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お金を残す不動産投資ブログ

第66回「公務員だと借りられない金融機関?」

  • 2013年08月30日
  • 投稿者:taxkanae
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第65回「キャッシュフローの意外なカラクリ」

  • 2013年08月23日
  • 投稿者:taxkanae
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法人の役員になるとできる最強の節税

  • 2013年08月22日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を作ると、あなたはその法人の役員になることができます。


でも、中小企業の役員や、個人自営業者って、
サラリーマンと違って、退職金なんてありません。


だから、国が退職金の積立制度を用意してくれています。


それが、「小規模企業共済」という商品です。


 ⇒http://www.smrj.go.jp/skyosai/


中小企業基盤整備機構という国の機関が扱っていて、
毎月、一定の額を積み立てて、会社を辞めた時は
退職金として受け取ることができます。


では、なぜ最強の節税商品なのかというと、
まず、払った時は社会保険料とかと同じ、
所得控除として、掛金全額を所得から控除してもらえます。


そして、受け取る時も、退職金の税制が適用されるので、
大幅に節税することが出来ます。


払う時ももらう時も、節税できるから最強なんですね。


ただ、この制度、サラリーマン大家さんは入ることができません。


サラリーマンではない専業大家さんはOKです。


で、サラリーマンの方が自分の法人の役員になると、
これに入ることができます。


しかし、会社に6月ごろに届く、住民税の通知書の、
「小規模企業共済」の欄に金額が入ってしまいます。


すると、会社に何か別の所得があることがバレてしまう可能性もありますので、
検討している人はよく考えて入るようにしてくださいね。

《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

税引き後キャッシュフローは良いのに、投資利回りが悪い理由

  • 2013年08月19日
  • 投稿者:taxkanae
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昨日に続いて、僕が作った物件診断ソフト「REITISS(リーティス)」を
使って頂いた方の感想をご紹介します。


「これはスゴイ!最近購入予定の物件を入力したところ税引後のキャ
ッシュフローが期待よりもかなり低いことが判明しました。このシ
ミュレーションでしっかりと現実を把握することができました。こ
れからはしっかりとした予測がたてられます。ありがとうございます。」


「初めてこういったシュミレーションソフトを使いましたが、何の説明
もなくてもある程度ガイダンスに沿って入力すれば完了できる事が
魅力的だと感じました、自分自身個人の所有物件を法人に移し替え
をしようとしていましたので、早速reitissの診断結果を利用して
金融機関に交渉してみたいと思います。」


「多岐に渡って投資効果が明らかな数字での判断が明確となり、十二
分に活用できると思われます。又、数字のみならずグラフ化するこ
とで全体の流れがわかりやすくなっている。
 総合評価でのスコア化とコメントが指標となっている点がライト
と比較しても頷ける。」


「売却と保有のどちらを選好した方がいいかを時系列で考えられるの
が良いと思う。」


また、アンケートの中で、次のような質問がありましたので、回答させて頂きますね。


■質問


「所有時税引前CF、所有時税引後CF、売却時税引後などが『かなり高
い値です』と10.0点を獲得しているのに、自己資金の回収期間、投
資利回りが『かなり長いです』『かなり低い値です』と、2.0点し
かなく、矛盾したコメントのように思います。どう理解すればよい
のでしょうか?不具合ではないでしょうか?」


■回答


REITISS(リーティス)では、10項目の投資指標ごとに点数が出ます。


各項目10点満点なので、総合で100点満点です。


先ほどの質問をされた方が、診断した物件の条件には、
おそらく、借入をしていないか、極端に少ないかだと思われます。


借入をしなければ、必然的にすべてのキャッシュフローは良くなる傾向にあります。


元金の返済も利息も払わなくていいので、
所有時のキャッシュフローはよくなりんですね。


また、売却時も返済するものがないため、借入をしている人と比べると、
手残りは多くなります。


でも、借入をしていない、あるいは極端に少ないということは、
自己資金を入れている金額が多いということです。


1,000の自己資金を使って、毎年100稼ぎ出す人と、
100の自己資金と、900の借入を使って、毎年50稼ぎ出す人とでは、
自己資金に対する投資利回りは、5倍違うことになります。


同じく、自己資金の回収期間も5倍の差が出ます。


もちろん、借入のレバレッジを使って、投資利回りを高めれば、
その分、リスクも大きくなりまので、バランスが重要になります。


REITISS(リーティス)では、キャッシュフローの観点だけでなく、
投資効率の観点も入れてるので、このような結果になるんですね。


REITISS(リーティス)は8月21日(水)にリリース予定で、
先着順で割引キャンペーンも実施予定です。


今月24日(土)に開催する大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会では、
市場に出ている物件資料でシミュレーションしながら、
このREITISS(リーティス)の使い方をお伝えする予定です。

 ⇒ http://bit.ly/12osAIV

この日は、東京から大家さん学びの会(R)代表の水澤さん、
副代表の西山雄一さん、サポートチームの岡野さんも来られます!

