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お金を残す不動産投資ブログ

所得税の仕組

  • 2013年04月30日
  • 投稿者:taxkanae
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税金は、

法人であれば、法人税・法人住民税・法人事業税

個人であれば、所得税・道府県民税・市町村民税・事業税などがかかります。

今回はそのうち、所得税の簡単な仕組みをお伝えします。

[1STEP]

まず、いろんな所得を計算します。

給与所得、不動産所得、事業所得、一時所得・・・など

・各所得の計算は以下の通り。
  給与所得=給与収入-給与所得控除

  不動産所得=収入-経費

  事業所得=収入-経費

 などです。

[2STEP]
その後、これらの所得を合算します。

合計所得=給与所得+不動産所得+事業所得+一時所得・・・など

[3STEP]
そこから「所得控除」というものを差し引きます。

所得控除=基礎控除+配偶者控除+社会保険料控除・・・など

[4STEP]
最後に税率を掛けます。

(合計所得-所得控除)×所得税率


簡単に言うとこんな計算になります。


つまり、税金を低く抑えるためには

・所得を低く
・所得控除を高く
・税率を低く

すればいいわけですね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

第48回 質問「個人の物件に、法人で太陽光発電を設置するとどうなる?」

  • 2013年04月27日
  • 投稿者:taxkanae
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いくらで売れるかが勝負!

  • 2013年04月23日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は「出口戦略が大事」とよく言われますが、

出口とは、簡単にいうと物件を売却することです。


物件を売却するとき、買う方の投資家は、

まずは表面利回りをもとに購入を検討します。


この利回りは、物件の構造や築年数、

また立地によっても変わりますが、

もともと1億円、年間家賃1千万円、表面利回り10%で購入した物件で、

10年後に買主から求められる表面利回りが11%だったとすると、

その物件は、約9千万円で売却できることになります。

 年間家賃1千万円 ÷ 表面利回り11% = 約9千万円


求められる表面利回りが12%なら、売却価格は約8,300万円。

13%なら、売却価格は約7,700万円です。


表面利回りが1%変わるだけで、

こんなに売却価格が変わってくるんですね。


もし家賃が下落していて、年間家賃が900万円、

求められる表面利回りが11%だとすると、

売却価格は、約8,200万円になります。


こう見ると、家賃を下落させないことも、

出口戦略の非常に重要な要素となります。


だから、所有時には家賃を落とさないこと、

そして売却時は、時流を良く見て、

できるだけ利回りを低く売るということが、

不動産投資の出口戦略において勝負となります。


もう既に1,000件以上の人が使っている。

僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS Light」は、

10年後に売れるであろう表面利回りを設定すると、

10年後の家賃下落を加味した売却価格が出て、

買ってから売るまでで、トータルいくら儲かったかがわかります。


一度、あなたがお持ちの物件や、

検討している物件の売却時の表面利回りを入れて、

点数がどう変わるか試してみて下さいね。

完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

消費税増税のメリット

  • 2013年04月22日
  • 投稿者:taxkanae
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平成25年1月に発表された、

今後の税制改正の方向性が書かれている税制改正大綱には、

消費税率アップについても書かれています。


まだ、正式に決定したわけではありませんが、今のところ、

平成26年4月1日から8%

平成27年10月1日から10%

になる予定です。


消費税が増税されると、建物分の消費税が上がってしまうので、

物件価格が高くなって、利回りが下がることになります。

これは、デメリットですね。


では、メリットはないのでしょうか?


これは、消費税還付ができるかどうかで変わってきます。


例えば、建物の金額が税抜きで1億円、

消費税還付が100%の課税売上割合で成功したとすると、

平成26年3月31日まで 還付額500万円

平成26年4月1日から 還付額800万円

平成27年10月1日から 還付額1,000万円

となるわけです。


当然のことながら、5%と10%を比べると還付額は2倍!


新築の場合は、請負契約の日で経過措置があるので、

気を付ける必要がありますが、

消費税が予定通り増税されると、

消費税還付という方法を知っている方には、

メリットがあるんですね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

収入印紙を貼り間違えたら?

