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お金を残す不動産投資ブログ

第28回 質問「医療費控除について」

  • 2012年11月30日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発​電の税金3

  • 2012年11月26日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発電の3つの優遇措置。


・即時償却


・特別償却


・税額控除


この優遇措置を受けるための


要件を見ていきたいと思います。


大きく5つの要件を満たさなくてはなりません。


1つ目・・・法人であること。


2つ目・・・10kW以上の太陽光発電設備であること


3つ目・・・平成25年3月31日までの間に設備を取得等すること


4つ目・・・再エネ特措法という法律に規定する認定発電設備に該当すること


5つ目・・・取得等から1年以内に事業の用に供すること(試運転ではダメ)


という内容です。


簡単に言えば、


法人で10kW以上の太陽光発電設備を


平成25年3月31日までに取得し、すぐ使う。


といったイメージです。


該当する方は是非考えてみてくださいね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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消費税増税​がチャンス!?

  • 2012年11月26日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税が増税です。


現在のまま進めば、消費税は、


2014年4月から8%、


2015年10月から10%、


になる予定です。


気になるのは、これがあなたの不動産投資に


どう影響するかですよね。


仮に新築で5千万円の建物を建てたとすると、


現在5%の250万円から、


8%になると400万円。


10%になると500万円


の消費税が掛かることになります。


あなたにとっては、


単純に消費税増税分だけ、


負担が多くなることなります。


しかし、もし消費税還付に成功すれば、


逆に消費税率のアップ分だけ、


還付額が多くなることになるんです!


先ほどの5千万円の新築の事例だと、


8%になったら今より150万円、


10%になったら今より250万円も


多く還付されることになるわけです。


これは大きいです!


これを使えば、今持っている個人の物件を、


法人に移したいときなどに、


還付金で登録免許税や不動産取得税などの移転費用を、


今より多く賄うことができます。


《編者 叶 温》


不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

第27回 質問「年末調整って何ですか?」

  • 2012年11月22日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発​電の税金2

  • 2012年11月19日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発電、国も補助金を出すなどして


国を挙げて推進しています。


その一環で、税制面でも優遇措置がなされています。


優遇措置の内容ですが


一定の要件を満たせば


・即時償却


・特別償却


・税額控除


の3つの優遇措置を選ぶことができます。


即時償却と特別償却については前回説明しましたので


今回は税額控除について説明していきます。


読んで字のごとくですが、税額を控除してくれる制度です。


ポイントは「所得控除」ではない点です。


所得控除であれば、所得を控除するので


控除額=減税額とはなりません。


控除額×税率=減税額です。


今回は「税額控除」なので


控除額=減税額となります。


さて、それではいくら控除してくれるのでしょうか。


取得価額の7%です。


1千万円なら70万円です。


なんだ、たった70万円かと言われそうですが


あくまで税額を70万円控除してもらえるので大きいですよね。


所得控除でいうなら280万円の所得控除とほぼ同等の意味を持ちます。


特別償却も即時償却ももちろん意味はありますが


税額の控除ではなく、


経費の前倒しなので


トータルで考えると、たとえ7%でも税額控除の方が得かもしれません。


前回と今回で3つの優遇措置をご紹介しました。


ただし、これら即時償却・特別償却・税額控除を受けるためには


要件が必要になってきます。


《編者 塩田雅人》


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節税と融​資対策は両立できるの​か?

  • 2012年11月19日
  • 投稿者:taxkanae
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年末近くのこの時期になると、


よく聞かれるのが節税対策の方法です。


しかし、基本的には、


 節税対策 = お金が出ていく


ということになるんです。


具体的に数字で見てみましょう。


例えば、税率30%の人の不動産所得が、


このままいけば1,000万円あるとして、


節税対策のために、年末までに300万円の修繕をしたとします。


すると、不動産所得は、


 1,000万円 - 300万円 = 700万円


となり、修繕にかかった費用に税率を掛けた金額、


 300万円 × 30% = 90万円


が節税となり、不動産所得に掛かる税金は、


 700万円 × 30% = 210万円


となります。


その結果、仮に所得と手元に残るお金が


同じ金額だとした場合は、


 CF1,000万円 - 修繕300万円 - 税金210万円 = 490万円


のお金が残りますね。


でも、もし修繕をしなかった場合は、


 1,000万円 - 税金300万円 = 700万円


残りますから、節税をしなかった場合より210万円も


多くお金が残ることなります。


もちろん、必要な修繕や、


先行投資としての修繕であれば問題はないのですが、


これが、無駄なものにお金を出していたとすると、


いい状態ではないことがわかりますね。


しかも、これからも融資を受けて


物件を買っていきたい場合は、


修繕に掛かった金額だけ、


不動産所得が少なくなりますから、


銀行対策としては、修繕をしないほうが有利になります。


このように節税対策と融資対策は、


基本的には相反するものなんです。


《編者 叶 温》


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第26回 質問「確定申告のやり方を具体的に教えてください」

  • 2012年11月16日
  • 投稿者:taxkanae
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太​陽光発電に関する税金

  • 2012年11月12日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発電、国も補助金を出すなどして

