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お金を残す不動産投資ブログ

第44回 質問「開業7年目へ突入!」

  • 2013年03月29日
  • 投稿者:taxkanae
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どうやったら合格点の物件になるのか?

  • 2013年03月25日
  • 投稿者:taxkanae
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先日リリースのお知らせをした

私が作ったシミュレーションソフト

REITISS Lightですが、

既に400名以上の方に登録して頂いています。


このREITISS Lightを使うと

最後にその条件で物件を購入した場合の

総合点が出てきます。


満点は100点ですが、

一応、私の中の合格点は60点です。


簡易版のREITISS Lightでは、

ざっくりとしかシミュレーションできませんが、

私がどうやって正規版のREITISSで、

不動産投資のコンサルティングを

しているのかといいますと、

まずは、相談者の検討している

物件の購入条件を聞きながら、

シミュレーションします。


そうすると、たいてい60点を下回りますので、

次は、どうやったら60点を

超えることができるのかという感じで

入力項目を変えていきます。


例えば・・・、

1、個人での購入を法人での購入にするとどうなるか?

2、もう少し、購入金額を下げるとどうなるか?

3、融資の条件を変えるとどうなるか?

4、建物や設備の比率を変えるとどうなるか?

5、空室率や家賃下落率を変えるとどうなるか?

6、経費の%や金額を変えるとどうなるか?

7、想定売却利回りを変えるとどうなるか?

などなど。


こうやって、60点をどうやったら超えられるのか?

そして、超えた後は、本当にその条件で

物件の購入、運営、売却ができるのか?

という感じで税金を交えながらお伝えしていくんです。


フルローンで借りたら、

自己資金の回収期間や

投資利回りは良くなりますが、

逆に所有時のキャッシュ・フローや

借入金比率、債務回収比率は悪くなったりします。


もちろん無料で使えるREITISS Lightでも、

ある程度の変更はできますので、

あなたが検討している物件が、

どうやったら合格点の60点を超えるのか?

という感じでシミュレーションしてみると面白いですよ!

無料登録はこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


《編者 叶 温》


不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

帳簿作成義務

  • 2013年03月25日
  • 投稿者:taxkanae
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みなさん、「個人で白色申告なら帳簿を作成しなくていい」と思っていませんか?

帳簿の作成義務は

「青色申告」か「白色申告」か

ではありません。


白色申告でも帳簿作成義務はあります。

ただし、

「個人の白色申告者のうち前々年分あるいは前年分の

事業所得、不動産所得又は山林所得の合計額が300万円を超える方」

に限られます。


あ~よかった。

所得は300万円超えていないから大丈夫。。。

と思っている方、実はこの要件が変わります!


これらの所得(事業、不動産、山林)を生ずべき業務を行う全ての方

(所得税の申告の必要がない方を含みます。)について、

平成26年1月から帳簿の作成が必要になります。


つまり、不動産投資家であれば必ず必要!

ということです。

「経営する以上は管理もしなさい」

ということなのでしょうか。

これからは、管理面にも時間を費やさないといけませんね。


ただし、帳簿作成=複式簿記で作成

という意味ではありませんので

簡易なもので大丈夫です。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

第43回 質問「REITISS LIGHT ついに公開!!」

  • 2013年03月22日
  • 投稿者:taxkanae
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無料シミュレーションソフト『REITISS Light』 ついにリリース!!

  • 2013年03月21日
  • 投稿者:taxkanae
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弊税理士事務所には、顧問先も含め、

毎年多くの不動産投資家や大家さんが、

不動産投資のご相談に来られます。


ご相談の中でもっとも多いものが、

購入を検討している、

あるいは購入した物件のシミュレーションです。


相談者が持ってきた物件の情報や

融資などの条件をお聞きして、

物件をシミュレーションをすると、

もちろん素晴らしい内容の物件も中にはありますが、

9割以上のシミュレーション結果が

思ったほどキャッシュフロー(手残り金)が出ない、

あるいはマイナスになる状態です。


その物件が購入を検討している段階なら、

まだ購入することを止めることができるのですが、

もう売買契約書を締結してしまった後で、

手遅れになってしまったことも多く経験してきました。


私は自ら不動産投資をしていることもあり、

不動産投資で失敗して後悔する人を

一人でも少なくしたいと思っていましたが、

私が思い描くうような不動産投資のシミュレーションソフトは、

世の中にはありませんでした。


そこで、事務所にシステム開発担当者を入れ、

私の知識と経験を入れ込んだシミュレーションソフトの

開発をスタートさせました。


その開発には1年半の歳月が掛かりましたが、

ようやく私自身が納得いく

不動産投資シミュレーションソフトを

作り上げることができました。

それが『REITISS Light』です!