  • 2013年04月22日
  • 投稿者:taxkanae
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契約書などに張り付ける収入印紙ですが

貼り間違えた場合、どうしたらいいのでしょうか。

収入印紙も200円くらいなら再購入してもいいのでしょうが

特に不動産の計約となると

数万円します。

収入印紙を貼ったが、契約書に誤りがあったなど、

収入印紙が無効になってしまった場合

実は、「印紙税過誤納確認申請書」というものを

税務署へ提出すれば

収入印紙代が還付されます。

もし、誤ってしまった場合には

ご利用くださいね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

第47回 質問「投資家セミナーには出た方がいい?」

  • 2013年04月19日
  • 投稿者:taxkanae
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20%と39%

  • 2013年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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この「20%と39%」、何のことかといいますと、

個人が不動産を売却した時に、

売却益に対して掛かる税率です。


この時の所得を「譲渡所得」と言いますが、

短期の場合は、39%の税率、

長期の場合は、20%の税率が、

売却益に対して掛かります。


なんとその差、ほぼ2倍!


では、この短期と長期はどうやって分けているのかといいますと、

短期 = 5年以下で売却した場合

長期 = 5年超で売却した場合

と所有期間で分けられています。


でもここで注意する必要があります。


それは、この5年超というのは、

売却した年の1月1日時点で

所有期間が5年を超えている状態を言います。


例えば平成20年4月1日に購入した物件を、

平成25年5月1日に売却した場合、

所有期間は5年1ヵ月になります。


でも、売却した平成25年の1月1日時点では、

所有期間5年を超えてなくて、4年9か月なので、

税法上は短期になってしまいます。


この場合は、平成26年1月1日以降に売却しないと、

税法上の長期にはならないので、

物件の売却を考えている方は、

しっかりと覚えておいて下さいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

銀行の担当さんが驚いた!

  • 2013年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、地元の信金さんから、物件の提案がありました。

信金の担当さんが直接、僕の事務所に来て、

物件資料を見せてくれました。


そこで、その物件資料をもとに、

うちで開発したシミュレーションソフトで、

シミュレーションをしてみました。


信金の担当さんが目の前にいるので、

融資の条件なども、ほぼいけるであろう条件で

入力することができます。


すべての項目の入力が5分ほどで終わり、

シミュレーション結果を説明してみたところ、

「このシミュレーションソフトは凄いですね!」

と驚かれました。


シミュレーション結果には、

・投資条件

・持っている間の30年間のキャッシュフロー

・売却した時の30年間のキャッシュフロー

・総合評価

が出て、印刷もできるのですが、

「こんな資料をお客さんに出してもらったら、

 稟議を上げる時にすごい説得力があります!」

と言っていました。


都銀や大きな地方銀行などは、

銀行内で独自の基準でつくられたシミュレーションソフトがありますが、

信用金庫や信用組合には、そういったものがない場合も多いようで、

ざっくりと手計算でキャッシュフローを計算するらしいのです。


だから、税引き後まで計算できる

詳細なシミュレーション結果があると、

上司を説得する時に、非常にやりやすいとのこと。


銀行の担当さんも驚いた、このシミュレーションソフト

「REITISS」は、もうすぐリリース予定ですが、

もう既に800名以上の方が使用している、

簡易版の無料シミュレーションソフト、REITISS Lightでも、

・投資条件

・持っている間の10年間のキャッシュフロー

・売却した時の10年間のキャッシュフロー

・総合評価

が出て、印刷もできます。


この印刷結果は、あなたが物件を銀行さんに融資申込みする時の、

有用な資料にもなりますので、ぜひ使ってみて下さいね!

完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html

消費税還付のデメリット

  • 2013年04月16日
  • 投稿者:taxkanae
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僕の事務所では、今でもできる消費税還付のスキームを持っていますが、

物件購入時に消費税が数百万円単位で還ってくるというメリットはあっても、

デメリットはないのでしょうか?


