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お金を残す不動産投資ブログ

第19回 質問「役員と株主の違い」

  • 2012年09月28日
  • 投稿者:taxkanae
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売却損の​出やすい人、売却益の​出やすい人

  • 2012年09月25日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は必ず出口戦略を考えておかなくてはなりません。


出口を考える時にもちろん税金が発生することは無視できませんよね。


では、出口=譲渡(売却)と仮定して考えていきましょう。


個人の場合、譲渡所得(売却益)に対して税金がかかってきます。


まず、譲渡所得の算出ですが、


売却時の収入-(取得費+売却時の費用)


となります。


売却時の収入はもちろん、売却価額です。


ただし、関西の一部地域では「預り保証金の持回り制」


という慣習があります。


この場合、保証金の金額もこの売却時の収入にプラスしなくてはなりません。


さて、次に取得費ですが、これは土地と建物の価額。


取得時の金額から減価償却費を引いた金額になります。


そして売却時の費用とは、仲介手数料、司法書士費用、売買契約書の印紙税などです。


では、売却損の出やすい人とはどんな人なのでしょうか。


土地の金額が大きい人です。


土地は減価償却ということをしませんから、


建物価額が低く、土地の割合が大きい場合には


「取得費」が大きくなりがちです。ですので売却損が出やすくなります。


続いて、売却益が出やすい人とはどんな人なのでしょうか。


これは、先程と逆で建物価格が大きい人。


もっと言えば、設備などを認識して、保有時の減価償却費が多額に発生している人です。


こういった人は、「取得費」がかなり低くなっているので、


売却益が多額に発生する可能性があります。


あと、関西の一部地域に限りますが、持回り保証金が多額にある人も


売却益がでやすいです。


ということで、結果的には「減価償却費」が運命の分かれ道ということになりそうですね。


減価償却費は奥が深いので、不動産投資をするなら、


しっかりマスターされた方がいいと思います。


《編者 スタッフ》


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第18回 質問「法人って誰でも作れるのですか?」

  • 2012年09月21日
  • 投稿者:taxkanae
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売却まで​含めたら個人の方が得​??第2弾

  • 2012年09月18日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は売却するまで利益が確定しない。


仮に保有時にキャッシュフローが出ていても、


売却すればトータルで損が出てしまう。


それでは意味ないですよね。


なので、出口も必ず計算しながら


個人で買うべきか法人で買うべきか判断して下さい。


さて、前回のおさらいです。


個人と法人では売却時の税率が違いましたね。


個人は短期なら39%、長期なら20%


法人は通常の法人税率(約22%~38%)


ですので、短期売却をするのであれば、法人の方が得。


長期保有するのであれば個人の方が得。


そして、今日は計算方法の違いです。


個人は通常の給与所得や不動産所得などとは別枠計算をします。


ですので、不動産の売却益に税率がそのままかけられます。


一方で、法人ではその他の所得(不動産からの所得など)と合算されて


税金計算されます。


つまり、通常の利益に不動産売却益を上乗せして税金計算されるんですね。


と、言うことは。。。


「売却損」が発生した場合には、法人ではその他の所得と相殺できますが


個人ではこの売却損は切捨てです。


難しく言うと、売却損の「節税効果」が法人では発揮されるけど


個人では無くなってしまう。


売却損が「-100」でその他の所得が「+100」だとすると


法人では所得が「0」つまり、税金は0円


個人だと所得が「100」つまり、税金が発生。


売却損が発生する場合には個人と法人を比べると


法人の方が得!!ですね。


《編者 スタッフ》


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第17回 質問「経費ってどこまで落とせるのですか?」

  • 2012年09月14日
  • 投稿者:taxkanae
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売却まで​含めたら個人の方が得​??

  • 2012年09月10日
  • 投稿者:taxkanae
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「法人の方が税金が安いので、法人の方が得だ」と、よく言われます。


確かに、殆どの場合そうですが、もちろんそうでない場合もあります。


特に、売却まで考慮すると個人の方が得の方も多いのではないでしょうか。


売却時の個人と法人の違いを見てみましょう。


まず、税率の違い。


個人も法人も売却益(利益)にたいして税率を掛けて


税金が計算されるのは同じです。


法人は法人税率(約22%~約38%)です。


一方で、個人の場合は


短期(購入から5年以内に売却)は39%


長期(購入から5年超で売却)は20%


となっています。


ということは、


短期であれば法人の方が得!