登録はこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


REITISS Lightは、

不動産投資家、大家さんが

不動産投資で失敗しないために

開発されたシミュレーションソフトです。


私が持つキャッシュフローや税金の知識と、

これまで多くの不動産投資家に

コンサルティングをしてきた経験を結集して

開発されたREITISS(もうしばらくでリリース予定)の

簡易バージョンで、誰でも無料で使うことができます。


REITISS Lightを使うと、

わずか15分後には、

あなたの物件の10年間の

税引き後キャッシュフロー(手残り金)だけでなく、

売却時の税引き後キャッシュフローまで

算出することが可能で、

それにより、不動産投資で

いくら儲かったのかがわかります。


また独自に点数付けされた投資指標により、

入力された購入条件でその物件を買うべきか、

買わないべきかも判断することができます。


▼これから不動産投資をはじめたいが、
 どんな物件を購入したらよいかわからない方

▼もうすでに不動産投資をしているが、
 お金の流れが今一つわからない方

▼どんな物件をどんな条件で購入したら、
 いくらぐらいのお金が残るか知りたい方

▼物件所有時だけでなく、売却まで見据えて不動産投資をしたい方

▼今所有している物件がどれぐらいの成績か知りたい方

はぜひ、このREITISS Lightをご活用くださいね。


入力方法も、シミュレーション結果の見方も

わかりやすい動画ヘルプを作っていますので、

誰でも簡単に入力でき、

誰でもわかりやすくシミュレーション結果を

理解することができますよ!


このREITISS Lightを活用することで、

あなたがが、不動産投資で失敗することなく、

キャッシュフローの出る、いい物件を購入できることを

心より祈っています!

登録はこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html

消費税率アップがチャンスになる?

  • 2013年03月18日
  • 投稿者:taxkanae
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今回の税制改正で、

消費税率のアップが決まっています。


平成26年4月1日からは8%に。

平成27年10月1日からは10%になります。


請負金額6,000万円のアパートを建てた場合の消費税は、

現在 300万円

H26.4 480万円

H27.10 600万円

となる訳です。

こうやって、具体的に数字を見ると

影響が大きいことがよくわかります。


ただ、新築の請負契約の場合は、

次のような経過措置が儲けられています。

平成25年9月30日までの請負契約 ⇒ 5%適用

平成27年3月31日までの請負契約 ⇒ 8%適用


新築を考えている人は、この日付を覚えておくといいのですが、、、


もし、新規法人で消費税還付を狙うなら、

消費税率がアップした後の方が、

還付額が大きくなります。


先ほどの例だと、還付額が、

現在 300万円

H26.4 480万円

H27.10 600万円

となります。


《編者 叶 温》


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H25年税制改正大綱 その6(相続税の小規模宅地特例)

  • 2013年03月18日
  • 投稿者:taxkanae
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平成25年1月下旬に発表された税制改正大綱。

今回は相続税の小規模宅地特例の拡充についてお伝えします。


小規模宅地特例では、3つのタイプが存在します。

1.特定居住用宅地等

2.特定事業用宅地等

3.貸付事業用宅地等

このうち、1のタイプが改正される予定です。


それでは、「小規模宅地特例(特定居住用宅地等 タイプ)」を説明しますね。

今回も、「父」が亡くなったとしましょう。

父が住んでいた自宅の土地のことを

「特定居住用宅地等」と呼びます。

この土地の所有者が「父」であれば、

もちろん、この土地も相続税の対象となってきます。

しかし、このような自宅の土地にまで相続税をかけてしまうと

相続で財産が殆どなくなってしまう可能性があるので

土地の評価額を安く見てあげましょう

というのが、この特例です。

評価額が「安い」ということは、

もちろん相続税も安くなります。

では、どれだけ安く見てくれるかというと

80%引きです!

大特価ですね!

ただし、制限があって、240平米までです。

241平米以降は、80%が使えません。

そこで、今回の改正。

240平米が330平米にまで拡充になります。

37%増です。

100坪までは、80%引きが適用されるということですね。

かなり、お得です!

