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お金を残す不動産投資ブログ

失敗しない物件シミュレーションセミナーを開催します!

  • 2013年06月28日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資でとても重要なことは、

購入する時に、どんな条件で買うのか?

ということです。


僕がいつも思うことは、人がいない地域の物件や、

耐震偽装など、地域や建物に問題がある物件以外は、

良い物件、悪い物件はないということです。


どういうことかというと、

良い物件、悪い物件は、すべて数字で決まるということ!


例えば、1億円の物件で、総家賃収入が300万円、

表面利回りにすると3%しかない物件は、悪い物件ですよね?


でも、同じ物件でも、価格2千万円であれば、

表面利回り15%となり、いい物件になります。


極端な例ですが、

すべては数字によって、良い悪いは決まります。


だから、物件を購入する際には、

どのような条件で購入すれば、

自分の基準に合う物件になるのか?

を知ることが、とても重要なんですね。


この重要なポイントをお伝えするために、

8月の大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会で、

僕が開発した不動産投資シミュレーションソフト、

REITISS(リーティス)を使った

物件シミュレーションセミナーを開催します!


これから物件を購入しようと思っている方は、

ぜひ、ご参加くださいね!

お申込みはこちら ⇒ http://bit.ly/12osAIV


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

第57回 スペシャルゲスト インタビュー

  • 2013年06月28日
  • 投稿者:taxkanae
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上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
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詳細は「不動産投資の税金幼稚園」より!

合格点ってなかなか出ないですよね?

  • 2013年06月25日
  • 投稿者:taxkanae
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6月22日の土曜日は、株式会社ベンディアムさん主催の

セミナーで講師をしてきました。


今回のセミナーでは、最後の方に、

うちが作った不動産投資シミュレーションソフト

REITISSのベータ版で、

テーマに上がっていた物件の

シミュレーション結果も説明しました。


テーマに上がっていた物件は、

RCの築23年、表面利回り8.6%、EVありという物件ですが、

このままの状態で1割の自己資金を入れて購入したと仮定すると、

REITISSで出た点数は30.5点でした。


一応、合格点は60点ですと説明して、

セミナーは終わったのですが、

その後の懇親会で、

「なかなか合格点を取れる物件ってないですよね?」

と質問がありました。


この点数については、

僕の経験に基づいて算出していますが、

不動産投資家が失敗しない投資をできるように!

というコンセプトで作っているので、

かなり厳しめになっています。


しかし、そんなに簡単に合格点が出てしまうようであれば、

世の中のほとんどの人が、不動産投資をします。


いくつもの物件のなかから、

自分に合う物件を探して、

売り主と交渉を繰り返し、

いい条件で融資を付けて、

物件取得後の稼働率を上げ、

効果的な税金対策をすることで、

本当にお金の残る不動産投資ができます。


だから、なかなか合格点が取れる物件は、

少ないのが本当なんですね。


REITISSは、まだリリースしていませんが、

簡易版のREITISS Lightでも、

物件の点数が出ますので、

まだ使ってない方は、ぜひ使ってみて下さいね。

完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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太陽光発電のグリーン投資減税の勘違い

  • 2013年06月24日
  • 投稿者:taxkanae
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6月22日の土曜日は、株式会社ベンディアムさん主催のセミナーで、

講師をしてきました。


今回は、不動産鑑定士の長岐先生、

弁護士の鈴木先生、そして税理士の僕の3人で、

一つの物件について、

それぞれ専門家の立場から

それぞれのノウハウを解説するという

ちょっと変わったセミナーで、

60名ほどの方が参加されていました。


セミナー後は、立食の懇親会も催され、

その時に、色んな方とお話しさせてもらいました。


その中で出たお話で、

ちょっと気を付けたほうがいいなと思ったのが、

太陽光発電の税務についてです。


太陽光発電は今、不動産賃貸業の

安定的な副収入として注目されています。


そして、国もグリーン投資減税という税制を作って、

後押ししている感じがあります。


グリーン投資減税には、

・税額控除

・特別償却

・一括償却

という3つのうちどれかを選ぶことができます。


しかし、これはほとんど法人向けの税制で、

個人で所有している不動産に太陽光発電を付けても、

グリーン投資減税は受けられないのです。


この内容は国税庁のサイトにもはっきり掲載されています。

 ⇒ http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/02/46.htm


だから、個人で持っている不動産に、

太陽光発電を付けて節税しようと考えている人は、

グリーン投資減税は受けられないことを、

覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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の収益物件

不動産投資の健美家

修繕費の計上のタイミング

  • 2013年06月24日
  • 投稿者:taxkanae
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修繕はその日にとりかかって、その日に終わるものばかりではありません。

