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お金を残す不動産投資ブログ

確定申告のときにできる節税技

  • 2013年07月30日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入すると原則、確定申告をしなければいけません。


でも、物件を購入した年は、登録免許税などの
初期経費が色々と掛かるので、
不動産所得がマイナスになることが多いです。


不動産所得がマイナスになると、
お給料などの他のプラスの所得と合算ができて、節税になります。


これを、損益通算といいます。


しかし、融資を受けて物件を購入している場合は、
年間に払った利息のうち、土地に対応する部分は、
損益通算ができないことになっています。


これを「土地等を取得するために要した負債利子の額」といいます。


例えば、1億円の物件をフルローンで購入し、
年間利息は300万円、土地、建物の割合は3:7だったとします。


そすうると、90万円が損益通算できません。


 300万円×30%=90万円


したがって、この金額が多いほど、
マイナスできる金額が少なくなるので、
税金は多くなってしまいます。


ただ、この負債利子の額、フルローンでない場合は、
ちょっとした裏技があります。


この裏技を遣えば、払った利息を
全額、損益通算することができる可能性もあります。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

自分の法人からお金を借りるときに気を付けること

  • 2013年07月29日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で物件を購入するときは、ほとんどのケースで、
個人で持っているお金を、法人に貸すケースが多いです。


なぜなら、資産所有法人だと、
それほど資本金も多く入れないので、自己資金や諸経費のお金が、
法人が持っているお金だけでは足りないからです。


これは、法人から見ると、役員から借りているお金なので、
「役員借入金」となります。


この役員借入金は、個人が法人に貸しているものなので、
金額が大きくない限り、利息を取らなくても問題にはなりません。


しかし、法人から役員にお金を貸すケースは違います。


これを「役員貸付金」といいます。


法人は、利益を得ることを目的として活動しているので、
役員にお金を貸すと利息を取らなければいけません。


もし、利息を取らずに、税務調査でその金額を役員賞与と認識されると、
個人は給与所得とされ、法人ではその金額は損金にならないという
ダブルパンチになってしまいます。


だから、自分の法人からでもお金を借りるときは、
金銭消費貸借契約書を交わしたり、金利を定めたりする必要がありますので、
気を付けるようにしてくださいね。

《編者 叶 温》



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の収益物件

不動産投資の健美家

シミュレーションの重要性

  • 2013年07月28日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で最も気を付けておかなければならないのが


「表面利回り」だけにとらわれないことです。


最近は安い物件情報がなかなか出てこないので


スピードを重視される方が多いとは思います。


もちろん、スピードは重要ですが


その際に「表面利回り」のみで決定する方もよく聞きます。


確かに、表面利回りは物件選定の一定の基準にはなりますが


それだけで判断するのはかなり危ないです。


エレベータや、管理費、インターネット代などの経費や


修繕が年間どのくらい発生するのか


広告宣伝費は何か月分なのか。


何パーセントの空室をみるのか


家賃下落は毎年何パーセントなのか。


また、借入条件は金利と期間がどのくらいであれば


十分キャッシュフローが残るのか考えなくてはいけません。


利回りが高くても、借入期間が短ければ


キャッシュフローが全然回らないものもありますし


修繕費がかなりかかる物件や


広告宣伝費も数ヶ月積まないといけない場合もあります。


表面的な条件がいい物件であればあるほど


スピードを優先させてしまう傾向が出てしまうので


しっかり一度シミュレーションをじっくりとしてくださいね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

法人で接待交際費を使うと経費にならない!?

  • 2013年07月28日
  • 投稿者:taxkanae
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個人は接待交際費を使っても、収入を得るために必要なものなら
全額が経費になります。


でも、法人は違います。


大家さんに多い、資産管理会社や資産所有会社は、
ほとんど資本金が1億円を超えることはない中小企業だと思います。


そして中小企業の場合、接待交際費の取り扱いは次のようになります。


・年間600万円以下の部分 ⇒ 10%が損金不算入
・年間600万円を超える部分 ⇒ 全額が損金不算入


損金不算入というのは、わかりやすく言うと経費にならないということです。


例えば1万円の接待交際費を使っても、
その10%の1千円は、法人税法上の経費になりません。


これが、600万円を超えると、1円も経費として認めてくれません。

《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

何を改善するべきかがわかるシミュレーションソフト

  • 2013年07月26日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する前に、どれぐらいのお金が残るのかを
シミュレーションすることは、とっても大切です。


