トップページ > お金を残す不動産投資ブログ

お金を残す不動産投資ブログ

消費税を納める人、納めない人

  • 2013年01月28日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

最近、不動産投資家の方はよく勉強されているので

購入金額の内訳(建物と土地)は

建物の金額を高くする方がいい!

と、理解されています。

これには、いろいろ理由がありますが

一つは、購入後の減価償却費が多く取れるからという理由。

もう一つは、消費税還付額が大きくなるからという理由。


いずれにせよ、買主としては、建物比率を上げることは有効でしょう。


さて、そこで投資家(買主)さんからよく聞かれるのが、

「売買契約書に建物と土地の金額を書くのは、

売主さんが『個人』ではなく、『法人』だから嫌がりますよね?」

これは、大きな勘違いが生じています。

実は、『個人』『法人』は全然関係ないんです。

問題は『課税事業者』か『免税事業者』かということです。

課税事業者であれば、消費税の納付義務があります。

つまり、消費税についても申告を行って、納付しなくてはならないのです。

一方、免税事業者であれば、消費税の納付は行いません。

つまり、消費税について申告を行わないということです。

個人でも法人でも『課税事業者』にもなれば

『免税事業者』にもなるのです。


そして、課税事業者であれば

建物金額に含まれている消費税(5%部分)を


税務署に納めなくてはならないので、

出来るだけ、「売買契約書に内訳の金額を書きたくない」

ということになるのです。


逆に言うと、売主さんが免税事業者であれば

建物価額を上げてもらうのは

それほど抵抗はないでしょう。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

第35回 質問「青色申告と白色申告の違いって何ですか?」

  • 2013年01月25日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加


上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
また放送データをダウンロードしてお持ちのiPhone、i Podなどでもお聞きいただけます。
下記をクリックするとmp3データのダウンロードがはじまりますので、パソコン上にダウンロードして下さい。
>第35回放送をダウンロードする

★ポッドキャスティングでもお楽しみ頂けます★
まずは、iTunesなどのPodcastingに対応した受信ソフトをお手持ちのパソコンにインストールしてください。

受信ソフトを起動させたら、ポッドキャストの画面を選択。
そこに下記のRSSリンクをドラッグ&ドロップすれば登録完了。

RSS

無料のPodcatsラジオ 不動産投資の税金幼稚園の最新オンエアは毎週金曜日に放送致します。

詳細は「不動産投資の税金幼稚園」より!

今年から所得税増税

  • 2013年01月21日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

今、日本の流れは

法人税は減税

所得税・消費税・相続税は増税です。


その中で、平成25年からスタートした所得税増税の一つが

「給与所得控除の上限額設定」です。

これは、給与収入が1,500万円以上の方に影響があります。


例えば、給与収入2,000万円の方ですと

(2,000万円-270万円-所得控除)×税率

だったのが、

(2,000万円-245万円-所得控除)×税率


となります。

仮に税率が43%とすると、約10万円/年の税金アップです。

高給与所得者への増税ですね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

建物割合を少しでも高くする方法

  • 2013年01月21日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

1棟物件を購入するときに、

意識しておかなければならないのが、

土地と建物の割合ですよね。


なぜなら、建物の割合が高ければ、

購入した後の減価償却費が多くなり、

所有時の節税に繋がるからです。


この建物の割合は、

一般的には土地と建物の

固定資産税評価額で按分して

決めることが多いのですが、

この時に、少しだけ建物割合を大きくする方法があります。


その方法とは、建物の固定資産税評価額だけに、

消費税分の5%を加えるのです。


例えば、土地100、建物100の

固定資産税評価額だったとして、

そのままだと

土地100:建物100

建物割合50%

ですが、消費税分を足すことによって、

土地100:建物105

建物割合51.2%

となります。


とても小さいように思えますが、

物件金額が大きかったり、

今後、消費税が8%、10%と増税されれば、

その影響も大きくなります。


確定申告に向けて、建物の金額を決める時の

参考にしてくださいね。


《編者 叶 温》


不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

第34回 質問「物件概要書でまず、どこを見るか?」

  • 2013年01月18日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加


上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
また放送データをダウンロードしてお持ちのiPhone、i Podなどでもお聞きいただけます。
下記をクリックするとmp3データのダウンロードがはじまりますので、パソコン上にダウンロードして下さい。
>第34回放送をダウンロードする

★ポッドキャスティングでもお楽しみ頂けます★
まずは、iTunesなどのPodcastingに対応した受信ソフトをお手持ちのパソコンにインストールしてください。

受信ソフトを起動させたら、ポッドキャストの画面を選択。
そこに下記のRSSリンクをドラッグ&ドロップすれば登録完了。

RSS

無料のPodcatsラジオ 不動産投資の税金幼稚園の最新オンエアは毎週金曜日に放送致します。

詳細は「不動産投資の税金幼稚園」より!

通勤費で節税ができるかも 2

  • 2013年01月15日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

サラリーマンは経費を計上することができない!