大地主さんにとってはあまりインパクトのない改正かもしれませんが

都心の一軒家を持たれている方にとっては

かなりインパクトがある改正かもしれませんね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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第42回 質問「e-Taxのメリット」

  • 2013年03月15日
  • 投稿者:taxkanae
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H25年税制改正大綱 その5(相続税の基礎控除)

  • 2013年03月11日
  • 投稿者:taxkanae
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平成25年1月下旬に発表された税制改正大綱を

不動産投資に的を絞って、掻い摘んで解説します。

今回は相続税の基礎控除についてお伝えします。


まず、「基礎控除」を説明します。

仮に「父」がなくなったとしましょう。

この時、相続人(遺族)は3名(母、息子、娘)だったとします。


父が1億円の資産を持っていた場合、

1億円に税率がかかってくるわけではなく、

1億円から一部の金額を差し引いてくれます。

この差し引いてくれる金額を「基礎控除」と言います。


この差し引いてくれる金額(基礎控除)が減額される

つまり、税率を掛ける値が大きくなるという改正案が出ています。

現行の場合の基礎控除額は

5,000万円+1,000万円×3人=8,000万円

よって、税率を掛ける値は

1億円-8,000万円=2,000万円

となります。

改正案の場合、基礎控除額は

3,000万円+600万円×3人=4800万円

よって、税率を掛ける値は

1億円-4,800万円=5,200万円

となります。


2,000万円と5,200万円では大きく違いますよね。

もし、この改正が通ると、

相続税申告の義務が発生する人が激増するそうです!

現行では相続税の申告が発生するのは

約4%と言われていますが、

この改正が通れば、

約6%になると言われています。

なんだ、たった6%かと思いますが、

倍率でいうと、1.5倍です。

また、土地値が高い首都圏では約20%になるとも言われています。

こうなってくると、他人事でもなくなってきますね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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法人での物件取得が主流に?

  • 2013年03月11日
  • 投稿者:taxkanae
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平成25年の1月に税制改正大綱が発表されましたね。

この税制改正大綱というのは、

今後の税制の方向性を示していて、

改正の内容も書かれてあります。


これを読むと、今後の物件取得は

法人での取得が主流になる傾向にあります。


まず個人の所得税ですが、

・最高税率40% ⇒ 45%

・給与所得控除の上限が年収1,500万円までに

と、高所得者が増税されていく予定です。


一方、法人税は、

・法人実効税率の引き下げ

・接待交際費が800万円まで全額損金算入

と、こちらは逆に減税の方向です。


不動産から上がる利益は、

キャッシュフローが、出る物件であればあるほど、

金額が高い物件であればあるほど、

大きくなっていきますので、

これから物件から上がるキャッシュフローを

しっかりと残していきたいのであれば、

法人化を考える必要があります。


《編者 叶 温》


不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

第41回 質問「青色専従者給与と白色専従者控除」

  • 2013年03月08日
  • 投稿者:taxkanae
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平成25年税制改正大綱 その4(収入印紙)

  • 2013年03月04日
  • 投稿者:taxkanae
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平成25年1月下旬に発表された税制改正大綱を

不動産投資に的を絞って、掻い摘んで解説します。

交際費の処理・所得税率・住宅ローン減税が変わるという点についてお伝えいたしました。

今回は収入印紙についてお伝えします。

売上の領収書や有価証券の受取書の文書には

収入印紙を貼る必要があります。


しかし、3万円未満の文書に対しては

収入印紙は不要でした。


これを「非課税枠」と呼びますが、

この枠が5万円に拡充です。

H26年4月1日から適用予定です。

また、H26年4月1日以降

不動産の売買契約書に対する

収入印紙が軽減されます。

例えば、契約金額と印紙税は以下の通りです。

1千万円~5千万円   1万5千円⇒1万円
5千万円~1億円    4万5千円⇒3万円
1億円~5億円      8万円⇒6万円

1万5千円や4万5千円や8万円というのも、

もともとは

2万円、6万円、10万円という税額から

特例で軽減されている数字だったので

さらにお安くなったということですね。

ただし、金銭消費貸借契約書に対する収入印紙は変わらず

以下の通りですのでご注意くださいね。

1千万円~5千万円  2万円
5千万円~1億円   6万円
1億円~5億円   10万円


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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第40回 質問「確定申告期の事務所は忙しいですか?」

  • 2013年03月01日
  • 投稿者:taxkanae
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