でも、物件を探し始めた初心者にとっては、
実際にシミュレーションをして数字を出したとしても、
その数字がいいのか、悪いのか判断できないことも多いと思います。


それは、自分の中にまだいい物件の基準がないからなんですね。


僕が作ったシミュレーションソフト、
REITISS Light(リーティスライト)では、
10項目の指標ごとに点数が出るので、
いいのか、悪いのか、客観的に判断することができます。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_light.html


そして、もうすぐリリース予定のREITISS(リーティス)では、
10項目の指標ごとに点数が出ることに加えて、
その点数をよくするためには、何を改善したらよいのかの
メッセージまで出てきます!


例えば、純収益利回りの指標が、
10点満点中、4点だったとします。


すると、次のようなメッセージが出ます。


「検討できる値です。物件価額を15%程度下げるか、
 費用を削減できれば、なお良いでしょう。」


そして、10項目の指標の内、重要度の高い、
改善したほうがよい3項目が、赤字で表示されます。


これを見ることによって、初心者の方でも、
何から改善したらよいのかが、わかるようになります。


8月24日(土)の、大家さん学びの会(R)関西では、
このREITISSのセミナーを開催します。


あなたが、不動産投資で失敗したくないなら、
ぜひご参加くださいね!


30名限定! ⇒ http://bit.ly/12osAIV

《編者 叶 温》



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第61回 質問「法人税の接待交際費について」

  • 2013年07月26日
  • 投稿者:taxkanae
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上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
また放送データをダウンロードしてお持ちのiPhone、i Podなどでもお聞きいただけます。
下記をクリックするとmp3データのダウンロードがはじまりますので、パソコン上にダウンロードして下さい。
>第61回放送をダウンロードする

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売却予定物件は、修繕費にしないほうがよい?

  • 2013年07月25日
  • 投稿者:taxkanae
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所有している物件を近々売却したいと思っているとします。


その物件に修繕が発生して、修繕費を払いました。


では、この修繕費、一括で経費にした方がよいのでしょうか?


それとも、一括経費にせず資本的支出として、
資産に計上した方がよいでしょうか?


もちろん、その年の利益の状態にもよりますが、
僕なら一括経費にせず、資本的支出として、資産に計上します。


資産に計上するということは、
建物の金額に上乗せして、簿価を上げるということ。


そうすれば、売却した時の売却益はその分減少し、
税金を減らすことができます。


しかし、売却益が発生しない場合は、
修繕費として一括経費にした方がよい場合もあります。


税務署はどちらかというと、
修繕費として一括で経費に落とすことを嫌がります。


逆を言うと、修繕費にできるものを、
資本的支出としても、あまり何もいいません。


もちろん最後は実質判定になりますが、
売却予定の物件があるなら、
修繕費の取り扱いを検討してみて下さいね。

《編者 叶 温》



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部屋と駐車場セット契約の消費税は?

  • 2013年07月22日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税には、課税売上と非課税売上があります。


そして居住用の賃貸マンションの賃料は、非課税売上です。


非課税なので、消費税は掛かりません。


しかし、駐車場は原則、課税売上です。


課税売上は、消費税が掛かる売上ということです。


だから、課税事業者の場合は、駐車場の賃料部分に対しては、
しっかりと消費税が掛かる取引として認識しないといけません。


ただ、マンションやアパートの部屋数と、駐車場が同じ戸数で、
部屋と駐車場がセット貸しのケースもあります。


この場合は、駐車場部分も非課税売上とすることができます。


賃貸マンションを小規模で運営している人は、
そもそも消費税と関係ない免税事業者のケースが多いですが、
課税事業者の人は、納める消費税が少なくなるので、覚えておいて下さいね。

《編者 叶 温》



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減価償却で節税?