と、思われがちですが、場合によっては計上することも可能です。

と以前に税金計算の仕組をご説明いたしました。

今回はその説明を前提に、話を進めたいと思います。

給与所得=給与収入-給与所得控除

でしたね。

給与所得控除は「サラリーマンの概算経費」です。

この概算経費の1/2を「特定支出」が超えていれば節税できます。

(平成24年分は 概算経費<特定支出 です。

 ×1/2は有りませんのでご注意ください。)

さて、ここで特定支出とは、以下のうち、

自己負担部分又は、会社負担で給与とされているもの。

1.通勤費
 (経済的かつ合理的なもの)

2.転居費
 (新居への移動の際の運賃・運送費のうち、通常かかるもの)
 (壁の塗り替えや畳替えなどの費用は含まない)

3.研修費
 (職務遂行に直接必要な技術又は知識の習得にかかるもの)

4.資格取得費
 (資格がその職務遂行に直接必要なもの。未払は含まない。)
 (法科大学院はOKだが、会計大学院は×)

5.帰宅旅費
 (通常要するもの、1月4回往復まで)

6.勤務必要経費
 (専門書・専門紙、電子bookも含む。制服代も含む。交際費等)

いずれも、給与支払者の証明などが必要ですのでご留意ください。


そして、これらが給与所得控除(概算経費)の1/2を超えている場合

どのくらい、節税になるかですが、


「特定支出-給与所得控除」×税率

だけ、節税になります。

是非ご検討くださいね。

《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

通勤費で節税ができるかも 1

  • 2013年01月15日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

サラリーマンは経費を計上することができない!

と、思われがちですが、場合によっては計上することも可能です。

その説明の前に、まず税金計算の仕組を整理しておきますね。


不動産の税金を計算する時は

不動産収入(売上)-経費=不動産所得

ですね。

これと同じ理屈で、サラリーマンの給与については以下のような式になります。

給与収入-給与所得控除=給与所得


「給与収入」は、社会保険料や税金を天引きする前の金額を言います。

所謂「額面金額」ですね。

「給与所得控除」は、サラリーマンの概算経費のようなもの。

不動産であれば、「経費」を引きますが、

サラリーマンの場合は、収入に応じて概算経費を差し引きます。

一体どれくらい、概算経費があるのかというと

具体的には以下の金額になります。

給与収入 5百万円
 ⇒給与所得控除 1.54百万円
 ⇒給与所得   3.46百万円

給与収入 7百万円
 ⇒給与所得控除 1.90百万円
 ⇒給与所得   5.10百万円

給与収入 10百万円
 ⇒給与所得控除 2.20百万円
 ⇒給与所得   7.80百万円

給与収入 15百万円
 ⇒給与所得控除 2.45百万円
 ⇒給与所得  12.55百万円

このような具合です。

これで、

不動産所得と給与所得という

2種類の所得を理解していただいたと思います。


そして、そこから税金計算へ。

(給与所得+不動産所得)×税率・・・・

では、ありません。


もうワンステップ。

(給与所得+不動産所得-所得控除)×税率

です。

「所得控除」この言葉、ややこしいのですが

「給与所得控除」とは全然別物です。

「所得控除」は配偶者控除、扶養控除、社会保険料控除など

ここに応じて金額が異なります。

こうやって、税金計算されているのですね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

太陽光発電を法人でつけるメリット

  • 2013年01月15日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

平成25年1月に東京と福岡で

太陽光発電の日本エコシステムさんが主宰する

セミナーの講師をします。


今回のセミナーでは、

法人で太陽光発電をつけると受けられる税制

税額控除、特別償却、即時償却の内容についても

お伝えする予定です。


これらを簡単に説明すると、

・税額控除

法人税の額から取得価額の7%相当額の税額を控除できる!

ただし税額控除の上限額は法人税の20%まで。

控除額が上限額を超えた場合は、超過額を翌年度に繰り越し。


・特別償却

普通償却の他に取得価額の30%相当額を特別に償却できる!


・即時償却

取得価額の100%相当額を即時に償却できる!


これらが使えると、かなりの節税をすることができますね。

ただし、この税制を使うためには、

色々と条件がありますので、

その内容を知りたい場合は、

ぜひセミナーにご参加くださいね。


《編者 叶 温》


不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

第33回 質問「不動産投資の計画はどのようにして立てるのか?」

  • 2013年01月11日
  • 投稿者:taxkanae
  • このエントリーをはてなブックマークに追加


上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
また放送データをダウンロードしてお持ちのiPhone、i Podなどでもお聞きいただけます。
下記をクリックするとmp3データのダウンロードがはじまりますので、パソコン上にダウンロードして下さい。
>第33回放送をダウンロードする

★ポッドキャスティングでもお楽しみ頂けます★
まずは、iTunesなどのPodcastingに対応した受信ソフトをお手持ちのパソコンにインストールしてください。

受信ソフトを起動させたら、ポッドキャストの画面を選択。
そこに下記のRSSリンクをドラッグ&ドロップすれば登録完了。

RSS

無料のPodcatsラジオ 不動産投資の税金幼稚園の最新オンエアは毎週金曜日に放送致します。

詳細は「不動産投資の税金幼稚園」より!

お気軽にお問い合わせください
消費税還付は物件契約前が勝負!なぜなら・・・?? もう失敗しない 間違いだらけの不動産投資キャッシュフロー戦略 読者限定の特別プレゼント
叶税理士法人 誕生記念キャンペーン!税理士 小田和典の無料相談1,000本ノック! 不動産投資専門の叶税理士法人 監修 不動産投資で絶対に失敗しないためのシミュレーションソフト
新パッケージ商品キャンペーン! 不動産投資の税金対策を分かりやすく学びたい方の為の通信教育 税金塾
このページのトップへ戻る