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お金を残す不動産投資ブログ

経費は個​人で付けた方が得?法​人で付けた方が得?

  • 2012年10月29日
  • 投稿者:taxkanae
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経費が発生した場合


個人と法人ではどちらが得なのかを説明します。


もちろん、「個人で付けるべき経費を法人で付ける」とか


またその逆も税務上は問題があるので、いけませんよ。


まずは前提条件です。


課税所得が900万円の個人と法人がいたとします。


この時、所得税は233万円、法人税も233万円となります。


ですので、実効税率は


個人:233万円÷900万円=25.8%


法人:233万円÷900万円=25.8%


となります。


そこで、1万円の経費が発生したとしましょう。


この経費の「節税効果」について考えていきます。


1万円×25.8%=2,580円・・・ではありません!!


個人の場合、累進課税制度のため、


0円~195万円の所得に対しては15%
195万円~330万円に対しては20%
330万円~695万円に対しては30%
695万円~900万円に対しては33%


となります。


そのため、経費1万円が発生すれば、課税所得は899万円となり、


「695万円~899万円に対して33%」となります。


よって、節税効果は


1万円×33%=3,300円となります。


つまり、経費による節税効果を考える場合には


「一番上の税率」を意識します。


同様に法人の場合


0円~400万円の所得に対しては約22%
400万円~800万円に対しては約25%
800万円~900万円に対しては約38%


ですので、節税効果は


1万円×38%=3,800円となります。


「一番上の税率」に注目!です。


《編者 スタッフ》


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第23回 質問「親が持っている不動産は、売買すべき?相続すべき?」

  • 2012年10月26日
  • 投稿者:taxkanae
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実質的な​税率はいくら??(法​人税)

  • 2012年10月22日
  • 投稿者:taxkanae
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よく、個人は税率が高いから法人の方が得と言いますが


ここで、「税率」に対する考え方を整理しておきましょう。


さて、今日は法人です。


「個人は累進課税で税率が上がっていく」


これはご存知だと思われます。


では、法人税はずっと一定なのか?


実は、法人税も変動するのです。


ただし、個人ほど変動しません。


法人の場合は、法人の規模によりますが


不動産所有法人など、小規模の場合には


所得が400万円までは約22%


400~800万円までは約25%


800万円~は約38%です。

個人の場合は15%~50%でしたので


トータルで見ると、法人の方が税率が得のように思います。


ただ、所得によっては法人税率の方が所得税率を上回ることもあります。


結局どっちが得か??


結論は、所得が900万円までなら「ほぼ一緒」です。


大雑把!と言われてしまうかもしれませんが、


所得は毎年変動します。


ですので、これぐらいの感覚の方がいいと思います。


900万円以下で、個人か法人かどちらが得か厳密に計算し


仮に法人化を行ったとしても、


翌年は所得が変動し、個人の方が得ということもあります。


今年は法人、来年は個人、再来年は法人・・・


というわけにはいきません。


ただ、900万円を超えてきたらそれ以降の所得に対しては


所得税率(個人)>法人税率(法人)


になるので、法人化された方が得だと考えます。


なお、上記は「税率」にのみスポットを当てた判定です。


法人化すべきかどうかは、その他にも検討すべきことがたくさんあります。


《編者 スタッフ》


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消費税還​付の活用方法

  • 2012年10月22日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付という言葉を

ご存じじゃない方もいるかもしれませんので、

簡単にその内容を説明しますね。


物件を購入する時、あるいは建築する時、

建物には消費税が掛かります。

税抜6千万円の建物だと、300万円が消費税です。


この消費税300万円は、

何もしなければ戻ってこないのですが、

消費税還付の申告をうまくすると、

全額が戻ってくるのです!