  • 2013年07月22日
  • 投稿者:taxkanae
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よくこんな話を耳にします。

「木造は減価償却をいっぱいとれて、節税になるので

個人で取得しようと思います。」

これはどういうことかというと、

同じ1億円の物件でも

RCと木造では1年あたりの減価償却費が違う

ということを利用した節税です。

例えば、減価償却費が

RCだと500万円/年

木造だと1000万円/年

だったとすると、木造の方が経費が500万円/年多いので

結果的に利益が500万円少なくなり、

税金が少なくなるということです。

1年だけ考えると、確かにそうなのですが

全体を考える必要があります。


1億円の物件であれば、RCでも木造でも

トータルの減価償却費は同じです。

つまり、

RCだと500万円/年が20年続きます。

木造だと1000万円/年が10年続きます。

ですので、初めの10年間は木造の方が

節税効果が高いですが

後半の10年間はRCの方が

節税効果が高いです。


「じゃあ、同じじゃん」

と、言いたくなりますが

ここに税率の差をからめさせていきます。

例えば、

あと10年間は今の会社に勤めるので

税率がとても高い。

という方であれば、

木造で早めに減価償却を取る方が

節税につながります。


ただし、まだまだ現役バリバリで

これからお給料が上がっていく

という方であれば、

木造を個人買ってしまうと

お給料が上がった、税率の高い時期に

不動産の所得が生じてくる

ということになります。

ですので、情報はかならず

ご自身に置き換えて

検討して下さいね。

木造を売りたい業者の

売り文句に騙されないように。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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借入金は少ない方がお金は残る!

  • 2013年07月19日
  • 投稿者:taxkanae
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ほとんどの人は、不動産は借入をして購入します。


でも、至極当然の話ですが、
借入をせずに現金で購入する方が、最終的にはお金は残ります。


なぜなら、借入をすれば利息を支払わないといけませんが、
現金で購入すれば、利息を払わないでいいからです。


ということは、自己資金を入れれば入れるほど、
最終的にお金は多く残るようになっていきます。


では、なぜ人は借入をして不動産を購入するのか?


まず不動産は金額が大きいので、
それほどのお金が手元にないことが一番の理由でしょう。


そして、もう一つの理由は、投資効率がよくなるからです。


1,000の現預金を持っていて、10稼ぎ出すのと、
100の現預金を持っていて、900の借入をして、10稼ぎ出すのとでは、
10倍も投資効率が違うことがわかります。


結局、不動産投資は、手元に残るお金と、
投資効率のバランスを考えてする投資です。


僕が作ったシミュレーションソフトREITISSでは、
10の投資指標で、このバランスも見ることができます。


8月24日(土)に、大家さん学びの会(R)関西で、
このREITISSのセミナーを開催します。


あなたが、バランスを見ながら、
物件を診断したいと思っているなら、ぜひご参加くださいね!


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《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

第60回 質問「借金をすれば相続税対策になる?」

  • 2013年07月19日
  • 投稿者:taxkanae
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上記の再生ボタンをクリックすると放送が開始されます。
また放送データをダウンロードしてお持ちのiPhone、i Podなどでもお聞きいただけます。
下記をクリックするとmp3データのダウンロードがはじまりますので、パソコン上にダウンロードして下さい。
>第60回放送をダウンロードする

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売却する時のよくある勘違い

  • 2013年07月17日
  • 投稿者:taxkanae
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お金の流れを把握するのが苦手な人が、
物件を売却したときに、よくある勘違いがあります。


融資を受けている物件を売却すると、
売却金額から、残債と仲介手数料などの諸経費を引きます。


 売却金額-残債-諸経費=税引前に残るお金


例えば、売却金額1億円、残債8千万円、諸経費300万円だとすると、
税引き前に残るお金は1,700万円です。


 1億円-8千万円-300万円=1,700万円


そして、この1,700万円が売却益だと勘違いしてしまうんです。


でも、売却益の計算は、売却金額から、
物件の簿価と諸経費を引いて計算します。


 売却金額-物件簿価-諸経費=売却益


もし、先ほどの物件で、物件簿価が6千万円だとすると、
売却益は3,700万円になります。


 1億円-6千万円-300万円=3,700万円


このような状態は、融資期間を長く組んでいて、
減価償却費を多くするために設備を
認識しているときなどによく起こります。


だから、物件を売却する時は、残債だけではなく、
簿価もしっかりと把握しておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