本当にわかりやすくて便利なソフトなので、ぜひ一度経験してみて下さいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

築年数が経っているほど、期待される利回りは高くなる

  • 2013年08月19日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が作った、物件診断ソフト「REITISS(リーティス)」の
無料試用期間も終わり、アンケートの回答も続々頂いています。


感想としては、次のような嬉しい声もありました。


「詳細なデータを元にシミュレーションできるのが優れていると感じ
た。実際の保有物件を入力してみたところ現実のキャッシュフロー
と近い数字が出たので驚いた。」


「良い物件だと思って入力しても、客観的な判定で厳しい評価も有り、
 大変参考になります。」


「各指標が点数化され、改善点も示してくれるので参考になった。ま
た売却を視野に入れた出口戦略も立てやすい。」


「さすが現役の税理士がつくられたシミュレートシステムだと感じました。」


「不動産投資専門税理士の叶先生の作成されたソフトですのでどんな
ものか、楽しみにしておりました。
自己所有している物件でシミュレートしてみましたが、なかなか70点以上の
 評価が出ませんでした。
物件選定の基準のひとつにするとよいと思いました。
また、銀行へ融資打診する際に提出書類として添付すると効果的だ
と思いました。」


「各入力項目のビデオによる説明があって入力がやりやすいところが
今までのソフトとは違います。
シミュレーション結果の各項目が点数化され、コメントも表示され
るので、投資判断が非常に効率的にできると感じました。」


また、アンケートの中で、次のような質問がありましたので、回答させて頂きますね。


■質問


「売却時の利回りを何年か後に設定しますが、その時点以前、以後の
利回りが逆のような気がするのですが。」


■回答


REITISS(リーティス)では、売却したい年の表面利回りを設定して、
○年後に○○円で売却した場合の業績を出すことができます。


例えば、家賃下落も加味した、10年後の家賃収入が年間500万円。
その物件を、10年後に表面利回り10%で売却したとすると、
売却価格は5,000万円になります。


 家賃年収500万円÷表面利回り10%=売却価格5,000万円


また、REITISS(リーティス)では、表面利回りの部分を、
「想定売却利回り年変化率」という項目で、変動させることができます。


先ほどの物件で「想定売却利回り年変化率」を「0.1%」と設定すると、
11年後には、表面利回り10.1%、
12年後には、表面利回り10.2%、
13年後には、表面利回り10.3%、
という形で、売却価格を計算しています。


築年数が古くなるほど、その物件を買いたい投資家が期待する表面利回りは、
高くなっていくということです。


逆に、築年数が浅くなるほど、期待される表面利回りは低くなっていきます。


REITISS(リーティス)では、表面利回りに傾斜をつける方法の他に、
売却価格自体にも、傾斜をつけることもできます。


REITISS(リーティス)は8月21日(水)にリリース予定で、
先着順で割引キャンペーンも実施予定です。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

役員とその報酬

  • 2013年08月19日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で物件を取得した場合


法人の利益計算をしていきます。


その中で、法人の経費になる


「役員報酬」ですが


そもそも役員は誰でもなれるのでしょうか。


以下の人はなれません。


一 法人


二 成年被後見人若しくは被保佐人又は外国の法令上これらと同様に取り扱われている者


その他、刑に処されている人など


つまり、


未成年者でも役員になることはできます。


次に、「役員報酬」は誰にでも払えるのでしょうか?


役員(取締役など)に対してなら


誰にでも払えます。


後は、その報酬が高すぎないか


低すぎないかという問題です。


高すぎるかどうかというのは


業務内容等に対して適切な報酬額であるかということです。


具体的には、同業他社などと比較し


妥当な金額かどうかを判定します。


法人で物件を取得した方は


是非この役員報酬の考えを整理していただいて


節税に役立ててくださいね。

《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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法人の減価償却は自由!?