実は、デメリットはあります。


消費税還付が成功すると、建物分の消費税が全額還ってくることになります。


例えば、総額1億円の物件で、

建物6,300万円、土地3,700万円だったとすると、

建物分の消費税、300万円が還付されます。


これがメリットの部分ですね。


ではデメリットですが、これは消費税が

税込処理か、税抜処理かで、

デメリットが発生するタイミングが違ってきます。


ここからは少し難しい話になります。


税込処理とは、仕訳を切る時に、消費税込で計上する方法。

さっきの具体例だと、

 建物6,300万円 / 現預金6,300万円

となります。


税抜処理とは、仕訳を切る時に、消費税を抜いて計上する方法です。

さっきの具体例だと、

 建物6,000万円 / 現預金6,000万円

 仮払消費税300万円 / 現預金300万円

と2本の仕訳が切られることになります。


税込処理の場合だと、消費税還付された300万円は、

その還付した期か、翌期の利益になります。

仕訳にするとこんな感じ。

 現預金300万円 / 雑収入300万円

だから、この雑収入300万円に対して税金が掛かってきます。


税込処理だと、購入時に建物の金額が300万円少なく計上されているので、

その建物の耐用年数に渡って計上される減価償却費が、

300万円分少なくなってしまいます。


仮にさきの例の建物の耐用年数が30年だったとすると、

年間10万円の減価償却費が少なくなるわけです。

 還付金300万円 ÷ 耐用年数30年 = 10万円

こうなると、毎年減価償却費が少ない分、

利益が発生することになるので、そこに税金が掛かります。


ただ、どちらも増えた利益に対して税金が掛かるといっても、

 増えた利益 × 税率 = 増える税金

となるだけなので、

最初に還付された300万円ほどの税金が発生するわけではありません。


だから、結局のところは、デメリットを考えても

消費税還付をした方が絶対有利ということです。


ちょっと難しい話になりましたが、

気になっていた方は、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

サービス付き高齢者向け住宅に係る固定資産税の減額措置

  • 2013年04月15日
  • 投稿者:taxkanae
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いわゆる「サ高住」にはいろいろな特典があります。


その一つに固定資産税の減額がありますが


どのくらい減額されるかというと


「新築年後5年間、固定資産税(家屋)の3分の2を減額」


です。


かなりインパクト有りますよね。


固定資産税は、土地はもともと減額措置があるので


なんといっても建物の負担が大きいものです。


その建物の新築後5年間の固定資産税が


3分の1になることを考えると


キャッシュフローもかなり助かります。


ただし、この適用を受けるためには、


いろいろと要件があります。


1.平成27年3月31日までの新築であること


2.「高齢者の居住安定確保に関する法律」に基づき認定された
  「サービス付き高齢者向けの貸家住宅」であること


3.国又は地方公共団体から建設費の補助を受けていること


4.1戸当たりの床面積が30平方メートル以上280平方メートル以下であること。


5.建築基準法による主要構造部が耐火構造もしくは準耐火構造の建築物であること


6.家屋1棟の戸数が5戸以上であること


これらを満たせば、


税制優遇のメリットが得られるので、


サ高住を考えている方は是非トライしてみていくださいね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

第46回 質問「法人の申告って自分でできますか?」

  • 2013年04月12日
  • 投稿者:taxkanae
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売却した2年後は消費税に注意!

  • 2013年04月11日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、不動産市況が活発化しているせいか、

物件を売却する人が多くなっています。


物件を売却する時に気を付けないといけないのが消費税!