長期であれば個人の方が得!


ですね。


《編者 スタッフ》


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減価償却​を使いこなす!

  • 2012年09月10日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却って不動産投資家なら

一度は聞いたことがある言葉だと思います。


でも意味を知っている人は

どれぐらいいるでしょうか?


減価償却とは、簡単に言うと

モノの劣化代です。


ほとんどのモノは

時間の経過とともに

価値が減っていきますよね。


それを、金額で表したものが減価償却費です。


例えば1千万円の建物を購入して、

それが10年間もつとすると、

1年あたりの減価償却費は100万円です。


この10年間という期間は、

建物だったら構造ごとに決められています。


そして、この減価償却を使いこなすことができると、

税金をうまくコントロールすることができます。


賢い不動産投資家は、

この減価償却費を合法的に調整することで、

自分の思うようにお金を残しています。


いよいよ来週に迫った

税金塾スペシャルセミナーin東京では、

この減価償却費の使いこなし方についても、

余すとこなくお伝えします。


不動産投資の節税のキモを押さえて

効率的にキャッシュフローを残したい方は

是非、ご参加くださいね。


《編者 叶 温》


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第16回 質問「記帳ってどうやってやるんですか?」

  • 2012年09月07日
  • 投稿者:taxkanae
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課税標準​って??

  • 2012年09月03日
  • 投稿者:taxkanae
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個人の税金の計算って、会社にほぼ任せっきりなので


意外と仕組時代よく分かっていないという方もいるのではないでしょうか。


ということで、今回はごく基本的な税金の計算の仕組をお伝えしますね。


まず、課税標準とは、端的に言うと「税率を掛ける金額」です。


例えば、サラリーマンである場合を考えましょう。


サラリーマンはまず、会社からお給料をもらっています。


この「お給料」のことを「給与収入」と言います。


所謂、額面金額ですね。


この給与収入から「給与所得控除」という


サラリーマンの概算経費のようなものを差し引きます。


通常、事業をしていると収入から経費を引いて所得を求めますが


サラリーマンの場合、経費を引くことはできません。


ですので、その代わりに、「給与所得控除」というものを使って


収入から一定の金額を差し引いてくれるのです。


式で書くと、このようになります。


給与収入-給与所得控除=給与所得


これは、普段の給与明細などには載っていないので


ご自身で計算しなくてはいけません。


計算方法は国税庁のHPに載っているので


計算してみてくださいね。


そして、次に、扶養控除や配偶者控除などの


「所得控除」を差し引きます。


これは、給与明細に載っていますよね。


給与所得-所得控除=課税標準


そして、これに最後税率を掛けると


所得税額(税金)が算定されるという仕組みです。


まとめると、


(給与収入-給与所得控除-所得控除)×税率=所得税


となります。


不動産をお持ちの方であれば、これとは別に「不動産所得」が発生しますので、


これをかっこの中に入れてください。


(給与収入-給与所得控除+不動産所得-所得控除)×税率=所得税


ごくごく基本的なことですが、ここがぼんやりしていると


ご自身の節税の計算などが曖昧になってきますので


是非この機会にマスターしておいてくださいね。


《編者 スタッフ》


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新しい消​費税還付スキーム

  • 2012年09月03日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で持っている物件を法人へ移す際の

法人化の最大のデメリットは、

登録免許税や不動産取得税などの移転コストです。


具体例でいうと、

仮に固定資産税評価額が、

土地1億円、建物2億円とすると、

移転コストが約880万円掛かります。


しかし、この物件の建物の金額が、

14,700万円だとして、

消費税還付が成功すると、

約700万円が還ってきます。


こうなると、移転コストのほとんどが

消費税還付で賄えるわけです。


それでは、平成22年に消費税法が改正された今、

簡単に消費税還付ができるのかと言えば、

そう簡単にはできません。


でも、うちの事務所が考え出した新スキームであれば、

それがほぼ可能なので、

(もちろんリスクもあります)。


でも、税金塾スペシャルセミナーでは、

この消費税還付の新スキームを含め、

叶税理士事務所が持っている知識と知恵を

すべて包み隠さずお話します!


・個人の物件を法人へ移したい

・これから初めて物件を購入する予定

・これからも物件を増やしたい

なら、必見です!


《編者 叶 温》


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