているわけではありません。

じゃあ、どうするの??時価はなに??

と、なりますよね。

一般的には、公示価額、路線価、固定資産税評価額などをもとに

時価を合理的に算定していきます。

ただし、税務署も意外といい加減なものでして、

建物や土地の金額は

「固定資産税の課税標準額」(税率を掛ける前の金額)でもOK。

と、明細書に記載されているのです。

「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税の課税標準額」です。


この、「固定資産税の課税標準額」といえば、

土地であれば「固定資産税の評価額」×1/6 という金額です。

これはどう考えても、時価とは思えませんが、

どういうわけか、税務署はこれで時価と認めているようです。


そして、これとよく似た資料で、不動産投資家に関連してくるものがあります。

それが、平成24年度税制改正で提出が義務づけられた

「国外財産調書」です!!


気になる内容ですが

12月31日現在、国外に5千万円以上の財産がある居住者は

翌年3月31日までに、「国外財産調書」を税務署へ提出しなくてはなりません。

財産は「時価」又は「見積価額」で記載します。

この「時価」又は「見積価額」はどの金額をいうのか、具体的にはまだわかりません。

分かり次第お伝えしますね。

ただし、日本と違って、他国は「路線価」や「固定資産税評価額」など

指標となる数字がない国もあります。

ですので、税務署としても具体的に何を持って「時価」とするかは、

発表しにくいのではないでしょうか。

ちなみに、前半の「財産及び債務の明細書」は提出しなくても、ペナルティはありませんが、

この、「国外財産調書」は提出しない場合、又は虚偽の記載がある場合には

1年以下の懲役又は50万円以下の罰金 というペナルティがあります。

みなさん、くれぐれもご注意ください!

そうなってくると、「時価が正しくない」=「虚偽の記載」ととられてしまった場合には

ペナルティを受けてしまうことになります。

おそらく、常識の範囲内であれば、

ペナルティを受けることはないでしょうが。。。


「国外財産調書」の提出義務の適用は、

平成26年1月1日以降提出するものからになります。

つまり、平成25年12月31日時点の国外財産に関する「国外財産調書」となります。

みなさん、お忘れなく!!


《編者 スタッフ》


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役員報酬​で節税を考える!

  • 2012年05月14日
  • 投稿者:taxkanae
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日本で多い3月決算の法人は、

もうすでに新しい期が

始まっているわけですが、

役員報酬を変える場合は、

時期に気を付けないといけません。


役員報酬は、その金額を変えられると、

会社の利益を自由に調整することができるので、

法律で金額を決める時期が決められています。


その時期は、

事業年度がスタートしてから3ヵ月以内です!

ですから、3月決算法人の場合は、

6月末までに決めないといけません。


そして、役員報酬を決めるためには、

事前に今期の利益予測を立てておく必要があります。


会社の利益と、役員個人の所得とを見積もって、

効率よく節税できる点を見つけ出すためです。


あなたが不動産管理法人を持っていて

その法人からお給料をもらっている場合は、

他の業種と比べて、利益予測もしやすいので、

是非、今の時期に検討してみて下さいね。

《編者 叶 温》


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法人化メ​リット(がん保険)

  • 2012年05月09日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化をするとさまざまなメリットが受けられますが、

その一つ、「保険料」があります。


個人では、「生命保険料」はその金額の「一部」を所得控除として

所得金額から引いてくれます。

ただし、

対象となる保険が「生命保険料」のみであること

そして控除金額が全額ではなく「一部」のみであることなど、制限があります。


一方で、法人では、契約形態によりますが、保険金の受取が法人でなければ

その金額の「全額」を損金として処理することができます。

「所得から控除」も「損金として処理」も同じ意味だと思ってください。

個人と法人で違うのは、2点。

「一部か全額か」

「生命保険料のみか、あらゆる保険か」です。


つまり、法人をお持ちの方は法人で保険契約をした方が

税金が安くなります。


しかし、平成24年4月27日にがん保険について一部改正が行われました。

今まではがん保険も、支払保険料の全額が損金として処理されていたのですが、

その半分が損金として処理できなくなりました。

厳密には、この半分の金額も、数年経ってから損金処理できるので

保険期間トータルで考えると、支払保険料の全額が損金として処理されるのですが、


やはり、バリバリ稼げている間にできるだけ損金処理してもらいたいですよね。

これからは節税効果が薄まるということになります。


《編者 スタッフ》


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