売却したらわかる1年あたりのキャッシュフロー

  • 2013年07月16日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたいと思っているほとんどの人は、
物件を買った後の、年間のキャッシュフローを重要視します。


それによって、生活が安定したり、
目標とする生活ができたりするわけですから、
重要視する理由もよくわかります。


サラリーマンでいうとお給料みたいなものですからね。


でも、お給料と違う点もあります。


サラリーマンであれば、毎年のお給料に加えて、
辞めれば退職金も出ます。(今はないとこも多いですが。)


でも、不動産投資は、物件を売却すれば、
お金が残ることもあれば、残らないこともあります。


そして、不動産投資のトータルの業績は、次の計算式で表されます。


   物件所有時の累計キャッシュフロー
 + 物件売却時のキャッシュフロー
 - 購入時の自己資金
 - 繰上返済の額
 = 買ってから売るまでで残ったお金


結局、不動産投資は、売却してみないと、
トータルでいくら儲かったかはわかりません。


そして、この「買ってから売るまでで残ったお金」を
所有した年数で割ると、1年あたりのキャッシュフローが出ます。


 買ってから売るまでで残ったお金÷所有年数


僕が開発したシミュレーションソフトの簡易版、
REITISS Lightでも、1年あたりの業績を見ることができます。


完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html

《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

年間に残るお金は物件価格の3%?

  • 2013年07月16日
  • 投稿者:taxkanae
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僕の持っている物件は、1億円したRCのファミリーマンションです。


購入当時の築年数は12年で、表面利回りは約10%程度で、
ローンは30年、金利2.5%のフルローンでした。


この物件からもたらされるキャッシュフローは、
年によっても違いますが、毎年約300万円ほどです。


したがって、物件価格の3%が毎年残っていることになります。


 300万円÷1億円=3%


僕にとって、この%は一つの基準となっています。


もし2億円の物件を購入するとなれば、
目標キャッシュフローは、その3%の600万円。


逆に5千万円の物件であれば、150万円です。


もちろん、バランスは、物件の表面利回りや、
その物件に掛かる経費、そして借入条件や税率によっても変わります。


でも、1億円もの借入をして物件を購入して、
300万円以上のキャッシュフローがないなら、
リスクとリターンが合っていないように思います。


もちろん、人によって負えるリスクと、
それによってもたらされるリターンの基準も違いますが、
一つの基準として覚えておいてくださいね。

《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

みなし役員

  • 2013年07月14日
  • 投稿者:taxkanae
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「みなし役員」聞いたことはありますでしょうか。

税法上の特別な取り扱いですので

これを知っている人はかなり通です。

「みなし」ですので、役員じゃないのだけど、役員と同じ扱いを受けるということ。

例えば、資産所有法人を設立し

旦那さんが代表取締役で、100%株主だったとします。

そして、奥さんは取締役であれば

これは、通常の「役員」となります。

しかし、奥さんを「従業員」として雇用したとします。

この場合、奥さんの仕事内容にもよりますが

「経営に従事」していれば、

奥さんも税法上は「役員」と同じ扱いを受けます。

役員と同じ扱いを受けるということは

奥さんへのお給料は「役員報酬」と同じになりますので

毎月同じ金額しか払うことができません。

(毎年、決算期末から3ヵ月以内に変更することは可能)

ですので、奥さんは従業員だから

決算直前に給料を改訂して利益調整を行う・・・・

というような処理をしていると

奥さんへのお給料は全額、経費に落ちません。

こんな落とし穴がありますので

みなさん、税法は専門家にお任せくださいね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

利益と実際に残るお金を両輪で見る!

  • 2013年07月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を融資を受けて購入すると、
税金で計算する利益と、実際に残るお金の額は違ってきます。


でも、普通はどちらか一方だけしか管理しません。


実際に残るお金の計算は、簡単です。


それは、賃料から元利合わせた返済と
経費、税金を引けばいいだけだからです。


 賃料-元利返済額-経費-税金=実際に残るお金


でも、ちょっと会計を知っている人だと、
会計ソフトなどで、「利益」を管理しようとします。


利益は、賃料から経費を引くことで計算できますが、
この経費の中には、実際にお金の出ない減価償却費が含まれ、
されに、元利返済のうち、利息部分だけが経費になります。