こんなにお金が戻ってくれば、

自己資金も少なくなりますし、

不動産取得税も楽々払えます。


でも、これを成功させるためには相当な準備が必要です。


そして、この消費税還付の活用方法にはいくつかあります。

1、中古物件を購入する時に新規法人で消費税還付を受ける

2、新築を建てる時に新規法人で消費税還付を受ける

3、個人で持っている物件を法人へ移す際に新規法人で消費税還付を受ける

4、1と3を組み合わせて、同時に複数棟の消費税還付を受ける

5、2と3を組み合わせて、同時に複数棟の消費税還付を受ける


特に3は、個人の所得税率が高い方には非常に有効で、

法人への移転コストを消費税還付でカバーでき、

その後は、法人所有で節税を図っていくことができます。


しかし、うちの事務所のスキームでする消費税還付は

特殊な新規法人でなければいけませんので、

必ず事前に相談してもらわないといけません。


タイミングとしては、

・自分で法人を設立する前

・物件の売買契約書、新築の請負契約書を巻く前

・融資依頼をする前

がベストです。


《編者 叶 温》


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第22回 質問「シミュレーションでの注意点は?」

  • 2012年10月19日
  • 投稿者:taxkanae
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実質的な​税率はいくら??

  • 2012年10月15日
  • 投稿者:taxkanae
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よく、個人は税率が高いから法人の方が得と言いますが


ここで、「税率」に対する考え方を整理しておきましょう。


まず、個人ですが、


給与所得(給与収入-給与所得控除)や不動産所得などを


合算し、そこから所得控除(配偶者控除など)の合計を差し引きます。


その金額を「課税所得」と言います。


この「課税所得」に対して税率を掛ける。


式で表すと


(給与所得+不動産所得など-所得控除)×税率


ただし、個人の場合、累進課税制度なので以下のような税率となります。


所得(万円) 税率(所得税・住民税率)


  ~195  15%
195~330  20%
330~695  30%
695~900  33%
900~1800 43%
1800~   50%


ここで、誤解されている方がいらっしゃいますので補足説明をしておきます。


例えば、課税所得が500万円の方は


500万円×30%=150万円の税金が発生・・・


ではありません。


あくまでも、195万円までは15%


195~330万円に対しては20%


330~500万円に対しては30%


です。


なので、所得税と住民税は


195×15%+(330-195)×20%+(500-330)×30%


=107.25万円となります。


ですので、実質的な税率は30%ではなく、


107.25÷500=21%となります。


《編者 スタッフ》


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特産品で​節税?

  • 2012年10月15日
  • 投稿者:taxkanae
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「ふるさと納税」とは、簡単に説明すると

自分が住む町以外に寄付をすると、

自分の町の住民税が、

寄付をした分、少なくなるという制度です。


結局、住民税のトータルは一緒なのですが、

自分が好きな町にお金を入れることができるんですね。


「ふるさと」と言ってますが、

別に故郷以外の町でも、

自分の好きな町に寄付をすることができます。


そこでタイトルの「特産品で節税」の意味ですが、

他の町に寄付をすることで、

その寄付をした町によっては、

寄付金額に応じて、その町の特産品をもらえるんです!


例えば、島根県飯南町に1万円を寄付すると、

奥出雲和牛モモステーキがもらえます!

 http://ww.f-tax.jp/photo/show/986


僕も毎年このふるさと納税をしているのですが、

お陰でお米が半年ぐらい持ちます。(笑)


このふるさと納税、

所得によって、もっとも効率的な寄付金額が変わるので、

やっぱり事前に納税予測ができることが重要です。


検索するとシミュレーションソフトも出てきますので、

ご興味のある方は調べてみてくださいね。


《編者 叶 温》


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第21回 質問「消費税還付って何?」

  • 2012年10月12日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発​電の即時償却ができな​い?

  • 2012年10月09日
  • 投稿者:taxkanae
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実は今、10KW以上の太陽光発電設備を付けると

グリーン投資減税という税制が適用されて、

全額を付けた年に経費にできる

「即時償却」というものがあります。


これが使えると、利益の出ている大家さんは、

付けた年にかなりの節税ができることになります。


しかし、このグリーン投資減税、

法人や、個人でも事業所得の方は、

適用ができるのですが、

個人の不動産所得には、

適用できないんです。


これは、国税庁のQ&Aでも紹介されています。

 http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/02/46.htm


でも、即時償却が適用できないとなると、

実際に設備を取り付けた不動産所得者から、

クレームがたくさん出るでしょうね。


《編者 叶 温》


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第20回 質問「不動産投資をしても会社にバレないですか?」

  • 2012年10月05日
  • 投稿者:taxkanae
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