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お金を残す不動産投資ブログ

第15回 質問「確定申告ってしないといけないのですか?」

  • 2012年08月31日
  • 投稿者:taxkanae
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売却を考​えると法人、個人どち​らが得か?

  • 2012年08月27日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で購入した物件を売却して売却益が出た場合は、


保有期間によって、売却益に掛かる税率が変わります。


 短期(5年以内) ⇒ 39%


 長期(5年超)  ⇒ 20%


逆に売却損が出た場合は、


個人の場合は、他の所得と通算できず、


同年内に他に売却した物件の売却益とだけ


通算ができます。


一方、法人の場合は、


所得によって税率は変わりますが、


売却益に対して22%~38%の税率です。


逆に売却損が出た場合は、


法人の場合は、個人とは違い、


所得を通算することができます。


これをまとめると、


【売却益が出た場合】


短期 法人が有利


長期 個人が有利


【売却損が出た場合】


法人が有利


となります。


物件取得を個人か法人か選択するのは、


あなたの状態全体を見てみなければいけませんが、


やはり法人の方が比較的有利なことは、


覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》


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第14回 質問「違法物件って融資がつくのですか?」

  • 2012年08月24日
  • 投稿者:taxkanae
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根抵当権​のメリット・デメリッ​ト

  • 2012年08月20日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を購入する際に借り入れをしますが、


普通の抵当権と根抵当権の二つがあります。


根抵当権といえば、極度額を設定し、


その極度額までであれば、


簡易な手続きで何度でも借り入れをすることができるというものです。


普通の抵当権であれば


借入するたびに登記をする必要があるのですが


根抵当であれば、借入の度に登記する必要がありません。


なのでメリットがあるのかと思われがちですが


デメリットももちろんあります。


極度額は、金融機関などによりますが


借入額の1.2倍の極度額を設定することが通常のようです。


そのため、もちろん抵当権設定の登記費用も1.2倍かかります。


また、同じ金融機関から別の借り入れ(普通抵当権)があり、


そちらの借入返済が困難になった場合にも


「根抵当権を設定している側」の不動産を売却し、


そこから得られた資金で


「借入返済が困難になった側(普通抵当権)」


の借入を返済をしなくてはなりません。


このようなデメリットがあるので、


これから借り入れをして不動産を購入しようとしている方は


根抵当権のメリットデメリットをじっくり考えてどちらか選択してくださいね。


《編者 スタッフ》


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取られた​税金は、税金で取り還​す!

  • 2012年08月20日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で不動産をどんどん購入していくと、

不動産取得税や登録免許税などの

取得費用が経費に落ちるので、

当初は税金の発生があまりないことが多いです。


しかし、それも3年~10年ぐらい経つと、

減価償却がなくなったり、

利息が減っていくことで、

税金が多く発生するようになってきます。


ここで検討したいのが法人化。


法人化には、

・管理会社方式

・サブリース方式

・物件所有方式

とありますが、

節税的にもっともインパクトがあるのが、

物件所有方式です。


しかし、個人から法人へ物件を移すとなると、

また登録免許税や不動産取得税などの、

取得費用が法人に掛かります。


でも、法人へ物件を移す時に、

法人に移す物件の消費税還付ができれば、

その取得費用も取り還せる可能性があります。


消費税還付は今はとっても難しいと言われていますが、

うちの事務所のスキームを使えば

いつでも消費税還付ができます。


これが成功すれば、

取られた税金を、税金で取り還すことができます。


税金塾スペシャルセミナーでは、

このいつでもできる消費税還付の方法を、

余すとこなくお伝えしますので、

あなたの個人のこれからの税金が心配だったり、

これから法人で物件をしたいと思っているなら、

手前味噌ですが、参加したほうが絶対に賢いです。


 ⇒ 2日で税​理士レベルに!税金塾​スペシャルセミナー


《編者 叶 温》


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第13回 質問「フルローンは本当に今でも可能か?」

  • 2012年08月17日
  • 投稿者:taxkanae
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第12回 質問「法人化って本当に得?どんなメリットがあるの?」

  • 2012年08月10日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却​費って何?