まず、個人でも法人でも、収益物件を売却する期に

消費税の課税事業者であれば、

建物に対しての消費税を納める必要があります。


例えば、物件総額1億円で、

建物6,300万円、土地3,700万円で売却したとすると、

消費税は建物に対する分、300万円を決算申告で納税することになります。

 6,300万円 ÷ 1.05 × 5% =300万円

(わかりやすくするために簡単に説明しています。)


だから、現在、あなたが課税事業者なら、

消費税を支払わなければいけないということを、

しっかりとわかっておいてください。


また、今、あなたが課税事業者ではない場合でも、

さっきの金額の物件を売却すると、

その年の課税売上が1,000万円を超えますので、

翌々期である2年後に、課税事業者になり、

2年後の期は、消費税の申告をする必要が出てきます。


そして、消費税の課税事業者である期に、物件を売却すると、

また建物に対する消費税を納めることにもなります。


逆に、物件を売却すると、消費税還付をすることも期待できますが、

それは、あなたの課税売上割合というもので金額が変わります。


このように、消費税は物件の購入、売却のキャッシュフローに

とても大きな影響があるので、しっかりと意識しておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

繰上返済が投資?

  • 2013年04月10日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、元祖サラリーマン大家さんで有名な

沢孝史さんと対談をしました。


「40代からの不動産投資」

というテーマでしたが、

とてもいい対談ができました。


対談の中で僕が印象に残ったのは、

沢さんは手元に現金が貯まってきたら、

積極的に繰上返済をしていることです。


この繰上返済、実は超堅実な投資とも言えます。


銀行からの借入金には、当然のことながら金利が発生します。

1億円借りて、金利2%なら、年間約200万円の利息です。

 1億円×2%=200万円

物件からキャッシュフローが入ってきて、

手元に貯まった現金で、2千万円を繰上返済したとすると、

年間で40万円の利息が軽減できることになります。

 2千万円×2%=40万円

これは2千万円の投資をして、

年間2%の投資利益率を稼ぐことと同じですよね。


ですから、不動産投資で借入をして、その後繰上返済をすることは、

ある意味、自分で投資できる商品を作っていることと同じとも言えます。


もちろん、貯まった自己資金で、

どんどん不動産に投資していくことも一つですが、

「繰上返済も投資の一部」

という考え方も覚えておいてくださいね。


4月27日(土)の大家さん学び会 関西の勉強会では、

キャッシュフローに大きな影響を与える金利について、

基礎から講義してもらいます。

あなたが、もっと金利の仕組を押さえて

不動産投資で成功したいなら、ぜひご参加くださいね。

1回だけならゲスト参加も可能です。

限定30名 ⇒ http://bit.ly/11lOFxx


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

借入とキャッシュフローの関係

  • 2013年04月09日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産に投資する一番のメリットは、

その不動産を担保に、銀行からお金を借りられることです。


そして、この借入の条件がキャッシュフローに大きな影響を与えます。

自己資金が少ない人ほど、フルローンで借入したいものですが、

借入が大きければ、持っている間のキャッシュフローは少なくなり、

また売却した後に残るお金も少なくなります。


逆に自己資金をある程度入れて借入すれば、

持っている間のキャッシュフローは多くなり、

売却した後に残るお金も多くなります。


そして、借入期間が長ければ、

持っている間のキャッシュフローは多くなりますが、

売却した後に残るお金は少なくなります。


逆に、借入期間が短ければ、

持っている間のキャッシュフローは少なくなりますが、

売却した後に残るお金は多くなります。


どのように融資を組むのがいいかは、
ひとりひとり、投資目的によって変わります。


もう既に700名以上の方が使用している、

シミュレーションソフト、REITISS Lightでは、

融資の条件を変えることによって、

所有時や売却時のキャッシュフローが、

どのように変わるのかを、

無料でシミュレーションすることができます。


総合評価では、どの項目の点数が変化したかも比べることができるので、

これをじっくり見ていけば、不動産投資のお金の流れが

だんだんと、理解できるようになると思いますので、

ぜひ登録してくださいね。

完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


《編者 叶 温》



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減価償却はたくさん計上すべきか?