 賃料-減価償却費-利息-その他の経費=利益


どちらか一方だけしか管理していないと、
利益は出ているのに、実際のお金は残っていない!
なんてことにもなりかねません。


だから、利益と実際に残るお金を両輪で見ていくことが、
お金を残す不動産経営には重要なことになります。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

所得税率のアップによる影響

  • 2013年07月12日
  • 投稿者:taxkanae
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今年の税制改正大綱では、
所得税率のアップが予定されています。


実施されるのは平成27年から。


改正の内容は、課税所得が4千万円を超えた部分に
45%の税率が適用されます。


今までは1,800万円を超えた部分に対して、
40%の税率が最高だったので、
5%も増えることになります。


住民税が一律10%なので、
最高は55%の税率が掛かることになります。


だから、年収が高い人ほど、
個人で収益の出る不動産を購入すると、
所得税が高くなり、お金が残りにくくなります。


だから、シミュレーションをしっかりしておかないと、
思ったほど、お金が残らないことになります。


でも、こういった最新の税制を加味した
シミュレーションソフトはありません。


僕が作ったシミュレーションソフトREITISSでは、
税理士事務所が作成しているので、
最新の税制改正にも対応しています。


8月24日(土)に、大家さん学びの会(R)関西で、
この REITISSのセミナーを開催します。


あなたが、税制改正まで加味したシミュレーションで、
物件を診断したいと思っているなら、ぜひ、ご参加くださいね!


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《編者 叶 温》



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第59回 消費税還付騒動について

  • 2013年07月12日
  • 投稿者:taxkanae
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どこのクワドラントに属したいのか?

  • 2013年07月11日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が不動産投資をしようと思ったきっかけ。

それは、ロバート・キヨサキの
「金持ち父さん 貧乏父さん」を
読んだのが理由です。

この本は、かなり衝撃を受けました。

しかし、シリーズ2作目の本、
「キャッシュフロー・クワドラント」
はもっと衝撃を受けました。

当時、僕は税理士として独立したいと思って、
会計事務所で実務経験を積んでいました。

が、あのまま独立していたら、おそらく
今の様な事務所運営はできていなかったと思います。

というのも、税理士は通常Sクワドラントのお仕事だからです。

このキャッシュフロー・クワドラントは、
十字を切って、次のような形で表されます。


E(被雇用者)|B(企業家)
-----------------------------
S(自営業者)|I(投資家)


左側と右側で、お金と時間の使い方が、
まったく異なるというお話です。

僕はこの本を読んだ時に、
「右側に行きたい!」と思いました。

だから、不動産投資をはじめて、
税理士業も、Sにハマってしまわないように心掛けています。

今週7月13日(土)は、
三和エステート株式会社さん主催の不動産投資セミナーです。

このセミナーでは、
「不動産投資専門税理士が教える不動産投資のメリットと節税のポイント」
というタイトルで、キャッシュフロー・クワドラントについてもお話します。

 ⇒ http://www.10-4.jp/seminar.html


▼7月27日(土)は、こちらも生まれて初めて静岡県に行きます!
株式会社日本エコシステムさん主催の
税金対策&太陽光発電セミナーで、
「太陽光発電の税金と不動産投資の節税ポイント」
というタイトルでお話しします。

 ⇒ https://ssl.formman.com/form/pc/tFJfls5WZQtAH65s/


▼7月31日(水)は、毎年出させてもらっている、
全国賃貸住宅新聞社さん主催の
賃貸住宅フェア2013in東京で、
「不動産投資家が知っておきたい税務の基礎知識」
というタイトルでお話させてもらいます。

 ⇒ http://bit.ly/11KTnPD


▼8月24日(土)は、大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会で、
テーマ「不動産投資で絶対に失敗しないためのシミュレーション方法」
というセミナーを開催します。

 ⇒ http://bit.ly/12osAIV


お近くでご都合の合う方は、ぜひご参加くださいね!


《編者 叶 温》



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物件購入時の諸経費の内訳は何なのか?

