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お金を残す不動産投資ブログ

青色申告特別控除の順番

  • 2013年05月31日
  • 投稿者:taxkanae
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個人の所得税で青色申告していると、

青色申告特別控除がありますね。


金額は、5棟10室基準を満たしてない場合は10万円

5棟10室基準を満たしていて、事業的規模なら65万円です。


ただ、個人で事業所得があって、

プラス不動産所得がある場合は、

事業的規模でなくても65万円控除することができます。


そして、この控除する順番ですが、

まず、不動産所得から控除して、

控除しきれない金額があれば、

事業所得から控除します。


結局、総合所得の金額は、どちらにしても一緒になるのですが、

税法的に厳密にいうと、このような形になっていますので、

覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

第53回 質問「車の節税と売却時の税金」

  • 2013年05月31日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発電はいくらお金が残るのか?

  • 2013年05月27日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は最近、よく太陽光発電の税金について、

セミナーをさせてもらっています。


その関係で、収支シミュレーションを見ることもしばしば。

では、太陽光発電っていったいどれぐらいのお金が残るのでしょう?


計算は、融資を受ける場合、不動産投資とほぼ一緒です。

まず、所得は、

 売電収入-(固定資産税+利息+減価償却費)

で、計算できます。


そして、実際に残るお金は、

 売電収入-(固定資産税+利息+元金返済)-税金

で、計算できます。


例えば、1千万円の太陽光発電設備を付けて、

およその表面利回りが10%の年間100万円。

フルローン、期間15年、金利2%で借入をして、

税率が30%だったとすると、次のようになります。


・所得

 売電収入100万円-(償却資産税14万円+利息20万円+減価償却費58万円)

 =8万円


・実際に残るお金

 売電収入100万円-(償却資産税14万円+利息20万円+元金返済57万円)-税金2万円

 =7万円


こう見るとそれほど、大きなお金が残るわけでないですが、

太陽は退去がないので、安定した収益が見込めることが、

太陽光発電の一番のメリットです。


REITISS Lightでは、太陽光発電設備も、

入力の仕方次第で、シミュレーションできるので、

ご興味のある方は、やってみて下さいね。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


ポイントは、以下の3つです。

・物件種別を住居系以外にする

・構造を軽量鉄骨にして築2年にする

・固定資産税額を建物のみ設備投資額の1.4%入れる


《編者 叶 温》



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一番難しい税金は?

  • 2013年05月27日
  • 投稿者:taxkanae
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日本にはいろいろな税金があります。

法人税・所得税・相続税・贈与税・消費税・酒税・印紙税などなど


「その中で一番ややこしいのは?」

と聞かれるとは私は真っ先に

「消費税」

と答えます。

ちょっと違和感があるでしょうか。

「消費税なんて、5%かければいいんでしょ?」

と思われがちですが、実はとても奥が深いのです。

実際、消費税の件で多くの税理士から

私のところに質問が寄せられています。

何故ややこしいかというと、

申告の方法ひとつとっても


・本則課税の一括比例配分方式
・本則課税の個別対応方式
・簡易課税の原則法
・簡易課税の特例法-原則法
・簡易課税の特例法-簡便法

など
制度が入り組みすぎていて

消費税の計算がかなりややこしいです。

一体、どの制度を利用すれば一番節税になるのか。

また、一度採用するとしばらく継続しなくてはならない等

知っているかどうかで残るお金が

おおきく変わるのがこの消費税ではないでしょうか。

だからこそ、我々税理士は細心の注意を払わないといけません。

「経営の実態が同じなら誰が申告しても税金は変わらないはず」

と考えてしまいがちですが

実際は、こういった制度の関係上

経営実態が同じでも払う税金は変わってきてしまいます。

みなさんも、今どの制度を採用しているのか

顧問の税理士さんに聞いてみてはいかがでしょう。


《編者 塩田雅人》


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第52回 質問「マイホームを売った時の税務」

  • 2013年05月24日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付額の計算方法

  • 2013年05月24日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付は、課税売上割合によって、還付額が変わります。

課税売上割合を知らない人のために、簡単にお伝えすると、

     課税売上
 ---------------------------- = 課税売上割合
  課税売上+非課税売上

という計算式を使って、還付額を計算します。


課税売上とは、自動販売機などの売上で、

非課税売上とは、住居用の家賃です。


例えば、1億円の新築物件を建てる場合、

消費税額は500万円です。

そしてこの500万円に課税売上割合を掛けます。


課税売上割合が、100%だとすると、

 500万円×100%=500万円


50%だとすると、

 500万円×50%=250万円

となります。


だから、還付額を多くするためには、

課税売上割合を高くすことが重要になるんですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

消費税還付ができない申告方法

  • 2013年05月23日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は講演でよく消費税還付の方法について、