そのため、修繕費(費用)として計上すべきタイミングは

いつになるのでしょうか。

一般的には、修繕が「完了」したタイミングです。

一番わかりやすいのは「完了報告書」というものを

作成してもらい、その日付で計上していく。

ただし、「完了報告書」を作成しないケースもあるでしょうから

「請求書」の日付で計上しているケースも多いようです。


以前、こんなことがありました。

ある人が物件を購入したのですが

購入する前の日付で修繕が完了している

(請求書の日付が、購入日前)

にも関わらず、請求が新買主のところへ来ていたのです。

これって変ですよね。

しかも、購入日前に新入居者が入居も完了していました。

こうなると、どう考えても請求すべき相手が違いますね。

こんなケースもありうるので

みなさん、物件購入後しばらくは

注意して、管理明細を見ておきましょうね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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法人税の均等割りをタダにする方法

  • 2013年06月22日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、消費税還付などの絡みもあり、

お客さんでも新規法人で物件を購入する人が増えています。


しかし、中には法人を設立したけど、融資が思うように付かず、

まだ法人で物件を購入できていないケースもあります。


そして、法人は、個人とは違って、

所得がマイナスでも払わなければいけない、

均等割りという税金があります。


この均等割りは、都道府県2万円、市町村で5万円、

合わせて7万円というところが多いです。

(自治体によって変わります。)


では、まだ物件を購入できておらず、

何も活動をしていない法人は、

この均等割りを払わなければいけないのでしょうか?


実は、このような法人の場合、

「設立未開業の届出」を出せば、

均等割りを免除してもらえます。


何の活動もしていないので、当然と言えば当然ですが、

都道府県と市町村に届出しなければならないので、

該当する方は、お住まいの自治体に問い合わせてみて下さいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

第56回 質問「消費税還付額を高くするには」

  • 2013年06月21日
  • 投稿者:taxkanae
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上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
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売却の日は契約日?引渡日?

  • 2013年06月19日
  • 投稿者:taxkanae
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個人が物件を売った際の売却益は、譲渡所得と言います。

この譲渡所得は、長期と短期に分かれています。

長期譲渡所得

 ⇒ 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合

 ⇒ 税率20%

短期譲渡所得

 ⇒ 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の場合

 ⇒ 税率39%

長期と短期で、税率が倍ほど違いますね。


では、この1月1日は、物件の契約日が基準となるのでしょうか?

それとも物件の引渡日が基準となるのでしょうか?


これは、実はどちらでも好きな方を選べるんです!


だから、12月中に契約して、1月に引渡しをした場合なら、

1月の引渡日を譲渡日とすることもできます。


5年を超えるか超えないかで、大きく税金が変わるので、

しっかりと覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

シミュレーションソフトにすごい機能が付くことになりました!

  • 2013年06月17日
  • 投稿者:taxkanae
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うちが開発している、不動産投資シミュレーションソフト、

REITISSですが、ある機能を追加するために、

リリースが少々遅れています。


でもリリースを遅らせてもOKと思うぐらいの、

すごい機能が付くことになります。


REITISSでは、最終的に物件の総合評価が

10項目各10点、総合100点満点で出てきます。


この総合評価は簡易版のREITISS Lightでも、出てきます。

REITISS Lightの登録はこちら

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


そして、追加した機能とは、

その10項目それぞれの点数に基づいて、

改善コメントが出てくるようになったんです!


例えば、物件の表面利回りが低すぎる場合には、

「物件価額を○%以上下げる必要があります。」

というコメントが出てくるんです。


しかも、重要度の高い3つの項目は、

コメントが赤字で表示されるという機能付き!


これを見れば、不動産投資初心者でも、

何を改善すればよいか分かるようになるので、

出来る限り失敗しない不動産投資ができるようになります!


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

源泉所得税

  • 2013年06月17日
  • 投稿者:taxkanae
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「所得税」というと、法人は関係なさそうですよね。

でも、無視はできないのです。

例えば、銀行預金の利息。

これは所得税というものが引かれた後の金額が入金されています。

例えば、80円の入金があった場合

実は「受取利息(収入)」は100円なのです。

そこから、所得税が20円ひかれて

80円が入金されているんです。

ところで、

「法人なのに、なぜ所得税が・・・・」

と叫びたくなりますね。

ご安心ください。

これは、あくまでも名前は「所得税」ですが

法人税の前払なのです。

つまり、20円だけ、法人税を先に支払っているということ。

法人の決算申告の時に、最終的に算定された法人税額から

この20円を差し引くことができます。

なので、結果的には「所得税」を取られているわけでは

ないということになります。

ただ、申告する時はしっかり処理しないと

間違えますのでご注意を!