  • 2013年07月09日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、物件本体の金額のほかに、
約7%ほどの自己資金が必要です。

このバーセンテージは、物件の内容によっても変わりますが、
1億円の物件だと、約700万円が必要になります。

この内訳ですが、まず仲介手数料が通常は3%ほどで
もっとも割合が大きくなる傾向があります。

次に、登録免許税が1.5%程度。

そして、不動産取得税が2%程度。

その他、司法書士や銀行への手数料、
売買契約書や金銭消費貸借契約書のの印紙の合計が、
0.5%程度、必要です。

登録免許税と不動産取得税は、固定資産税から計算されるので、
固定資産税評価額が高い物件ほど、この金額は高くなります。

僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトの簡易版
REITISS Lightでは、これら諸経費の内訳も出ます!

物件価格の他に、何がいくらほど掛かるか知りたいなら、
ぜひ、活用してみて下さいね。

完全無料! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


《編者 叶 温》



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借金をして建てたら相続税対策になるのか?

  • 2013年07月09日
  • 投稿者:taxkanae
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7月6日は山口県で、相続税と消費税還付について
セミナーを開催してきました。

相続税対策として、よく言われる話が、
「借金をして物件を建てたら、相続税対策になりますよね?」
というお話。

でも、これは正解ではありません。

例えば、現金を1億円持っている人が、
そのお金を使って1億円の物件を建てたとします。

建物の相続税の評価の元は、固定資産税評価額なので、
1億円で建てたとしても、もっと低く評価されます。

仮に固定資産税評価額が7千万円だとすると、
現金で持ったいた場合との差額、3千万円分、
評価が下がるので、相続税対策となるわけです。


では、もしこの1億円が、借入金だったらどうなるのでしょう?

1億円を借りるということは、
1億円の現金が手元に入るということ。

この1億円で、同じ1億円の物件を建てたとすれば、
こちらも同じように固定資産税評価額で評価するので、
また差額3千万円分の評価が下がり、相続税対策となるわけです。


ということは、借入金をしたから相続税対策になっているわけではなく、
1億円の現金を、相続税上評価が下がる不動産に変えたから、
相続税対策になっているということなんですね。

よく勘違いされている部分ですので、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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白色事業専従者控除

  • 2013年07月08日
  • 投稿者:taxkanae
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青色申告をされていない方のために

白色申告の場合における、

専従者控除の扱いを見ていきます。

まず、控除の上限額ですが、以下のうち、低い金額となります。

1)事業専従者が事業主の配偶者であれば86万円、配偶者でなければ専従者一人につき50万円

2)この控除をする前の事業所得等の金額を専従者の数に1を足した数で割った金額

これらの金額を、不動産所得から控除してくるというものです。


なお、白色事業専従者控除を受けるための要件は、次のとおりです。

(1) 白色申告者の営む事業に事業専従者がいること。
 事業専従者とは、次の要件のすべてに該当する人をいいます。

イ 白色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族であること。

ロ その年の12月31日現在で年齢が15歳以上であること。

ハ その年を通じて6月を超える期間、その白色申告者の営む事業に専ら従事していること。

(2) 確定申告書にこの控除を受ける旨やその金額など必要な事項を記載すること。


白色申告をされている場合で、上記の条件を満たす方は

専従者控除を考えてみてくださいね。


《編者 塩田雅人》


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第58回 質問「源泉所得税ってなんですか?」

  • 2013年07月05日
  • 投稿者:taxkanae
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個人、法人、どちらが有利か一発でわかる!

  • 2013年07月05日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を個人で購入した方がよいのか、

法人で購入した方がよいのかは、

悩むことが多いと思います。


給与年収が1,000万円を超えているような人であれば、

ほとんどのケースで法人で購入したほうが有利ですが、

1,000万円未満の場合だと、

どちらが有利か判断できない場合もあります。


このようなことを解決したいと思って作ったのが、

僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


REITISSでは、あなたの課税所得を入れることができ、

それに基づいた税率でキャッシュフローを見ることができます。


そして、個人で購入する状態から

法人で購入する状態にも一瞬で変更ができ、

総合点も出てきます!


これによって、どちらで購入する方が有利かが、

一発でわかるので、REITISSで物件のシミュレーションをすれば、

迷いなく購入する主体を決められます!


8月24日(土)に、大家さん学びの会(R)関西で、

このREITISSのセミナーを開催しますので、

あなたが、緻密なシミュレーションで、

物件を診断したいと思っているなら、

ぜひ、ご参加くださいね!

