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お金を残す不動産投資ブログ

第6回 質問「物件はどうやって探せばいいですか?」

  • 2012年06月29日
  • 投稿者:taxkanae
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第5回 質問「不動産投資って儲かるんですか?」

  • 2012年06月22日
  • 投稿者:taxkanae
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新築で土​地から仕入れて表面利​回り10%を出す不動​産投資法!

  • 2012年06月18日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資でキャッシュ・フローが残りやすい投資法というと

中古アパート、中古マンションが王道ですよね。


でも、新築に挑戦してみたいと思ったことはありませんか?

新築なら自分の好きなように造ることができ、

大規模修繕の心配も当分する必要がありません。


しかし、新築のデメリットは、

利回りを出すことが難しいことですね。

土地代が込みとなると、さらに難しいです。


このような理由から、

新築でお金を残す不動産投資はとっても難しいのですが、

もし、新築でしかも土地代込みで

表面利回り10%以上が出せる投資法があるなら

知りたいと思いませんか?


実は、そんな不動産投資法を実現してくれる一級建築士がいます!

しかもそれは驚くことに、

どうしようもない土地の上に建物を建てて実現させています。


その一級建築士とは、今、業界でも話題の

株式会社ビーフンデザイン代表 進藤強さんです。


進藤さんは、あかちゃんこと赤井誠さんの

表面利回り13%を超える新築や、

その他著名不動産投資家さんの

新築物件を手がけた一級建築士です。


僕も打合せで、進藤さんが手がけた物件の内容を拝見しましたが、

土地の特性を活かした、とてもよく考えられた建物で、

しかも収益面もしっかりと考えられていて、

見ているだけでワクワクしてしまいました。


その進藤さんが、7月21日(土)に、

税金塾セミナーでその内容を、

お話しして頂くことが決まりました!


新しい新築の不動産投資法について知りたい方は、

ぜひご参加くださいね!

《編者 叶 温》


不動産投資<br />
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第4回 質問「税金はいつ払うんですか?」

  • 2012年06月16日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化メ​リット(役員報酬)

  • 2012年06月12日
  • 投稿者:taxkanae
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個人の所得税率と法人の法人税率を比べて、

どちらの方が有利か。

この比較はとても大事です。

ただし、法人化すればお給料として役員報酬を払うことができますので

必ずしも、その税率差だけを見ていては法人化のメリットの適切な判断ができません。


仮に個人で物件を所有し、1千万円の不動産所得があるとします。

この人は、1千万円から所得控除を引いた額に所得税率がかかってきます。

一方、この物件を法人へ移したとするとどうでしょうか。

これは、法人での所得になるため1千万円に法人率がかかってきます。

ただし、ここで法人から個人へ役員報酬を1千万円払ったとします。

すると、法人では所得が0、個人では給与収入が1千万円となります。

給与収入には給与所得控除(サラリーマンの概算経費のようなもの)があります。

1千万円の場合には、給与所得控除は220万円。

給与所得(給与収入-給与所得控除)は780万円。

よって、所得税は780万円から所得控除を引いた額に所得税率を掛けた金額となります。


気付きましたか?


個人で持っていた場合には「1000万円-所得控除」だったのが

法人で保有し、役員報酬で個人へ落とした場合には「780万円-所得控除」となります。

どのタイミングで法人か個人か。

これにはいろんな要素が複雑に絡み合っていますので、

一概には言えませんが、規模が小さい物件(利益があまり出ない物件)以外の場合には

法人の方が節税効果は高いと言えそうです。


《編者 スタッフ》


不動産投資<br />
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第3回 質問「物件購入後の確定申告は自分でできますか?」

  • 2012年06月08日
  • 投稿者:taxkanae
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ふるさと​納税制度

  • 2012年06月04日
  • 投稿者:taxkanae
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ふるさと納税ってご存知ですか?

聞いたことはあるが、詳細は知らないという方が多いのでは。

簡単に言うと、「地方自治体へ寄付をする代わりに

その寄付金のほぼ全てをあなたの税金から控除してあげますよ。」

という制度。


私も勘違いしていたのですが、

寄付する先は「自分のふるさと」に限らず、

どこの自治体でもOKです!


寄付をすることで、様々な特典が用意されています。

例えば、

北海道紋別市 ⇒ カニなど

山形県白鷹町 ⇒ 米沢牛、ラフランスなど

新潟県    ⇒ コシヒカリ

宮城県石巻市 ⇒ 魚介類セット、お米セット、地酒セットなど

静岡県三島市 ⇒ 箱根西麓で収穫した季節の特産野菜

愛知県吉良町 ⇒ 焼き海苔、海産物など

京都府伊根町 ⇒ 5千円寄付で5千円相当の伊根町での食費宿泊費補助

などなど

書き出したらきりがないので、詳細はインターネットで調べてくださいね。


ちなみに、「ほぼ全て」といいましたが、自己負担は約5,000円です。

ただし、寄付の金額にも上限額があります。

上限額はこちらのURLで簡単に算定できますのでご確認ください。

http://www.furusato-nouzei.jp/guide/simulator.html

この上限額を超えた寄付を行うと、自己負担額が増えていきます。

ふるさと納税は簡単に言うと、「税金の前払」(一部負担はありますが)。

税金を前払することで、上記のような特典がもらえると思うとやるしかないですね!!

家族も喜んでくれそうです!


《編者 スタッフ》


不動産投資<br />
の収益物件

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物件を買​った日は契約日?それ​とも決済日?

  • 2012年06月04日
  • 投稿者:taxkanae
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いい物件が見つかって、買い付けも通ると、

売主さんと売買契約を結ぶことになります。

そして、融資特約が付いている場合等は、

融資の承認がおりた後に、決済引渡をすることになります。


それでは、この物件を買った日は、

契約日になるのでしょうか?

それとも決済引渡日になるのでしょうか?


実は不動産の売買の場合、

原則として決済引渡日が、

税務上の買った日となります。


しかし、あなたが選べば、

契約日を買った日としても認められます。


そして、この契約日基準を使って、

消費税還付を前倒しですることもできます。


例えば、6月末決算法人で、

今年の6月末までが消費税の課税事業者だとします。


物件の契約が6月15日で、7月15日に決済引渡となる場合、

6月15日の契約日を、税法上の買った日とすることで、

6月末に締める決算で、消費税の還付申告をすることができるのです。


この方法は僕の自社ビルでも適用済みで、

ケースによってはとっても使える方法です。


ちょっと内容的には難しいかもしれませんが、

こんな方法があるのだということも、

頭の片隅に置いておいてくださいね。


《編者 叶 温》


不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

第2回 質問「不動産購入前に特に気を付ける税金はありますか?」

  • 2012年06月01日
  • 投稿者:taxkanae
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