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

第55回 質問「不動産投資ソフトREITISSとは」

  • 2013年06月14日
  • 投稿者:taxkanae
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上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
また放送データをダウンロードしてお持ちのiPhone、i Podなどでもお聞きいただけます。
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売る時は利回りは低い方がいい

  • 2013年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時は、できるだけ表面利回りが高い方がいいですよね。

家賃年収1千万円ある物件で、表面利回り10%だとすると、

物件の金額は1億円ということです。

 1千万円÷10%=1億円


もし、表面利回りが12%だとすると、

物件の金額は8,333万円まで下がります。

 1千万円÷12%=8,333万円


では、物件を売却する時はどうでしょう?

物件を売却する時は、売る側は表面利回りが低い方がいいです。


さきほどの物件がもし表面利回り8%で売れたなら、

物件の売却価格は12,500万円まで跳ね上がります。


しかし、建物が古くなるにつれて、

購入する人が期待する利回りは高くなるものです。


だから、不動産投資で出口まで考えて

成功させる重要な要素は、

・できるだけ安く購入する

・家賃を下落させない

・できるだけ表面利回りを低く売る

ということがわかります。


僕が開発したシミュレーションソフトの簡易版

REITISS Lightは、最後に売却する表面利回りが入れられるので、

この関係がよくわかります。

まだ使ってない方は、ぜひ使ってみて下さいね。

完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

個人と法人の減価償却の違い

  • 2013年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を個人で購入したほうが良いのか、

法人で購入したほうが良いのかは、

よく聞かれる質問ですが、

法人で購入することのメリットの一つは、

減価償却の扱いが、個人と違う点です。


例えば、5千万円の建物を購入して、

耐用年数が25年だとすると、

定額法で計算すると、

1年あたりの減価償却費は200万円になります。

 5千万円÷25年=200万円


もし、この物件を個人で購入していれば、

200万円全額を、減価償却費として

経費として計上しなければいけません。

これを、強制償却といいます。


一方、この物件を法人で購入していれば、

200万円までなら、減価償却費をいくら計上しても構いません。

これを、任意償却といいます。


これができれば、突発的に経費が多くなった年で、

融資対策で決算書上は利益を出したいときなどに、

減価償却費を少なく計上するなんてこともできます。


要するに、利益の調整がやりやすいということなんですね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

法人化のタイミング?

  • 2013年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化=個人所有の物件を法人へ売却すること

この相談をお受けすることが非常に増えています。

そこでよくお聞きするのが

「法人化すべき目安って何でしょうか?」

という質問。

「売上1千万円がラインですね」

と言われたら、まずその人の言うことは疑ってください。

「目安」なので、分かりやすくて

いいのかもしれませんが

数字を勉強している立場からすると

まず、「売上」で判断するのは論外です。

税金は「売上」によって決まるわけではありません。

「利益」によって税金は決まります。

ですので、100歩譲って、

「利益」(収入-経費等)で判断して下さい。

ただし、利益がいくらであれば法人化をした方が

いいかというのは、一概に言えません。

何故なら、法人化をした際に得られる節税メリット

というのは物件の力のみではなく、

「家族構成」や「今おかれている状況」などによって違うからです。

そもそも「利益」や「売上」と言った

「結果」に基づいて判断すること自体

あまりよくありません。

不動産投資の法人化を専門的にやってきて

思うことは、

「いつ、どうなりたいか」という今後の方針や目標

が最も重要です。

これは気持ちの問題ではなく、

その目標に向けてどうすれば一番近道なのか

そのうえで、法人化というスキームを

どの段階で行えばよいのか。

また、法人化しなくてもよいのか。

こういったことを過去の数字を参考に

理論的に考えていく。

これが、戦略的な投資でしょう。


「いい物件を購入する」

これはもちろんですが、

どうすればゴールに最短で到達するのか

また、それは法人で購入すべきかどうかなど、

専門家にトータルで見てもらうのも一つだと思います。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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消費税増税は自己資金を取り戻すチャンス!

  • 2013年06月08日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税は今の5%から、来年4月から8%、

再来年10月からは10%になる予定です。


改正が決まるかどうかは、今後の経済情勢を見て

決められる予定です。


でも、消費税が増税されると、

不動産投資家のあなたにとって、

どのような影響が出るのでしょうか?