  • 2013年04月08日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で必ずでてくるのが「減価償却費」

これは、「お金が出ていかないのに、経費にできる」

ということで

とりあえず、たくさん計上できたほうがいい

という感覚の方が多いかもしれません。

この考え方には落とし穴があります。

減価償却費を計上すればするほど

同額分だけ、建物金額が下がってきます。

つまり、売却時に利益が出やすくなります。


たとえば、1億円で購入した建物を

5年後に8千万円で売却したとします。


毎年1千万円の減価償却費を計上した場合

毎年の減価償却計上額の合計は

1千万円×5年=5千万円

売却利益は

8千万円-(1億円-1千万円×5年)=3千万円


一方、毎年2千万円の減価償却費を計上した場合

毎年の減価償却計上額の合計は

2千万円×5年=10千万円

売却利益は

8千万円-(1億円-2千万円×5年)=8千万円


結局、減価償却費として計上するか

売却利益として計上するかの違いです。


では、なぜ減価償却費と節税がいつも話題になるのか?

これは、税率の問題です。

毎年の保有時の税率と売却時の税率でどちらが高いのか。

これによって、減価償却費として計上したほうがいいのか

それとも、減価償却費はあまり計上せずに

売却利益を抑えるほうがいいのか

これが節税のポイントですね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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太陽光発電の節税は法人向け?

  • 2013年04月06日
  • 投稿者:taxkanae
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ちょっと前から注目されている太陽光発電。

マンションやアパートの屋根に、太陽光発電の設備を付けると

売電収入が入ってきます。


この売電収入には2種類あります。

1、余剰売電

2、全量売電

違いは名前の通りですが、簡単に言うと

1の余剰売電は、まず自分の物件で電気を使ってから、

余った分を電力会社に買い取ってもらう方式。

2の全量売電は、付けた太陽光発電設備から

発電する電気すべてを買い取ってもらう方式です。


この全量売電の場合、表面利回りはおよそ10%前後。

設備投資額にもよりますが、ローンを組んで設置すると

キャッシュフローはそれほど残るものではありません。

ただ太陽は永遠に退去しないので、

空室を考える必要がない分、安定して入ってきます。


また、太陽光発電の普及は国の政策でもあるので、

いくつか税金の特典が用意されています。


その特典とは、次の3つ。

1、30%の特別償却

2、7%の税額控除

3、100%即時償却

ただ、この特典は個人の不動産賃貸業での適用は難しく、

法人向けになってしまっています。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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第45回 質問「太陽光発電は得?」

  • 2013年04月05日
  • 投稿者:taxkanae
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物件売却でよくある勘違い

  • 2013年04月03日
  • 投稿者:taxkanae
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近頃、うちのお客さんの中でも、

物件が思ったよりも高く売れるケースがあります。


物件の価格は需要と供給のバランスで決まりますが、

今は、需要の方が大きいんでしょうね。


でも、この物件売却時の税金で

よく勘違いされていることがあります。


例えば、残債が7千万円ある物件を

1億円で売却し、諸経費が300万円だったとすると、

売却時の数字は次のようになります。


売却価格1億円-残債7千万円-諸経費300万円=2,700万円


そして、よくある勘違いは、

この2,700万円に対して

税金が掛かると思われていることです。


もちろん、残債と簿価が同じ数字であれば、

税金上の利益も2,700万円になりますが、

簿価が違えば、もちろん税金が掛かる利益も変わります。


ここで簿価とは何なのかといいますと、

簡単に言うと、物件を購入した金額から、

売却までの減価償却費を引いたものです。


仮に、売却時の簿価が6千万円であれば、

売却価格1億円-簿価6千万円-諸経費300万円=3,700万円

となって、勘違いしていた金額2,700万円よりも、

1千万円も多く利益が出てしまうことになる訳です。


これは、特に設備の減価償却を取っている場合によく起きる現象です。


だから、減価償却の取り方は、

あなたの目標や、スタイルによって変わることを、

覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

金利交渉の威力

  • 2013年04月02日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、セミナーなどで色んな不動産投資家の方とお会いしますが、

ス○ガで借りている人がとっても多いですね。


僕の事務所では、新規法人を使った消費税還付をご紹介していますが、

ス○ガは、個人だけに融資が付くので、

ス○ガで借りる場合、消費税還付は非常に難しくなります。


現在のス○ガの金利は概ね4.5%。


先日もセミナー後の懇親会で

ス○ガで融資を付けて物件を購入した方とお話しましたが、

物件を購入できた後の課題は、他の銀行への借り換えです。


もし、1億円を借りていて、

他の銀行に借り換えができて金利が2%になったとしましょう。


そうすると、どれぐらいのインパクトがあるかわかりますか?