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《編者 叶 温》



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キャッシュフローをマイナスにしないために重要な指標

  • 2013年07月01日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で、副収入を得るつもりだったのに、

物件を購入しても、キャッシュフローが

マイナスになってしまう状態だと、

とってもしんどいです。


キャッシュフローがマイナスにならないようにするためには、

事前のシミュレーションをしっかりとすることが必要ですが、

シミュレーションをした結果、出てくる数字からわかる

投資指標を見ることも重要です。


その投資指標の一つに、「債務回収比率」というものがあります。

別名では、英語の頭文字をとった「DSCR」とも呼ばれています。


物件から上がる賃料などの総額から、

実際にお金が出ていく経費を差し引いた値、

いわゆる純収益が、

元利合わせた返済金額をどれほど賄っているかを見る指標です。


例えば、純収益が年間120万円、

元利合わせた返済総額が年間100万円だとすると、

債務回収費率は、1.2になります。

 純収益120万円÷返済総額100万円=1.2


純収益が100万円で債務回収比率1なら、

返済を引いた残るお金はトントン。


純収益が90万円で、債務改修費率0.9なら、

返済を引くと、キャッシュフローはマイナスになります。


銀行はこの指標も見ていて、この値が1.2以上ないと、

融資がきびしくなります。


通常は1.3以上、人によっては1.5以上ないと、

投資しないという人もいますので、

自分の基準を設けて、検討してみて下さいね。


《編者 叶 温》



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不動産所得における、青色事業専従者給与

  • 2013年07月01日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で事業を行っていると、

家族に手伝ってもらったりすることがあると思います。

その場合、家族にお給料を払うことができます。

これが、いわゆる青色事業専従者給与というもの。

不動産投資の場合も事業と同じように

個人で不動産を所有している場合には

青色事業専従者給与を支払うことができます。

ただし、不動産所得独特のルールが一つあります。

それは、不動産所得から青色事業専従者給与を支払う場合には

「事業的規模」でなくてはならないということ。

つまり、区分所有一つから得られる収入に対して

青色事業専従者給与を支払うことはできないということです。

「お給料」はあくまで労働の対価ですので、

税務署からすれば、区分所有一つの管理などでは

認められないということなのでしょう。

ただ、8戸ぐらいあるアパートを購入しても

事業的規模にはならないので

注意が必要ですね。

事業的規模判定ですが、原則は「実質基準」

つまり、不動産の実質をみて、各税務署が判断します。

ただし、簡便的に以下のいずれかに該当すれば

「事業的規模」とみなされます。

1.貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

2.独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

事業的規模であるかどうかは

節税の観点からは非常にポイントになってきますね。


《編者 塩田雅人》


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あなたも相続税がかかるかもしれない!

  • 2013年07月01日
  • 投稿者:taxkanae
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今年の税制改正で決まったことの一つが、

相続財産から引いてもらえる基礎控除の削減です。


今までは、相続税の基礎控除の金額は、

 5,000万円+1,000万円×法定相続人の数

でした。


例えば、夫婦と子供2人の家族で、夫が亡くなった場合は、

奥さんと子供2人の計3人が法定相続人となるので、

 5,000万円+1,000万円×3人=8,000万円

が基礎控除の金額となります。


全相続財産の評価額が1億円だったとすると、

 1億円-基礎控除8,000万円=2,000万円

となり、この2,000万円を3人で分けたと仮定して、

相続税が計算されます。


しかし、これが改正により基礎控除の金額が

平成27年より次のようになります。

 3,000万円+600万円×法定相続人の数


先ほどの例でいくと基礎控除は、

 3,000万円+600万円×3人=4,800万円

となります。そして相続税の課税対象が、

 1億円-基礎控除4,800万円=5,200万円

となり、この5,200万円を3人で分けたと仮定して、

相続税が計算されます。


これにより、相続税が掛かる人の割合が、

今まで亡くなった人のうち3%だったのが、

6%になると言われています。


こうなると、不動産を持っている、

あるいはこれから持ちたいと思っている

あなたにも、相続税が掛かる可能性があるかもしれません。


《編者 叶 温》



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