お話させてもらっていますが、

その中で、絶対に還付ができない申告方法についても

お伝えしています。


通常の消費税の申告方式は、

 預かった消費税-支払った消費税=納める消費税

という計算式で計算されます。


消費税還付は、この計算式でいうところの、

預かった消費税よりも、支払った消費税が多い場合に実現します。


この申告方法を消費税の本則課税というのですが、

もう一つ、簡易課税という申告方法があります。


この簡易課税は、

 預かった消費税-(預かった消費税×50%)=納める消費税

という計算式になります。


この中の50%というのは、

「みなし仕入率」と言って、

業種によって%が決められていて、

不動産賃貸業は50%になっています。


この計算式を見ると、どこにも支払った消費税は出てこず、

預かった消費税に50%を掛けたものを引くだけなので、

消費税還付は不可能で、絶対に納税が発生します!


だから、現在、消費税の課税事業者になっていて、

今後、物件を購入する予定の方は、

申告方法がどちらなのかを、確認しておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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経費にできるのは30万円以下?30万円未満?

  • 2013年05月22日
  • 投稿者:taxkanae
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空室が出て、リフォームをしたときには、

シャンプードレッサーや、キッチンなどを

取り換える場合もあると思います。


シャンプードレッサーだと、

数万円で購入できますが、

キッチンだと10万円以上するものが多いですよね。


でも税法では、10万円以上ものは資産に計上して、

その後、その備品の耐用年数に渡って

減価償却として経費化していく必要があります。


でも、ある制度を使うと、購入した年に一括で経費にできます。

それが、少額減価償却資産という制度。


知っている方も多いと思いますが、

ほとんどの人が【30万円】という数字を記憶している思います。


それでは、この30万円は、

30万円以下なのか、それとも30万円未満なのか?


答えは、30万円未満なんです。


ですから、299,999円までの備品は、

一括で経費にできます。


他のにも色々と条件があるので、

10万円以上のものを購入する予定があるなら、

チェックしておいてくださいね。

 ⇒ http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5408.htm


《編者 叶 温》



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所得控除3

  • 2013年05月20日
  • 投稿者:taxkanae
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■「勤労学生控除」
これは、勤労学生であれば

所得から27万円を控除してあげようという制度です。

ただし、その年の12月31日時点で

以下の条件を全て満たす必要があります。

(1) 給与所得などの勤労による所得があること

(2) 合計所得金額が65万円以下で、

しかも(1)の勤労に基づく所得以外の所得が10万円以下であること

給与所得だけの人の場合は、

給与の収入金額が130万円以下であれば

給与所得控除65万円を差し引くと

所得金額が65万円以下となります。

(3) 特定の学校の学生、生徒であること


■「扶養控除」
これは、ある人を扶養していれば、

扶養している側(例えば父)所得を一定額

引いてあげましょうという制度。


(一定額)
16歳から18歳を扶養している場合・・・38万円/年

19歳から22歳を扶養している場合・・・63万円/年

23歳から69歳を扶養している場合・・・38万円/年

70歳以上を扶養している場合  ・・・48万円/年

70歳以上で、同居している場合 ・・・58万円/年

扶養の条件がいろいろあるので、ご注意くださいね。

■「配偶者控除」
配偶者がその年の12月31日時点で以下の要件を満たせば、

所得を38万円控除してくれるという制度です。

(1) 民法の規定による配偶者であること
  (内縁関係の人は該当しません。)。

(2) 納税者と生計を一にしていること。

(3) 年間の合計所得金額が38万円以下であること。

(4) 青色申告者の事業専従者として
  その年を通じて一度も給与の支払を受けていないこと

  又は

  白色申告者の事業専従者でないこと。

※70歳以上の配偶者の場合には48万円が控除されます。


■「配偶者特別控除」
これは、上記の「配偶者控除」のおまけのようなものです。

(3)の条件で、「(配偶者の)合計所得が38万円以下」

という制限があります。

これを超えて、76万円までなら、少しだけ控除してあげますよ

という制度。

控除の金額は38万円~3万円まで

段階的に変動していきます。


ということで、

前々回から3回にわたって「所得控除」の簡単な説明をしました。

あ、こんな控除し忘れていた!