  • 2013年08月19日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却費は、不動産の損益でキモとなる経費です。


なぜなら、減価償却費は、経費の中でもトップ3に入るほど
大きな金額になるからです。


事実、僕の物件でも今のもっとも割合の高い経費は、減価償却費です。


この減価償却費、個人と法人で少し取り扱いが違います。


まず、個人は「強制償却」といって、
算定された年間の減価償却費を、すべて経費にしなければいけません。


例えば、年間の減価償却費が300万円と算定されたら、
絶対に300万円を経費にしなければいけないということです。


しかし、法人の場合は「任意償却」といって、
算定された年間の減価償却費の範囲であれば、いくらでも経費にして構いません。


先ほどの例で、年間の減価償却費が300万円と算定されたら、
利益の額を見ながら100万円だけ経費にするということもできちゃいます。


このように、個人と法人で税法的に違う部分が多々あります。


これらの違いを把握して法人化すると、そのメリットを享受することができます。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

第64回「空室率と解約率の違い」

  • 2013年08月16日
  • 投稿者:taxkanae
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第63回 質問「個人でもグリーン投資減税は受けられるのか?」

  • 2013年08月09日
  • 投稿者:taxkanae
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持回り保証金とは?

  • 2013年08月04日
  • 投稿者:taxkanae
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これは、関西特有のお話ですが


もちろん、関西圏以外の方が関西の物件を購入する際にも


影響するお話ですので、


ちゃんと覚えておいてくださいね。


通常、「保証金(敷金)」は入居者から預かっているものです。


ですので、物件の売買があった場合には


売主から買主へこの保証金を渡す必要があります。


つまり、保証金が10万円あった場合


売主は入居者から10万円を預かっているので


売主は買主にこの10万円を支払う(渡す)必要があります。


しかし、関西の一部の地域では


「この預かった10万円を買主に渡さなくていい」


という慣行があります。


このことを知らなかったら


買主の場合、もらえると思っていたものがもらえない。


ということになります。


特に、関西以外で普段探されている方は


この保証金の額まで気にされないかもしれませんが


関西で物件を購入する場合には要チェックです!!


例えば、店舗で多額の保証金がある場合


退去があるとその保証金を自己負担で支払わなくてはなりません。


逆に売る場合には、保証金を渡さなくてOKなので


ラッキーかなと思いますが


あまりにも保証金が多い場合には


それがネックで物件価額が上がらない場合もあります。


《編者 塩田雅人》


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今月リリース予定!改善点までわかる驚きのシミュレーションソフト

  • 2013年08月03日
  • 投稿者:taxkanae
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いよいよ今月、僕が作ったシミュレーションソフト、
REITISS(リーティス)がリリースされる予定です。


今、無料で使える簡易版のREITISS Lightをまだ利用していない方は、
ぜひ、登録して使ってみて下さい。


とてもわかりやすくて入力しやすいうえに、
税引き後のキャッシュ・フローだけでなく、
売却した場合のトータルの業績までわかります。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_light.html


そして、このREITISS Lightの上位版であるREITISS(リーティス)は、
さらに、次のような機能が主に追加されます。


1、個人だけでなく法人でもシミュレーションできる


 ⇒ 個人、法人どちらで購入したらよいかが一発でわかる!


2、投資指標の点数ごとに改善コメントを表示


 ⇒ 素人でも何を改善すればよいかがわかる!


3、改善点の優先順位をつけ、上位1~3位までを赤字で表示


 ⇒ 何から改善すればよいかがわかる!


この他にも、建物金額を高くできるかどうかの参考資料まで出てきます!


さらに、今月24日(土)に開催する大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会では、
市場に出ている物件資料でシミュレーションしながら、
このREITISS(リーティス)の使い方をお伝えする予定です。


 ⇒ http://bit.ly/12osAIV


この日は、久しぶりに、東京から大家さん学びの会(R)代表の水澤さん、
副代表の西山雄一さん、サポートチームの岡野さんも来られます!


今月は、REITISS(リーティス)一色の月になりそうですが、
本当に便利なソフトなので、ぜひ一度経験してみて下さいね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

印紙が下がる?

  • 2013年08月02日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売買する時に売買契約書に貼る税金、
それが印紙税です。


印紙税は、物件価格に比べると、金額が小さいので、
あまり気にならないかもしれません。


でも、数万円というお金は、日常生活には、結構、大きな金額です。


この印紙税ですが、原則は次の金額となっています。


 1千万円を超え5千万円以下:2万円
 5千万円を超え1億円以下:6万円
 1億円を超え5億円以下:10万円


これが、平成26年3月31日までは、次のように軽減されています。


 1千万円を超え5千万円以下:1.5万円
 5千万円を超え1億円以下:4.5万円
 1億円を超え5億円以下:8万円


そして、さらに平成26年4月1日から5年間は、次のようになります。


 1千万円を超え5千万円以下:1万円
 5千万円を超え1億円以下:3万円
 1億円を超え5億円以下:6万円


消費税の増税と合わせて、下げられるようなイメージですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

第62回「売買契約書の収入印紙を節約する裏ワザ」

  • 2013年08月02日
  • 投稿者:taxkanae
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