1億円の4.5%は450万円です。

 1億円×4.5%=450万円


もし、借り換えが成功して金利2%になったとすると、

 1億円×2%=200万円


これだけで、250万円も年間の金利が軽減できることになります。


もちろん、残債は時が経つごとに減りますし、

違約金なども考慮する必要がありますが、

1億円に対する250万円という金額が

キャッシュフローに与える影響は、ものすごく大きいです。


4月27日(土)の大家さん学びの会(R)関西の勉強会では、

不動産投資にとっても影響のある、この金利について、

その道のプロに仕組の基礎からお話しして頂く予定です。


銀行の金利はどのように決まっているのか?

今後の金利はどのようになっていくのか?

金利の仕組を押さえて不動産投資で成功したいなら、ぜひご参加くださいね。

1回だけならゲスト参加も可能です。

限定30名 ⇒ http://bit.ly/11lOFxx


《編者 叶 温》


不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

扶養控除等申告書って提出しないとどうなるの?

  • 2013年04月01日
  • 投稿者:taxkanae
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毎年、何故か会社に提出する、あの資料。

「扶養控除等申告書」

会社に提出すればどうなるの?

提出しなかったらどうなるの?

提出するのが当たり前ですので、

提出したからと言って

これといったメリットは感じられていない

と思いますが、

実は、会社に提出しなかったら大変なことになるんです。


みなさん、お給料からいろいろなものが控除されて

残額が毎月振り込まれますよね。

あの控除は、社会保険料であったり税金であったりするのですが

その中に、源泉所得税というものがあります。

源泉所得税とは、税金の前払いです。

1月~12月のお給料額に基づいて所得税は計算されますが

そこで算定された税金を12月に一括で支払うとなると

資金的に厳しいですよね。

ですので、毎月ちょっとずつ概算で払い、

最後に調整をしましょうという制度です。


そこで、「扶養控除等申告書」を会社に提出しなかったら

源泉所得税が増えてしまうのです。

つまり、毎月の手取りが額が減ってしまうわけです。

(トータルで払う税金は変わりません)

例えば、月30万円のお給料で、扶養者が0人の方の場合

毎月の源泉所得税は8,420円から52,900円になります。


もちろん、年末調整などで12月には返金されるのですが

さすがにこれだけ変わってくると

毎月の生活が変わってしまいそうですね。


みなさん、「扶養控除等申告書」は必ず提出しましょう!


《編者 塩田雅人》


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どっちがいい?株式会社と合同会社

  • 2013年04月01日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化するときに、

最初に悩むのが、会社の法人格です。


法人格には、株式会社とか、合同会社とか、

合資会社とかいろいろあります。


昔は有限会社というものもありましたが、

一昔前に法律が改正されて、

有限会社は作れなくなっています。


普通、不動産投資家が、資産管理法人を設立する時は、

株式会社か、合同会社が多いのですが、

どちらもメリット、デメリットがあります。


まず、合同会社の最大のメリットは、

設立費用が安ことです。

株式会社設立で絶対に必要な法定費用が24万円なのに対して、

合同会社の法定費用は10万円です。


この差は、定款認証費用がいらないことと、

登録免許税が安いためです。


では、株式会社のメリットは何かというと、

「一般によく知られている」ということです。


僕自身、自社ビルを購入する時に

合同会社を設立して融資を依頼しましたが、

銀行さんに「なぜ合同会社なのですか?」

と質問を受けました。


それぐらい、合同会社は

一般的にはあまり知られていないので、

このような質問が出るんですね。


ただ、うちで消費税還付をする場合の法人格は

スキーム上、特殊な株式会社になりますので、

消費税還付にチャレンジしたい人は、

必ず法人を設立する前に、ご相談くださいね。


《編者 叶 温》


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