という方がいれば、是非この機会にいろいろ調べてみてくださいね。

税金は間違っていても

注意してくれる人は殆どいません。

税務署も全件を隅から隅までチェックできないのが現状です。

ですので、しっかり勉強して

有利な制度は必ず利用して下さいね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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将来の数字が見える安心感

  • 2013年05月17日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産の経営は、他の商売と違う点がいくつかあります。

まず、売上=家賃収入の物件一つ当たりの上限がほぼ決まっていて、

リピート率がとても高いので、

将来の売上の数字が読みやすいことです。


これ、他の商売だと、上限がないものもありますし、

リピート率が低い場合もあるので、

賃貸経営に比べると数字は読みにくいです。


次に経費。

こちらも、

・固定資産税

・管理費

・水道光熱費

・火災、地震保険料

・減価償却費

・支払利息

と、ほぼ数字が決まっているものが多く、

数字は読みやすいです。


数字の読めない突発的に発生しそうな経費は、

・修繕費

・広告宣伝費

ぐらいです。


では、数字が読めるということは、

どういうことに繋がるのでしょうか?


数字が読めると、次のようなことができるんです。

1、今年の業績&納税予測

2、来年の業績予測

3、向こう5年ぐらいの業績予測


将来の数字が読めると、

それに合わせて物件の入れ替えや修繕、

あなた自身のライフプランを考えることもできるので、

心に安心感を持って過ごすことができます。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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第51回 質問「太陽光発電の余剰売電と全量売電の税務(個人)」

  • 2013年05月17日
  • 投稿者:taxkanae
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印紙を節約する方法

  • 2013年05月15日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を売買する時に必要なものの一つが印紙です。


今の印紙は、

1千万円を超え5千万円以下 1万5千円

5千万円を超え1億円以下 4万5千円

1億円を超え5億円以下  8万円

となっています。


不動産は金額が大きいので、

印紙の金額は小さく思いがちですが、

日常生活で考えると結構な金額ですよね。


この印紙を節約する方法があります。


印紙が必要な書類は課税文書といいますが、

この課税文書の中にコピーは入りません。


ということは、売買契約書を一通作って、

それに印紙を貼ってコピーし、

買主が原本を、売主がコピーを持ち、

売主、買主で印紙代を折半すれば、

印紙代は半分で済むことになります。


「本当?」と思った人は、

国税庁のサイトに掲載されているので、確認してみて下さい。

 http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7120.htm


他人との売買契約では、ちょっと不安があるかもしれませんが、

個人から、自分の法人への売買のときなどは、

使える技ですので、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

5月18日(土)に仙台でお話すること

  • 2013年05月14日
  • 投稿者:taxkanae
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今週の18日(土)は、

太陽光発電の日本エコシステムさんのセミナーで、

初めて仙台に行きます。


セミナーのテーマは、

太陽光発電の税金と、消費税還付について。


太陽光発電の税金は、実はかなりややこしいんです。

なぜなら、

・個人が自宅に設置した場合

・個人が店舗兼自宅に設置した場合

・個人が賃貸用不動産に設置した場合

で、所得の種類が変わるからです。


しかも、余剰売電と全量売電で、

所得の種類が違ってくるケースもあります。


さらに、法人で設置した場合は、

税額控除、特別償却、即時償却などの、

グリーン投資減税が使えるケースもありますが、

どれを適用するのがメリットがあるのかも、

ケースによって変わってきます。


18日は、このややこしい太陽光発電の税制について、

わかりやすく整理してお伝えします。


さらに、もう一つのテーマ、

まだできる消費税還付では、

平成22年の消費税法改正後でもできる、

消費税還付の方法についてお伝えします。


お近くの方は、ぜひご参加くださいね!


日程:5/18(土)13:30~(受付13:10~)

会場:ウェスティンホテル仙台 25階 「青葉/広瀬」

住所:宮城県仙台市青葉区一番町1-9-1

交通:地下鉄南北線「仙台駅」南2番出口より、徒歩約6分。
   JR「仙台駅」西口より、徒歩約9分。
   JR仙石線「あおば通駅」 2番出口より、徒歩約8分。

アクセス: http://www.westin-sendai.com/guide/access.html

定員:50名

▼5月18日(土)仙台会場お申し込み
 https://ssl.formman.com/form/pc/cL9v8dJlLaR2fv5W/


《編者 叶 温》



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所得控除2

  • 2013年05月13日
  • 投稿者:taxkanae
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前回に続き、「所得控除」を

ざっくり説明していきます。


■「寄付金控除」

国、地方公共団体や一定の独立行政法人などへ

寄付を行った場合には

寄付金額から2千円を引いた金額を

所得から引いてくれます。

注意点は、一定の団体への寄付じゃないといけないので

寄付する前に必ず調べておいてください。

あと、総所得金額等の40%相当額まで

という縛りもあるので、税金を払っていない人は

要注意です。


■「障害者控除」

一人について27万円

(特別障害者に該当する場合は40万円)