サラリーマン大家さんが購入することが多い居住用の物件では、

家賃に対する消費税は非課税なので、

入居さんから、消費税をもらうことはできません。


しかし、一方で管理会社への報酬や、水道光熱費、

あるいは、リフォーム屋さんに払う修繕費などに対する消費税は、

消費税が増税された分、増えることになります。


入居者さんからは増税分をもらえないのに、

業者さんには増税分を支払わないといけないので、

居住用の物件を持っている大家さんにとっては、

単純にキャッシュフローが減ることになります。


でも、消費税還付ができると、

消費税増税は逆に自己資金を取り戻すチャンスとなります。


《編者 叶 温》



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第54回 質問「法人での減価償却について」

  • 2013年06月07日
  • 投稿者:taxkanae
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売主になったときの建物価格

  • 2013年06月04日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときは、建物価格が高い方がいいといわれています。

その理由は、

・所有時の減価償却が多くとれるから

・消費税還付したときの還付金が多くなるから

です。


それでは、物件を売却するときは、どうでしょう?

物件を売却するときは、あなたが、

消費税の課税事業者か免税事業者かで、変わります。


まず課税事業者の場合は、

売却したときに、建物価格高いほど、

納める消費税の額は大きくなるので、

建物価格はできるだけ小さい方がよくなります。


一方、免税事業者の場合は、

建物に含まれる消費税を納めなくてもよいので、

あまり建物価格を気にする必要はありません。


しかし、建物価格が1千万円前後の場合は、

1千万円を超えると、2年後に課税事業者になってしまいますので、

できれば、1千万円未満に抑える方がいいです。


消費税は、とてもややこしい税金なので、

よく気を付けるようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

4年落ちの車はなぜ節税になるのか?

  • 2013年06月03日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、法人で車を購入したいという相談が増えていますが、

よく言われる話で、

4年落ちの車は節税になるという話がありますね。


これは、減価償却の耐用年数に秘密があるんです。


普通車の、新車の耐用年数は6年です。


一方、中古の場合は、耐用年数を次のように計算します。


・耐用年数の一部を経過している場合

 耐用年数-経過年数+(経過年数×20%)


・耐用年数の全部を経過している場合

 耐用年数×20%


で、とちらも小数点以下切り捨てで、

2年を切る場合は、耐用年数2年になります。


で、この式に当てはめると、

・6年経過している場合

 6年×20%=1.2年 だから2年


・5年経過している場合

 6年-5年+(5年×20%)=2年


・4年経過している場合

 6年-4年+(4年×20%)=2.8年 だから2年


このように、4年経ってても、6年も経ってても

耐用年数は2年と同じになります。


同じ耐用年数なら、新しい方がいいですよね?

だから、4年落ちの車は節税になると言われるんです。


《編者 叶 温》



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車の売却時の税金

  • 2013年06月03日
  • 投稿者:taxkanae
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「車を売却するのですが何か税金は発生するのでしょうか」

最近よくこういったご質問をいただきます。

これは、ちゃんと国税庁のHPに載っていますので

整理しておきますね。

まず、その車が次のうちどれに該当するか。

・事業用

・生活用(通勤用など)

・レジャー用

事業用・レジャー用であれば譲渡所得になります。

つまり、ちゃんと利益を計算し

出た利益には税金を払わなくてはなりません。

次に、生活用。

この場合には、利益が出たとしても税金を払う必要はありません。

ですので、サラリーマンをしていて特に事業を行ってなければ

税金は納める必要がないのです。

ただし、不動産所得の計算の中に車の減価償却費を計上している等

事業に使っている場合には、ちゃんと税金を納めないといけないので

気をつけて下さいね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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節税とCF向上は相反する!

  • 2013年06月03日
  • 投稿者:taxkanae
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色々な人にお会いしていると、たまに

「不動産投資をしたら節税できるんですか?」

という質問をされることがあります。


でも、儲かる不動産投資は、当然税金が発生します。

逆に、儲からない不動産投資をすれば、節税できます。


よく考えたら、当たり前ですよね。

儲かった人に税金を負担させなかったら、

怒る人がいっぱいになります。


だから、節税と不動産投資でキャッシュフローを向上させることは、

相反する行為になります。


例えば、税率30%の人で、利益(CF)300万円から、

100万円の経費を使うとします。


・経費を使わなかった場合

利益300万円-税金90万円(利益300万円×税率30%)

 = 210万円のお金が残る


・経費にした場合

300万円-経費100万円=利益200万円

200万円-税金60万円(200万円×税率30%)

 = 140万円のお金が残る


経費にした場合は、確かに税金は、

30万円少なくなってます。


でも、最終的に手元に残るお金は、

経費を使わなかった場合の方が、

70万円も多くなっています。


当たり前のことですが、たまに聞かれるので、

覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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