  • 2012年08月06日
  • 投稿者:taxkanae
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今回は、基本に戻り減価償却費についてお話しします。

そんなものは知っているという方もいらっしゃるでしょうが

不動産投資にとって減価償却費というものは

避けて通れませんので

あまり理解していない方は勉強してみてくださいね。


さて、この減価償却費を説明するにはまず、

「費用収益対応の原則」

という考え方を理解してもらう必要があります。

これは、「売上(収益)が上がったタイミングで、経費など(費用)を計上しましょう」

という考え方です。


例えば、果物屋さんの場合、1年目にリンゴを仕入れ、2年目に販売したとします。

この時、1年目にリンゴの代金は支払っていますが、

この時点では原価(費用)にはならず、商品(資産)となっています。

2年目にリンゴを販売して初めて、リンゴの仕入れ代金が原価(費用)となります。

「売上とそれをもたらした費用を一緒のタイミングで計上しましょう」ということです。


さて、話を減価償却費に戻します。

この「費用収益対応の原則」を不動産投資に当てはめると、

収益はもちろん「賃料収入」です。

それをもたらす経費はたくさんあります。

例えば、水道光熱費や管理費など。

これら経費は、基本的に賃料が上がった年に計上されています。

まさに「費用収益対応の原則」ですね。

しかし、この「賃料収入」をもたらすために不可欠なものがありますよね。

そう、「不動産(土地と建物)」です!!

これがないと、賃料は発生しませんよね。

そこで、不動産の購入金額を経費として計上していきます。

ここで注意すべきは、他の経費の支払は毎月、毎年発生しますが

不動産の購入の支払は、購入時点でしか発生しないですよね。

一方で、対応する「賃料収入」は何年にもわたって発生します。

そのため、不動産の購入金額を、

毎年の「賃料収入」発生に応じて

分割して費用(減価償却費)として計上していきましょう。

というのが、減価償却費の考え方です。


ちなみに、費用(減価償却費)を計上するということは、

一方で、資産(不動産)を減額するということを意味します。

不動産のうち、建物は老朽化していくため価値が下がっていきますが

土地は、天変地異や土壌汚染などがない限り基本的には値下がりはしないと考えます。

(厳密には時価は変動していますが、この時価の変動を決算書に織り込むと

客観性がなくなるので、土地は「購入金額で一定」と考えてください)

そのため、資産を取り崩して、減価償却費を計上するのは「建物」のみになります。

「土地」は減価償却費を計上しませんので、

ご注意くださいね。


《編者 スタッフ》


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節税しな​い方がお金は残る!?

  • 2012年08月06日
  • 投稿者:taxkanae
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実はここ2カ月ほど、

取引銀行と金利交渉をしていました。

1つは個人で所有しているマンション。

そしてもう1つは、

法人で所有している自社ビルです。


結果を先に言いますと、

・個人のマンション(某都銀)

 1.83%(2年固定、団信込) ⇒ 1.58%(2年固定、団信込)

・法人の自社ビル(某地銀)

 2.075%(変動) ⇒ 1.65%(3年固定)

となりました!


その結果、金額的には2つ合わせると

年間で30万円程度の利息が節約できることになります。


銀行にはもちろん、

直近2~3年の決算申告書を提出して

査定してもらったのですが、

僕の場合、個人も法人も余計な経費は入れず、

ほとんど節税はしていません。


なぜなら、その方が将来的に金利が下がり、

最終的なキャッシュフローは多くなるからです。


節税対策と融資対策は相反するものですが、

目先の節税より、

将来のキャッシュフロー向上を目指す方が、

経営的にも健全ですので、

ぜひ覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》


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第11回 質問「減価償却費って何ですか?」

  • 2012年08月03日
  • 投稿者:taxkanae
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