の控除が受けられます。

障害者控除の対象となるのは

限定列挙されていますので

国税庁のHPなどで

必ず調べておいてくださいね。

■「寡婦控除(寡夫控除)」

12月31日時点で、

寡夫は(1)~(3)すべて

寡婦は(1)と(2)又は(2)と(3)

を満たした場合

27万円の控除が受けられます。

(1) 合計所得金額が500万円以下であること。

(2) 夫(妻)と死別し、若しくは離婚した後婚姻をしていないこと

   又は夫(妻)の生死が明らかでない一定の人であること。

(3) 生計を一にする子がいること。

なお、寡婦の場合は(1)~(3)すべてを満たすと

「特定寡婦」というものになり、35万円の控除が受けられます。

前回から2回にわたって「所得控除」の簡単な説明をしました。

あ、こんな控除し忘れていた!

という方がいれば、是非この機会にいろいろ調べてみてくださいね。


《編者 塩田雅人》


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第50回 質問「持回り保証金とは?」

  • 2013年05月10日
  • 投稿者:taxkanae
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共有のメリットとデメリット

  • 2013年05月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に、

夫婦共有で購入する場合があります。


また相続で受け継いだ物件の場合は、

親子や兄弟で共有という場合もあります。


個人が物件を共有した時のメリットは、

5棟10室の事業的規模を満たすと、

青色申告特別控除65万円が

共有者全員分、受けられることです。


また、不動産所得も共有している分、少なくなるので

1人で持つよりも低い税率で済むケースもあります。


一方、デメリットは、

申告する時に、それぞれ申告書を作らないといけないので、

手間や費用が掛かってしまうこと。

そして、共有者でもめた時は、売却が難しくなることです。


相続で受け継いだ場合は、仕方ないかも知れませんが、

これから購入する物件の場合は、

共有のメリットとデメリットを覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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経費率は何%?

  • 2013年05月07日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を選ぶときの指標で、最初に見るのが表面利回りです。

表面利回りは、総家賃収入を物件価格で割ったものです。

 表面利回り = 総家賃収入 ÷ 物件価格


例えば1億円の物件で、1千万円の総家賃収入であれば、

表面利回り10%ですね。

 1千万円 ÷ 1億円 = 10%


でも、もっと重要な指標があります。

それは、実質利回りです。

実質利回りは、物件に絶対に掛かる経費を引いた純収益を

物件価格で割ったものです。

 実質利回り = 純収益 ÷ 物件価格


先ほどの表面利回り10%の物件で、

経費率が総家賃収入の20%(物件価格の2%)であれば、

実質利回りは8%になります。

 表面利回り10% - 経理率2% = 8%


では、この経費率に何が含まれるのかと言いますと、

代表的なものは次の項目になります。

パーセンテージは物件によっても変わりますが、

総家賃収入に対して、次のようなパーセンテージだと、

経費率は20%になります。

・管理費 5%

・修繕費 5%

・水道光熱費 2%

・広告料 4%

・保険料 2%

・その他 2%

合計20%


もしエレベーターのある物件だと、

エレベーターの管理費が別途必要になり、

さらに水道光熱費も高くなります。


このように経費率は物件によっても変わってきます。


僕が作った、シミュレーションソフトREITISS Lightでは、

さっきのように、それぞれの経費を見積もって、

全体のパーセンテージを入れるようになっています。

経費率が数%変わるだけでも、かなり残るお金が変わりますので、

物件購入を検討する時は、一度これでシミュレーションしてみて下さいね。

完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


《編者 叶 温》



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所得控除 1

  • 2013年05月07日
  • 投稿者:taxkanae
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一言に「所得控除」と言っても

たくさんあります。

ざっくり説明していきます。


■誰にでもついている「基礎控除」

 これは、一律で38万円です。

■「社会保険料控除」

 これは、社会保険料を払っていれば、

 その支払額を所得から引いてくれるというもの。

■「医療費控除」

 読んで字のごとく、医療費を所得から引いてくれます。

 ただし、実際に支払った医療費から10万円を差し引いた額となります。

 (所得金額が200万円未満の人は、所得金額の5%が医療費控除となります)

■「生命保険料控除」

 これも読んで字のごとく、生命保険料を所得から引いてくれるというもの。

 ただし、いろいろな計算をしたうえで、算定された金額を差し引いてくれます。

 ですので、支払った金額がそのまま所得控除になるわけではありません。

■「地震保険料控除」

 これは今は廃止になってしまいました。

 ただし、平成18年12月31日までに締結していた契約で

 一定のものは、今でも対象になっています。

続きは次回。。。


《編者 塩田雅人》


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第49回 「予定納税に注意!」

  • 2013年05月02日
  • 投稿者:taxkanae
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