国を挙げて推進しています。

その一環で、税制面でも優遇措置がなされています。

優遇措置の内容ですが

一定の要件を満たせば

・即時償却

・特別償却

・税額控除

の3つの優遇措置を選ぶことができます。

即時償却とは、その名の通り、

購入して使用した段階で取得価額の全額を

即時に減価償却として計上できるという内容。

今年はかなり利益が出るし、

もう物件の減価償却費もあまり計上できないという方であれば

メリットを享受できるでしょう。

次に特別償却。

これは「即時償却」とまではいきませんが、

購入して使用すると、取得価額の30%を

1年で特別償却として計上できるという内容。

即時償却をやると利益がマイナスになってしまうが、

30%ならマイナスにならないという方であれば

メリットを享受できるでしょう。

さて、この二つ、金額の大小があるにせよ

やっていることは、法人税・所得税等の「繰延べ」です。

つまり、通常の減価償却でも即時償却でも特別償却でも

長い目で見れば、最終的に経費として計上できる金額は同額です。

それをどのタイミングで経費としていくかの違いです。

従って、即時償却は1年目は経費が増えて利益が圧縮されますが

2年目以降は減価償却費がなくなり、利益が出やすくなります。

ですので、目先の税金だけで判断するのは賢明ではないかもしれません。

「なんだ、そうなのか。じゃあ、あまりメリットはないんだな」

と思われてしまうかもしれませんが、

使いようによってはとてもメリットがあります。

例えば、法人で今期に物件を売却し

利益が1,000万円以上出そうという時。

法人は所得が800万円に達すると税率が高くなります。

この場合、800万円から1000万円の200万円部分に対して

税率が約38%かかっています。

なので、即時償却や特別償却を利用して

この所得を下げられれば、

1年目の節税額は 償却額×38% となります。

もちろん、2年目以降は利益が出ますが

それでも2年目以降の所得が800万円以下でおさまるのであれば、

800万円以下の所得に対する税率は約25%なので

トータルで考えると

200万円×(38%-25%)=26万円

の節税につながります。

こんな使い方ならありかもしれません。


まとめると、今期の利益が突発的な要因によるもので

翌期以降は利益がそれほど出ないという場合には

即時償却や特別償却は節税としてとても有効でしょう。


《編者 塩田雅人》


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第25回 質問「青色申告のメリットって何?」

  • 2012年11月09日
  • 投稿者:taxkanae
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表面利回​りの罠

  • 2012年11月05日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、物件のシミュレーションをした際に

こんなことがありました。

築3年のRC、表面利回り10%、駅前

こんな素晴らしい物件があり、

依頼者は胸をわくわくさせながら

シミュレーションをお願いされてきました。

私も、パッとみ、素晴らしい物件かなと思ったのですが

詳細を見ていくと、以外にこれが回らないことに気づきました。

実は、この表面利回りには罠がありました。

まず、家賃の中に水道代が含まれています。

これはよくあることですが、

水道代 各部屋2千円/月

1Kの50部屋でしたので

そのインパクトは無視できません。

ここまではよくある話ですが、

この物件はさらに罠が...

賃料に駐車場代が含まれていました。

駐車場代...これ自体は特に問題ないのですが

この駐車場、よくよく見ていくと敷地外の駐車場なのです。

これを表面利回りの計算に含めてしまうと

さすがによくないですよね。

売りたい気持ちは分かりますが

こんなやり方では、ポリシーを感じないですね。

結局、この物件、これらを考慮すると

表面利回りは9%前半

しかもエレベーターがついているので、

少なくとも保有時のCFは回りづらいです。

でも、買う前に判明してほんとよかったです。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

年末に向​けて、今やるべきこと

  • 2012年11月05日
  • 投稿者:taxkanae
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今年もあと2ヵ月となったわけですが、

この時期は、うちの事務所では

お客さんとの打ち合わせが多くなります。

その理由は、個人の所得税の決算対策と、

来期の経営計画の打合せをするためです。

お客さんとの打ち合わせの流れは

次のような形で進んでいきます。

1、あと2ヵ月の数字を聞き、今年のキャシュフロー予測

 これで今年、いくらお金が残りそうかを把握します。

2、来年のキャッシュフローの予測

 これで来年、いくらのお金が残りそうかを把握します。

3、1のヒヤリングに基づいて、今年の利益予測

 1で出た実際に残るお金と利益は違う数字になるので、

 ここでは税金を計算するための利益を予測します。

4、2の数字に基づいて、来年の利益予測

 3に続いて、来年どれぐらい利益が発生しそうかを予測します。

5、4の数字に基づいて、この先5年の利益とキャッシュフロー予測

 利息と減価償却費はだんだん減っていくので、

 この先5年でどのように利益が推移するかを予測します。

この時期に大切なことは、

3の「今年の利益予測」ですが、

ここで利益が思ったよりも出そうであれば、

今からできる節税対策を提案します。

こうやって利益をコントロールしていくんですね。

人間、先を見ることができれば、

安心して不動産経営をすることができます。

ぜひみなさんも、

この時期に今年の利益予測をして

賢く節税してくださいね。


《編者 叶 温》


不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

第24回 質問「年末までに向けて税金対策は?」

  • 2012年11月02日
  • 投稿者:taxkanae
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